Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии

О том, как в случае отсутствия управлять cвоим «вторым домом», как получать «удаленный» доход от аренды, а также принимать на этот счет исключительно верные решения.

Коротко о главном

Покупка зарубежной недвижимости не всегда означает постоянное проживание за границей, зачастую иностранные владения приобретаются для сезонного отдыха или для проведения в них лишь части года. На международном рынке существует два основных вида удаленного управления недвижимостью: с целью получения дохода от сдачи в аренду и с целью ее содержания и эксплуатации в отсутствие собственника.

Управлением для сдачи в аренду занимаются специализированные управляющие компании (УК), а также риэлторские агентства, профилем которых является аренда недвижимости. У них имеется четкая, проверенная временем система менеджмента объектов, наработанные площадки для их продвижения, нужные связи и многое-многое другое. Стоимость услуг управляющей компании в разных странах колеблется от 10% до 40% от суммы контракта аренды.

В случае если требуется лишь содержание недвижимости во время отсутствия владельца, то стоит также обратиться в УК или агентство (скорее всего, специализацией его будет продажа недвижимости). Менеджер или управляющая компания установит ежегодный гонорар за услуги. Также может потребоваться небольшой депозит в банке на случай необходимости мелкого ремонта и т.п.

Основной сложностью и минусом любого вида удаленного управления иностранной собственностью является степень доверия УК. Это должна быть фирма с большим опытом и хорошей репутацией, которая будет по-настоящему беспокоиться за сохранность недвижимости, искать достойных клиентов для аренды – в общем, реально отрабатывать свой довольно немалый гонорар. Тем не менее, какой бы надежной ни была бы управляющая компания, не стоит полностью пускать дела на самотек. Непременно стоит контролировать все счета и периодически приезжать на место с ревизией.

Если собственник решит управлять своим объектом самостоятельно, то ему, прежде всего, придется взвесить соотношение рисков и затрат на услуги УК и понять, действительно стоит заниматься этим самому – или все же довериться профессионалам.

Работа с управляющей компанией при аренде

Прежде всего, собственнику следует найти надежную управляющую компанию, которая работает на рынке не первый год и может предложить контракты с гарантированной доходностью. Заранее оговаривается сумма, которую собственник будет точно получать на руки (точнее, на банковский счет). Дополнительные расходы за услуги УК владелец жилья, как правило, не несет. Достойным доходом от аренды в Европе считается 5%-8% годовых от стоимости недвижимости, который выплачивается в независимости от того, как, на какие сроки и за какую цену сдавалась жилплощадь – то есть без рисков для собственника. Безусловно, в этом случае УК также зарабатывает деньги, однако и берет на себя риски (связанные с недобросовестностью арендаторов, возможных простоев в связи с отсутствием спроса, сезонностью и др.). Также есть вариант, когда владельцу выплачивается оговоренный комиссионный процент с каждого арендатора. Во многих странах, при работе УК по сдаче квартиры или дома в аренду  услуги по обслуживанию жилья ложатся на плечи УК без взимания дополнительной платы. 

Также УК может разработать проект долгосрочного сотрудничества, по условиям которого инвестором приобретается несколько (четыре-пять) «эффективных» апартаментов, способных на 100% обеспечить текущие расходы небольшой семьи. Для примера, в Турции это будет приносить чистый доход порядка €20 000-€24 000 в год (в настоящее время по статистике нормальный средний уровень жизни в стране обеспечивается при доходе от €1000 в месяц на троих при наличии собственного жилья). Вложений для данного проекта потребуется около €250 000.

Зачастую управляющие компании заключают договор лишь с теми собственниками, которые приобрели недвижимость у них.

С УК заключается договор управления, обсуждается порядок расчетов. Жилье страхуется от форс-мажорных обстоятельств – и ключ от него передается управляющему. При заключении договора с УК следует обратить внимание на то, каким образом между собственником и управляющей компанией будут распределяться расходы по обслуживанию жилья, коммунальным услугам и налогообложению (налог на собственность, налог на прибыль с аренды). Если эти расходы УК не берет на себя, у владельца жилья будет возможность посчитать ту реальную прибыль, которая будет оставаться у после покрытия всех расходов.

Сотрудничество будет более эффективным, если управляющая компания изначально определит для объекта недвижимости ответственного сотрудника – в этом случае собственник всегда будет знать, к кому обращаться, а менеджер будет в курсе всех текущих дел по объекту.

При заключении договора нужно четко прописать, каким образом УК будет отчитываться о проведенных работах. Например, помимо копий счетов, лучше договориться о том, что менеджер будет раз в две недели предоставлять краткий отчет электронном виде, – и прилагать фотографии при необходимости.

Выбирать объект стоит на основании рекомендаций управляющей компании.

Выбирать объект стоит на основании рекомендаций управляющей компанииЧто может быть лучше, чем приобрести недвижимость, в работе с которой фирма, осуществляющая управление, будет максимально заинтересована? Если УК занимается продажей недвижимости, зачастую удобнее приобрести объект именно через нее. Специалисты подскажут владельцу, как недорого привести жилье в «товарный вид», создать нужное количество спальных мест, тем самым повышая эффективность эксплуатации квартиры или дома.

Как правило, владелец сможет посещать свои владения только в определенное время, оговоренное управляющей компанией. Поэтому изначально стоит обозначить сроки пребывания в своих зарубежных владениях. Бывают и случаи, когда объект, полностью отданный в управление агентства, не может посещаться владельцем вообще – или посещаться исключительно в низкий сезон. Управляющая компания обязана незамедлительно сообщать о периодах, в которые недвижимость сдается в аренду, и предоставлять владельцу готовые, двуязычные договора для аренды на подпись. Он, в свою очередь, должен максимально внимательно их изучать, а также иметь представителя УК на месте для передачи ключей, решения всех текущих вопросов, проверки состояния недвижимости при отъезде арендаторов и проведении финальной уборки.

Возможные ошибки при покупке

Инвесторы, планирующие получать доход от сдачи своей зарубежной недвижимости, могут совершать ряд наиболее распространенных ошибок, о которых рассказывают эксперты. Зачастую они сначала выбирают объект, а о подборе управляющего думают в последнюю очередь. Неверно подобранный объект может не заинтересовать УК, и сдать его в управление будет проблематично. Также можно ошибиться с расчетами: выбрать слишком дорогое жилье, прибыль от аренды которого в процентном соотношении к стоимости будет на порядок ниже, чем при меньшем бюджете покупки. Есть шанс, что в местности, где была приобретена недвижимость, нет управляющих компаний – или не найдется таких, которые на 100% устраивают инвестора.

Управление по содержанию и эксплуатации жилья

Эксперты рекомендуют такой вид жилищного менеджмента собственникам, которые не планируют регулярно появляться в своих зарубежных владениях. Особенно это касается больших домов, с обширной прилегающей территорией, а также элитных объектов, которые требуют постоянного ухода и внушительных трудозатрат для поддержания должного состояния. Но, вообще, ухода требует абсолютно любой дом или квартира.

Данный вид управления предусматривает организацию всех необходимых работ по содержанию недвижимости (уборка, проветривание, плановое обслуживание оборудования, небольшие ремонтные работы, услуги садовника, получение счетов за коммунальные услуги и почты, присутствие на собраниях кондоминиума и т.д.). Безусловно, при согласии клиента, недвижимость может быть сдана в аренду, но, как правило, это не является обязательным пунктом договора.

Собственнику регулярно направляются счета, которые он должен оплачивать дистанционно (или этим занимается его представитель на месте). При этом он будет спокоен за то, что все необходимые работы «на объекте» по уборке, поддержанию сада, ремонту и пр. проводятся вовремя и в должно объеме – и владения будут полностью готовы к проживанию в момент приезда хозяина.

При «сохранении» недвижимости для себя владелец, как правило, открывает счет в банке и перечисляет на него депозит, при помощи которого сотрудник управляющей компании вправе оплачивать мелкие счета за работы (уборка, работа садовника, ремонтной бригады), подтверждая все платежи копиями документов для клиента.

Стоимость услуг по управлению недвижимостью зависит от размера объекта недвижимости, его расположения, а также объема работ, предусмотренных договором. В зависимости от страны годовое обслуживание может обойтись в сумму от €500 (за апартаменты в Болгарии) до €2000 за апартаменты и €4000 за дом в Италии.

Самостоятельное управление

Не будем забывать о еще одной возможности управления зарубежной недвижимостью, которая сегодня пользуется довольно большой популярностью. Это самостоятельное управление собственными владениями – как для сдачи в аренду, так и просто для поддержания недвижимости в должном виде. В отличие от «пассивного дохода» от аренды, как случае с управляющей компанией, данный вид деятельности, по сути, будет являться предпринимательским, со всеми присущими ему особенностями. Собственник должен владеть инструментами продвижения объекта на рынке, быть знаком с особенностями индустрии, владеть основами бухгалтерского дела, знать законодательства обеих стран, а также иметь связи в районе расположения своей недвижимости. Безусловно, доход от аренды в этом случае может быть выше, чем при работе с УК, однако, вместе с ним возрастают и риски.

Этот вид предпринимательской деятельности хорошо подходит профессионалам сферы туризма, гостиничного бизнеса, недвижимости и иных смежных сфер. Так, эксперты отмечают, что собственники российских гостиниц или владельцы турагентств весьма успешно занимаются управлением своей собственности за рубежом. Такой способ получения дохода может быть интересен и собственникам, обладающим достаточным количеством свободного времени: ведь придется размещать объявления на онлайн-ресурсах, общаться с потенциальными клиентами и организовывать их отдых. И, наконец, это просто могут быть люди с широким кругом общения, для которых не представляет сложности привлечь заинтересованных клиентов к своему предложению.

Если взвешены все «за» и «против», и собственник однозначно решил заниматься управлением своего зарубежного жилья самостоятельно, то ему необходимо заручиться поддержкой доверенного лица «на месте». Это может быть как представитель УК, так и частный менеджер, который возьмет за определенную плату решение всех проблем на себя: уборку, проверку квартиры, оплату счетов, передачу ключей арендаторам и т.п. Доверенным лицом, к примеру, может стать консьерж, который постоянно проживает в комплексе. Но в этом случае нужно всегда учитывать человеческий фактор, помнить, что у консьержа в любой момент могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать работу, менеджер может проявить недобросовестность и т.д. То есть, этому человеку нужно на 100% доверять – что не всегда возможно при удаленном взаимодействии.

Пять советов собственнику

  1. Если в планах – сдача зарубежного жилья в аренду, то при выборе недвижимости следует ориентироваться не на свои желания, а на требования будущих арендаторов (советы УК). Если квартира нравится лично вам, это еще не значит, что она будет успешно сдаваться.
  2. Не стоит рассчитывать на доход от аренды как на единственный источник для жизни. В большинстве случаев много зарабатывать на аренде не получается, если, конечно, вы не владеете целым блоком апартаментов.
  3. Максимально внимательно относитесь к выбору управляющей компании!
  4. Учитывайте, что получение фиксированной ежегодной суммы, как правило, оказывается выгоднее как для владельца, так и для УК.
  5. Не пускайте дела на самотек: самостоятельно проверяйте все счета и периодически наведывайтесь в свои зарубежные владения с проверкой.

Homes Overseas

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.