Значительная часть населения производит покупку жилья, оформляя кредит (ипотеку) в банках второго уровня, при этом залогом выступает приобретаемая недвижимость.
В силу различных причин, объективных и субъективных, заемщик может оказаться в ситуации, которая не позволяет ему своевременно погашать кредит. Означает ли это неминуемую потерю жилья? Существует ли возможность сохранить жилье, если оно заложено в банке и является единственным?
Когда банк не может реализовать заложенное жильё
Вопрос:
Банк собирается реализовать мою квартиру. Нам с семьёй больше некуда идти, и меня интересует следующее. Возможны ли такие ситуации, при которых банку будет отказано в реализации квартиры? Что нужно делать, чтоб сохранить единственное жильё?
Наличие несовершеннолетних детей и иждивенцев и их проживание в заложенном жилье не является препятствием к его реализации.
Ответ:
Статья 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» предусматривает возможность реализации ипотеки в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств. Согласно пункту 3 статьи 24 данного Закона имеются определенные ограничения, в силу которых банк не вправе осуществить внесудебную реализацию ипотеки:
- для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа, и такое согласие не было получено;
- предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
- предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и ктолибо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
- предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).
- В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
- Залогодатель вправе проверить правомерность выбора банком процедуры реализации ипотеки (предмета залога), и в случае нарушения требований закона потребовать прекращения реализации залога во внесудебном порядке.
Какое наказание ждёт банковских должников >>>
Также, несмотря на отсутствие конкретной нормы в законе, практика показывает, что судами принимается во внимание тот факт, что заложенное жилье залогодателя (заемщика) является его единственным жильем. Подтверждением данного факта может являться справка об отсутствии (наличии) недвижимого имущества, полученная в органе юстиции. Но отсутствие другого жилья может быть принято во внимание не само по себе, а в дополнение к поведению должника, в частности в случае, когда со стороны залогодателя приложены все усилия для погашения образовавшейся задолженности перед банком. В качестве основания для полного отказа в иске такое обстоятельство использовано быть не может, но может послужить как аргумент для защиты залогодателем (заемщиком) своих прав при условии, что он не является злостным неплательщиком.
Наличие несовершеннолетних детей и иждивенцев и их проживание в заложенном жилье не является препятствием к его реализации в целях погашения долга. Данные обстоятельства могут использоваться в обоснование невозможности исполнения обязательства по погашению долга и могут быть признаны уважительными.
Заёмщик не согласен с размером неустойки
Вопрос:
Некоторое время назад у нас в семье возникли финансовые трудности. Изза этого мы не смогли нормально выплачивать долг по ипотеке. Сейчас эти проблемы уже решены, мы в состоянии снова оплачивать свой долг и хватит ещё на погашение пени. Но банк сам не идёт на уступки и предъявляет слишком большую неустойку. Что делать?
Ответ:
В случае если залогодатель (заемщик) не согласен с размером неустойки, то он вправе об этом заявить в суде. В силу статьи 297 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку, учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора. Данная норма обязывает суд проверить соотношение убытков банка с размером неисполненных обязательств, учесть степень выполнения обязательств и заслуживающие внимания интересы должника (тяжелое финансовое положение, другие вынужденные расходы, потерю работы, состояние здоровья).
Стоимость заложенной квартиры больше оставшегося долга
Вопрос:
Я практически погасил свой долг по ипотеке, но, как назло, в последний момент остался без работы. Изза этого в ближайшее время я не могу уплачивать оставшуюся часть займа. Банк же хочет теперь продать мою квартиру, чтобы возместить свои убытки. Но полученная от реализации сумма будет значительно превышать мой долг. Это законно? Что мне делать?
Ответ:
Зачастую неисполненное обязательство залогодателя составляет не весь долг, а только его просроченную часть.
В случае если размер заявленных залогодержателем требований об обращении взыскания на залог несоразмерен стоимости заложенного имущества, в соответствии пунктом 2 статьи 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть судом отказано. Допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Возможность такого отказа также предусмотрена в пункте 2 статьи 317 Гражданского кодекса.
В качестве доказательства несоразмерности размера долга по кредиту и стоимости заложенного имущества залогодатель может предоставить суду отчет об оценке. К тому же в ипотечном договоре должна быть указана рыночная и залоговая стоимость предмета залога, что также может быть использовано залогодателем в качестве доказательства несоразмерности заявленных требований стоимости заложенного имущества.
Указанные доводы и оценку доказательств несоразмерности необходимо отразить в письменном отзыве на иск и представить суду.
Как продать квартиру под ипотеку? >>>
Что делать, если нет возможности погашать долг
Вопрос:
Я собираюсь взять ипотеку, но переживаю за будущее. Хочется знать как можно больше. Что если у меня возникнут финансовые трудности, и я не смогу погашать долг? Как быть в таком случае?
Ответ:
Заемщик (залогодатель), получая кредит, должен знать, что денежные средства в первую очередь предоставляются ему на условиях возвратности. Указанное условие предусмотрено статьями 715 и 722 Гражданского кодекса.
Поэтому если у залогодателя (заемщика) возникли финансовые затруднения, приводящие к несвоевременному исполнению своих обязательств по кредиту или ставящие их под угрозу, то необходимо прикладывать все возможные усилия к надлежащему или частичному исполнению обязательству. Односторонний отказ от исполнения обязательства согласно статье 273 Гражданского кодекса не допускается. Рекомендуется периодически вносить оплату даже в самом минимальном размере, поскольку наличие доходов и использование их на другие цели, помимо погашения кредита, может быть истолковано как недобросовестное поведение.
Как показывает практика, частичное исполнение обязательств и своевременное информирование залогодателем (заемщиком) кредитора (банк) о своих финансовых затруднениях может поспособствовать решению проблемы заемщика. Если будет возможность, кредитор в индивидуальном порядке может изменить срок погашения займа либо пересчитать пеню. Также это будет соответствующим образом характеризовать должника перед судом, который может признать неисполнение обязательств вынужденным и неумышленным.
По материалам defacto.kz
Читайте также:
Рейтинг выгодных ипотек: в каком банке астанчане переплатят меньше всего