Кризис в помощь цена на жилье снизится в 2 раза

Рынок недвижимости продолжает оставаться предметом спекуляций. Правда, теперь только словесных. Спекулянты и строители в один голос заявляют, что снижения цен на жилье не будет. Реальность с ними не соглашается… Что же на самом деле готовит нам рынок недвижимости в наступившем году?

Рынок недвижимости продолжает оставаться предметом спекуляций. Правда, теперь только словесных. Спекулянты и строители в один голос заявляют, что снижения цен на жилье не будет. Реальность с ними не соглашается… Что же на самом деле готовит нам рынок недвижимости в наступившем году?

Новостройки

Люди, заинтересованные в сохранении цен на заоблачных высотах, изо всех сил продолжают придумывать все новые доводы, дабы убедить потенциальных покупателей – снижения цен не будет. Чтобы не ждали и тратили деньги сейчас. Последний аргумент из этой серии – вскоре Правительство введет новый налог на элитную недвижимость, и застройщикам придется заложить его в стоимость квадратных метров. А значит, еще приподнять цены. Вот только даст ли уровень спроса им это сделать? Или все-таки придется поступить цивилизованно и покрыть новый налог из своей нецивилизованно раздутой «запланированной прибыли»? Для иллюстрации приведем мнение специалистов Ассоциации риэлторов Казахстана. В апреле прошлого года они подсчитали, что стоимость квадрата в так называемых элитных новостройках Алматы должна составлять 800-850 долларов в черновой отделке. И это – с учетом адекватной прибыли. На самом же деле цена квадрата зашкаливала за 3000 долларов. То есть цены были «заряжены» в 3 – 4 раза!

Что будет дальше в этом сегменте рынка? К сожалению, анализировать рынок первичного жилья смысла нет. Потому что и самого этого рынка сейчас, как такового, нет тоже. Новые объекты не закладываются (за исключением ипотечного жилья в рамках Госпрограммы). А на достраиваемые стройкомпании искусственно держат цены на докризисном уровне. Помогают им в их оптимизме надежды на то, что банки вернут докризисные условия выдачи ипотеки, а также на получение помощи от государства. Также стоит учесть то, что многие возводимые сейчас новостройки были заложены не раньше года назад на деньги дольщиков. Но эти средства рано или поздно закончатся. Так же как и исчезнут надежды на помощь стройкомпаниям извне. Первый сигнал к этому – информация из Астаны, появившаяся на прошлой неделе: большинство столичных застройщиков пока так и не смогли получить обещанную помощь Правительства. Из утвержденного Государственной комиссией списка 112 объектов с участием дольщиков профинансированы были лишь три десятка. По двадцати сейчас оформляются кредитные договоры. Судьба остальных «замороженных» строек повисла в воздухе, так как банки второго уровня отказались участвовать в программе «реанимации» коматозной сферы строительства. И это – в столице. Что говорить об остальных городах страны?..

Ценовое дно

Так что судьбы новых объектов – вне прогнозов. А вот относительно цен на вторичном рынке – мы возьмем на себя смелость сделать прогноз. Рынок постепенно возвращается в точку платежеспособного спроса – так говорят аналитики. Цены снижаются, но никто не может сказать, где будет дно падения. А это сейчас как раз и главный вопрос, интересующий покупателей: когда можно будет перестать ждать и начать покупать, не опасаясь, что завтра то же самое жилье будет существенно дешевле?

На самом деле прогноз сделать несложно. Достаточно просто обозначить параметры этого самого платежеспособного спроса. Факт состоит в том, что подавляющее большинство людей может позволить себе квартиру только в ипотеку. А при получении ипотеки на что в первую очередь обращают внимание заемщики? Нет, это не срок кредитования и даже не проценты. Ежемесячные выплаты в течение долгих лет – это все будет завтра. В первую очередь людей волнует размер первоначального взноса. Это те деньги, которые люди отдают прямо сейчас, и их занять уже негде.

Давайте посчитаем

До кризиса первоначальный взнос составлял 15 % от стоимости квартиры. Сейчас первоначальный взнос в большинстве банков – 30 %. Если цены останутся на прежнем уровне, решившим взять ипотеку людям придется заплатить в 2 раза больше. Но денег у людей больше не стало, взять им их негде. Значит, должны снизиться цены. И снижаться они будут до той поры, пока прежние 15 % в денежном выражении не сравняются с нынешними 30%. То есть цены должны упасть ровно в два раза. Это и будет ценовым дном.

Когда же ценовое дно будет достигнуто, прогнозировать сложнее. Но тоже можно. На примере Караганды это выглядит так - если осенью агентства по недвижимости предлагали «двушки» в центре Караганды по 45 000 долларов, а месяц назад по 37 000, то сейчас уже – по 32 000. Такими темпами, глядишь, уже к марту цены достигнут адекватности.

Банки

До нового года у многих сохранялась надежда, что после праздника банки вернутся к выдаче ипотечных кредитов на условиях, существовавших до кризиса. То есть первоначальный взнос – 15 %, выплаты – под 11-12 % годовых. Но этого не произошло – мировая экономическая ситуация к этому не располагает. Условия у большинства коммерческих банков примерно одинаковые (см. таблицу).

Выделяется только Народный банк. Есть еще «Жил­стройсбербанк», и он предлагает ипотечные кредиты под 12 % и без первоначального взноса. Но есть одно «но», которое все портит: чтобы получить кредит по этим условиям, нужно открыть в банке депозит и в течение долгих лет скапливать на этом счету определенную сумму. Только после этого вы сможете приобрести квартиру. Согласных ждать жилье годами немного.

Вообще, положительно на ситуации в жилищной сфере должно сказаться то, что из этой сферы уходят спекулянты. Со снижением спроса никакого интереса в этом занятии у них не осталось.

- Мы не ясновидящие, предсказаниями заниматься не будем - так раздраженно отвечают в агентствах по недвижимости о том, будет ли дешеветь жилье дальше.

Их можно понять, они теряют деньги. Того и гляди - разорятся. Но жалеть их не стоит – ведь именно из-за них жилье для большинства казахстанцев превратилось в предмет роскоши. Правительство отрегулировать ситуацию не сумело – помог кризис.

01.02.2008

Сергей БУЯНОВ,www.nachnem.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.