Как получить разрешение на строительство

Если у вас есть свободное место на собственном участке, то перспектива строительства на нем жилого дома становится отличной альтернативой той же ипотеке.

Однако законодательство так часто меняется из-за баталий с застройщиками, что простые граждане приходят в растерянность — не слишком ли сложно сейчас самим оформлять стройку? Хочется развеять сомнения — сегодня для индивидуальных строителей все намного проще.

Покупка земли в Казахстане: нюансы и подводные камни >>>

Получить разрешение на стройку дома стало проще

Если вы хотите построить частный дом в личное пользование на участке, находящемся в вашей собственности, то специальное разрешение на строительство в данном случае не требуется.

Земельный налог в Казахстане в 2016 году: ставки, расчёт, сроки сдачи >>>

С 2015 года в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» произошли серьезные изменения. Так, если раньше у заказчика был в свой земельный участок, то он все равно был обязан получить разрешение на использование его под строительство участка. Уходило на данную процедуру порядка 10 дней. Сейчас она отменена.

Если вы хотите построить частный дом в личное пользование на участке, находящемся в вашей собственности, то специальное разрешение на строительство в данном случае не требуется.

Если у вас нет в собственности земли, то в соответствии с законом «Об индивидуальном жилищном строительстве» вы можете получить участок бесплатно от государства — нужно обратиться в акимат, и в заявлении обязательно указать цель — «индивидуальное жилищное строительство».

Второй момент — топографическая съемка. Она теперь входит в состав проектной документации, нет требований к масштабу 1:500, устранены расходы на нее (нет нужды заказывать). Исключены также еще несколько документов:

  • одобрение от местного противопожарного департамента;
  • получение сейсмологического заключения для объектов пониженного уровня ответственности;
  • разрешение для проектов от местных архитектурных и градостроительных органов власти;
  • получение разрешения от санэпидемстанции.

Важно: на сегодняшний день произошла реформа, и получение разрешения на производство самих строительно-монтажных работ не требуется — процедура носит лишь уведомительный характер, производится в режиме онлайн и занимает 1 день.

Сколько стоит построить дом в Астане >>>

Получение архитектурно-планировочного задания и ТУ

Чтобы начать строительство частного дома, необходимо пройти следующие этапы:

  • получить от отдела архитектуры и градостроительства технические условия и архитектурно-планировочное задание;
  • на основе задания и условий сделать проектно-сметную документацию с привлечением подрядной организации, специалистов;
  • в ряде случаев провести экспертизу;
  • уведомить о начале строительства здания отдел архитектуры и градостроительства посредством онлайн-услуги.

Чтобы получить разрешение на проектирование дома, вам будет нужно отнести в отдел архитектуры и градостроительства такие документы:

  • оригинал и копию (заверить у нотариуса) на право собственности на земельный участок;
  • оригинал и копию свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • адресную справку (взять в ЦОНе или через портал электронного правительства);
  • оригинал и копию удостоверения личности;
  • форэскиз генерального плана земельного участка и задание на проектирование.

Отдел в ответ на поданные документы выдаст вам АПЗ и ТУ. Запрос архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) согласно «Правилам оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования объектов строительства» от 31 марта 2015 года занимает 6 рабочих дней (до принятия реформы — 10 дней).

Операции с недвижимостью онлайн: что предлагает egov.kz >>>

Разъяснения в отношении проектирования: частая ошибка

Вы можете построить дом по любому проекту, который не нарушит строительные и другие нормы и согласован с архитектурно-градостроительной службойПроведем небольшое разъяснение. Задание на проектирование — это примерный проект дома, в котором отражаются ваши пожелания и который вам составляет ваш специально нанятый разработчик-архитектор, специалист (или группа специалистов).

Согласно закону «Об индивидуальном жилищном строительстве» вы можете построить дом по любому проекту, который не нарушит строительные и другие нормы и согласован с архитектурно-градостроительной службой. Размер дома вы также определяете сами при условии, что все должно соответствовать обязательным нормативам, противопожарным требованиям. А вот нормативы и правила как раз и диктует АПЗ.

АПЗ — это обязательный проект от госоргана, который составляет для вас главный архитектор города. В этом АПЗ указываются все нормативные технические требования к строительству объекта с учетом генплана (если дело происходит в городе) и прочих нюансов. Хоть получение этого документа и хлопотно, однако оно поможет построить крепкий и безопасный дом, никому при этом не мешая и не нарушая плана города.

Задание на проектирование — это примерный проект дома, в котором отражаются ваши пожелания и который вам составляет ваш специально нанятый разработчик-архитектор, специалист (или группа специалистов).

Уже на основании АПЗ и ТУ вы и закажете полный рабочий проект дома (проектно-сметную документацию) у лицензированной проектной организации. По этому же проекту вам составят смету, определят перечень материалов и оборудования. Все эти нюансы лучше сразу обговорить с проектировщиком еще на стадии создания эскиза будущего здания.

Важный момент: начинать строительство по проекту, в который не включены условия АПЗ и ТУ, нельзя! Все, что вы построите, будет признано незаконным, и придется платить штраф.

Какие дома предлагаются к продаже, можно узнать, пройдя по ссылкам:

Что делать с готовым проектом?

Готовый рабочий проект необходимо будет отправить на экспертизу, которая даст разрешение на строительство дома по этому проекту, если:

  • вы будете строить дом сами, без подряда;
  • вы строите объект индивидуального жилищного строительства в Астане;
  • вы строите объект на территории с повышенной сейсмической опасностью, особыми геологическими условиями вне зависимости от наличия лицензии у подрядчика.

Если индивидуальный жилой дом будет возводиться подрядной организацией, которая имеет лицензию на строительную деятельность и в обычных условиях, то экспертиза не требуется.

При этом опять же помните, что подрядчики бывают разными — у них тоже могут быть в прошлом проблемы с нарушением закона, плохая квалификация и так далее. Поэтому перед заключением договора убедитесь, что у них есть лицензия, проверьте их историю.

Обратитесь в отдел архитектуры — если подрядчик не проверен, то вы можете сделать добровольную экспертизу готового рабочего проекта. В любом случае стоит быть бдительным. В целом же по закону экспертиза не нужна на все облегченные виды строительства — т.е. это индивидуальное жилищное строительство, перепланировка, реконструкция частных домов, возведение хозяйственного нежилого здания (сараи, бани).

Итак, документы поданы, АПЗ и ТУ получено, проект создан — можно приступать к закупу материалов и к строительству. Для возведения дома нужно заключить:

  • договор подряда со строительной организацией;
  • договор авторского надзора;
  • договор о техническом надзоре с компанией, имеющей на это лицензию.

И вот теперь, после того как проект готов, бригада нанята и заключен договор с экспертом технадзора, можно отправить в органы онлайн-уведомление и начинать строительство.

Покупка земли в Казахстане: нюансы и подводные камни >>>

Придет ли госинспектор?

Государственный строительный инспектор не будет посещать вашу частную стройку: он в основном работает не с ИЖС, а с застройщиками при возведении многоквартирного жилого дома — там и ошибок больше, и сам проект сложнее.

Ссылаясь на закон, можно резюмировать, что согласно изменениям в статье 33 Закона «Об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности» не подлежат инспектированию:

  • строительство индивидуального жилого дома для личного пользования граждан;
  • строительство для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) — временных строений на садовых, огородных участках, жилых и хозяйственно-бытовых помещений для сезонных работ и загонов для скота;
  • реконструкция помещений и их отдельных частей, если не задеваются несущие стены, инженерные системы и функциональное назначение помещений.

Государственный строительный инспектор не будет посещать вашу частную стройку: он в основном работает не с ИЖС, а с застройщиками при возведении многоквартирного жилого дома — там и ошибок больше, и сам проект сложнее.

Однако и здесь есть исключения — вас будет контролировать госинспекция в трех случаях:

  • вы строите жилье в зоне повышенной сейсмической опасности, с особыми геологическими условиями (ради вашей же безопасности; например, если строитесь у подножия гор в Алматы);
  • вы строите жилье в Астане;
  • вы строитесь за счет бюджетных денег.

В таких случаях госинспектор посетит вашу стройку в течение 5 рабочих дней после отправки уведомления в орган, а также сможет беспрепятственно приходить и осматривать вашу работу. Если будут выявлены нарушения, то инспектор составляет специальную справку и ведомость объектов, которую отдает лицу, отвечающему на вашей стройке за технадзор. Технадзор уже и будет следить, чтобы подрядная бригада устранила нарушения.

Какие документы должен выдать технический и авторский надзор?

Стоит отметить, что с 2015 года внедрен принцип контроля органами ГАСК только за техническим надзором без непосредственной проверки объекта. Реформа от 29 декабря 2014 года исключила плановые проверки со стороны органов государственного архитектурно-строительного контроля.

С 2015 года внедрен принцип контроля органами ГАСК только за техническим надзором без непосредственной проверки объектаКак же теперь осуществляется технадзор? Вы сами приглашаете компанию-эксперта, и она проверяет соблюдение строительной технологии.

Если эксперты по результатам технического надзора выявят нарушения норм и требований, то они информируют об этом органы архитектурно-строительного контроля и надзора.

Должен вестись и авторский надзор — этим будет заниматься компания, которая разработала окончательный рабочий проект на основе АПЗ и ТУ. Однако чаще всего авторский надзор разработчик передает в руки специальной инжиниринговой компании. Эту компанию может выбрать как фирма-разработчик, так и заказчик — т.е. вы. Этот момент нужно обговорить и зафиксировать.

Покупка дома с земельным участком >>>

Принимаем готовый дом в эксплуатацию

После завершения строительства лица, проводившие технический и авторский надзор, должны выдать вам на построенный объект заключение о качестве строительно-монтажных работ (технадзор) и заключение о соответствии выполненных работ проекту (автор. надзор).

Государственная приемная комиссия теперь не приглашается — заключительный акт приемки в эксплуатацию построенного дома подписывается между участниками строительства.

После подписания акта приемки вы должны в течение 3 рабочих дней направить в органы государственного архитектурно-строительного контроля и надзора утвержденный акт, а также выданную вам декларацию о соответствии и заключение о качестве.

После завершения строительства лица, проводившие технический и авторский надзор, должны выдать вам на построенный объект заключение о качестве строительно-монтажных работ (технадзор) и заключение о соответствии выполненных работ проекту (автор. надзор).

Идентификационные документы на дом и государственная регистрация прав на недвижимое имущество будут оформляться на основании акта о приемке.

Права на построенный дом нужно зарегистрировать через нотариуса, получив на него технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Получение технического паспорта и получение инспекции составляет одну услугу стоимостью 26 800 тенге и занимает 5 дней. Чтобы подключиться к водоснабжению и канализации, нужно получить разрешение на подключение, на процедуру уходит 2 рабочих дня.

Советы

Если дом строился через подрядчика, то перед приемкой объекта проверьте несколько моментов. Первое — соответствие выполненных работ, материалов и оборудования проектной документации. Т.е. сравнить факт и план, не было ли приобретено более дешевое и менее качественное сырье для стройки. Второе — соответствие государственным нормативам строительства. И только если все выполнено достойно, можно подписывать акт приемки с обязательным указанием даты.

Нужно помнить, что в проектно-сметной документации указывается нормативная продолжительность строительства. И эти сроки нужно соблюдать, так как нарушение может повлечь административный штраф.

Наконец, очень часто наши граждане сталкиваются с проблемой, как получить разрешение на строительство, если дом уже построен. Однако вопрос поставлен неверно — нужно ли разрешение вообще?

Ведь здесь уже стоит задача узаконить самовольную постройку. В квартире в качестве самовольной постройки считается переоборудование и перепланировка. Если вы построили дом на участке, который принадлежит вам, то в судебном порядке вам дадут права собственности на него, пройдете регистрацию и получите свидетельство. Аналогично и с квартирой.

А вот если земля вам не принадлежала, то судебная практика показывает, что здание могут определить под снос. Поэтому рекомендуется все делать согласно букве закона — для вас это будет гарантией невыселения из собственного дома.

О том, какие ожидаются реформы в законодательстве о строительстве, смотрите в видео.

Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса?

Недвижимость в кризис: советы покупателю

Заключение договора строительного подряда

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.