Что нужно знать, если вы решили купить квартиру

Кризис, как известно, считают временем возможностей. Для тех, кто копил деньги на покупку квартиры в Астане, но никак не мог достигнуть цели из-за высоких цен, настал час икс. После перехода страны к плавающему тенге темп снижения долларовых цен на недвижимость в столице увеличился. Продавцы охотно идут на уступки, осталось только сделать выбор. Какие нюансы нужно знать, покупая квартиру в Астане, и к каким советам стоит прислушаться?

С чего начать поиск

1. Посетите порталы о недвижимости

Сегодня интернет предлагает самые оперативные и удобные инструменты для поиска квартиры мечты. Достаточно выбрать сайт с объявлениями и приступить к формированию выборки вариантов. Например, можно зайти на портал о недвижимости kn.kz. Здесь пользователю предлагают отфильтровать объявления по диапазону цены, комнатности, району и так далее — проставьте цифры и галочки напротив критерия отбора и получите результат.

Однако не стоит этим увлекаться и прописывать все подробно. Так вы упустите варианты, где продавец просто не указал тип дома, материал стен, нахождение в залоге и т.д. Лучше ограничиться ценой, районом, этажом и количеством комнат.

Например, можно зайти на портал о недвижимости kn.kz. Здесь пользователю предлагают отфильтровать объявления по диапазону цены, комнатности, району и так далее.

По астанинскому рынку недвижимости портал предлагает качественную и полную базу объявлений.

— Квартиру в Астане я нашла с помощью kn.kz, — рассказывает астанчанка Гаухар Иманбаева. — Мне нравится здесь, что можно автоматически продлевать свое объявление, не нужно после просрочки заново заливать информацию. Удобно, что на почту приходит уведомление о том, что срок объявления истекает. А также есть такая штука как история цены. Она отображается на тех объектах, где менялась цена. Можно сделать вывод, насколько человек готов к торгу.

Посмотреть, какие квартиры предлагаются к продаже, можно здесь:

2. Дайте объявление о покупке

Опубликуйте объявление о желании купить квартиру. Обозначьте в нем свои предпочтения. Так продавцы найдут вас. Вдруг именно предложенный ими вариант окажется наиболее удачным.

3. Изучите объявления в газете

Не все умеют пользоваться интернетом. Люди старшего поколения продают квартиры по-старинке: подают объявления в газету, развешивают их на столбах.

Откройте астанинскую газету «Недвижимость», и вы найдёте варианты, которых еще нет в интернете.

Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны >>>

Какие объявления стоит обойти стороной?

Стоит учитывать, что квартира на фотографии выглядит гораздо эффектнее, чем на самом деле. Как правило, демонстрируются наиболее красивые виды объекта.

Гаухар Иманбаева, которая посмотрела множество квартир в столице, поделилась своими наблюдениями:

Стоит учитывать, что квартира на фотографии выглядит гораздо эффектнее, чем на самом деле— Если пишут, что есть косметический ремонт, то, как правило, он делался лет 10 назад. Если говорят, что обои меняли 2 года назад, то смело сверху можно прибавить еще 3 годочка. Если написано просто «ремонт», то вполне возможно, что квартира его видела очень давно. Конечно, с откровенным обманом я не встречалась, но частенько продавцы преувеличивают и не договаривают.

Стоит дополнить, что предлагаемая в объявлениях «предчистовая» отделка скорее всего будет черновой. Ведь продавать в черновом варианте сегодня запрещается.

Заставить клиента насторожиться должно и объявление без фотографий.

— Таким объявлениям я бы доверять не стала, — делится опытом президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Елена Грива. — Если агент дает объявление без фотографии, то видел ли он объект? Договорился ли он с хозяином продать эту квартиру? Заинтересованный в продаже риелтор обязательно выедет на место, сделает фото, чтобы показать «товар лицом», заключит договор с владельцем, который удостоверит, что он готов продавать квартиру через это агентство.

Обязательно обращайте внимание на внешнюю и внутреннюю инфраструктуру жилого комплекса: наличие рядом школ, детсадов, поликлиник, а также детские площадки и паркинг. Когда к квартире в Астане прилагается парковочное место, ее цена повышается в среднем на 10 000 — 20 000 $. Но за обслуживание этого паркинга вы будете платить от 5000 до 10 000 тенге в месяц. Притом, что аренда паркинга стоит также. Тогда зачем переплачивать?

Квартира в Астане за 35 000 $: реально ли это? >>>

С риелтором или без?

Даже если вы решили купить квартиру в Астане без помощи риелторов, они все равно вас найдут, если вы подали объявление о покупке. Да и вам самим при обзвоне будут попадаться представители агентств недвижимости, а не сами хозяева.

Опрос покупателей жилья в казахстанской столице показал, насколько рынок риелторских услуг Астаны остается стихийным и нецивилизованным. Там, где крутятся большие деньги, всегда найдутся охотники за легкой наживой. Встречаются такие «специалисты», которые даже не стараются быть профессионалами. Для них главное — совершить сделку и сорвать куш.

— Выбирая квартиру в Астане, нам пришлось столкнуться с несколькими риелторами, — рассказывает астанчанин Ерлан Асхатов. — Причем ни один из них не предложил нам заключить с ним договор. Уточняли только, что если сделка состоится, то нужно будет заплатить 1-2% от суммы сделки и все. И ни один из них не нашел нам подходящий вариант.

Опрос многих покупателей жилья в казахстанской столице, показал, насколько рынок риелторских услуг Астаны остается стихийным и нецивилизованным.

Гаухар Иманбаева вспоминает, что некоторые риелторы привозили ее на объект, который сами в глаза не видели.

— У меня были пожелания риелтору относительно этажности, наличия возле дома садика, школы и так далее. Однажды риелтор привез меня на квартиру  на последнем этаже. Куда вы меня привезли, спрашиваю? Я же просила — не крайние этажи. А он: я и сам не знал, ну если вам не подходит, то ладно.

Но однажды Гаухар попался профессионал. Ему хозяева доверяли настолько, что оставляли ключи от квартир для показов.

Ерлан Асхатов вспоминает случай, который приключился, когда он продавал свою 1-комнатную квартиру, перед тем как купить другую:

— К нам как-то пришел риелтор с клиентом, которого он очень тщательно «оберегал», чтобы мы не смогли обменяться телефонами и заключить сделку за его спиной. Когда люди посмотрели квартиру и собирались уходить, мы попросили визитку у риелтора, чтобы в дальнейшем при заинтересованности созвониться. Через некоторое время, рассматривая визитку, обнаружили на обратной стороне мобильный клиента, которого так тщательно «охранял» наш «профессионал»!

В Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) не в восторге от присутствия на рынке недвижимости агентов, незаконно занимающихся сделками купли-продажи.

— По сути «черные риелторы» — это мошенники, люди, которые работают без заключения договоров, не зарегистрированы в юридических госорганах и не имеют права заниматься риелторской деятельностью, — отмечает президент ОАРК Елена Грива. — В процессе работы мы сами сталкиваемся с так называемыми «объявлениями-утками» и недобросовестными риелторами. Замечено, что в 99% случаев это объявления, скопированные у других агентств недвижимости.

Глава ОАРК утверждает, что развитию мошенничества на рынке недвижимости способствуют и сами потребители.

— При получении вознаграждения нечестные риелторы не предоставляют никаких подтверждающих бухгалтерских документов, свидетельствующих об оплате. А сами клиенты и не требуют никаких чеков. Легально работающая риелторская компания обязательно предоставит вам чек, акт выполненных работ, счет-фактуру.

Недвижимость в кризис: советы покупателю >>>

Советы по работе с риелтором

  • Проверить агентство или риелтора

Попросить специалиста назвать свое агентство, номер телефона офиса и позвонить его руководителю. Директор агентства может подтвердить, что данный человек действительно работает в компании, компания зарегистрирована, и назвать БИН организации.

  • Составить договор

Если компания работает без заключения договора, то клиенту стоит насторожиться. Даже если это интернет-компания, то подписывать соглашение на предоставление услуг необходимо. Ведь именно в договоре прописаны обязанности и ответственность компании.

  • Уточнить наличие аттестации

Конечно, аттестация риелтора или агентства по недвижимости — процедура добровольная, но ее наличие демонстрирует серьезность, порядочность и ответственность компании. К слову, проверить наличие этого документа также можно на сайте ОАРК.

Как свободное плавание тенге влияет на цены жилья в Астане? >>>

Будьте внимательны при проверке документов

Будьте внимательны при проверке документовАстанинец Николай Бондаренко вспоминает, как при покупке квартиры в Астане столкнулся с неправильно оформленными документами, что на 1,5 месяца затянуло оформление квартиры в ипотеку.

— Мы покупали 5-комнатную квартиру площадью 90 кв.м по ул. Пушкина. Она была куплена по приватизации. И почему-то по техпаспорту шла как 4-комнатная, хотя перепланировки не было. Мы сделали оценку. Потом, когда пришлось переделывать техпаспорт, снова нужно было делать оценку. Это отняло много времени.

Список документов, с которыми необходимо ознакомиться:

  • Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество — выдаются ЦОНами и формируются порталом электронного правительства.
  • Правоустанавливающие документы, которые вам должен предоставить продавец. 
  • Квитанции коммунальных служб, КСК по текущим платежам либо справки от них об отсутствии задолженности.
  • Справки с Налогового департамента об отсутствии задолженности по оплате налогов.
  • Техпаспорт на квартиру. Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и т.д. без разрешения уполномоченного органа. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить.
  • Если вы приобретаете дом, то обязательно проверьте акт на земельный участок.

Топ-10 самых дешевых ЖК Астаны >>>

Не стоит покупать недвижимость, если…

  • Вам предоставляют дубликаты правоустанавливающих документов. Это может говорить о том, что с квартирой что-то нечисто. Следует узнать причину отсутствия оригиналов и, если ваш юрист посчитал ее уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.
  • В документе есть большое количество подчисток и исправлений. Обратите внимание на бланки и печати, не находятся ли они в числе похищенных или утраченных.
  • У квартиры сменилось несколько хозяев с коротким промежутком времени. Тщательно проверьте причины перепродаж. Возникают обоснованные сомнения в юридической чистоте объекта.
  • Недвижимость продают или продавали ранее по доверенности. Конечно, трудно самому проверить подлинность этого документа, и, соответственно, процент возможных махинаций существенно возрастает.
  • Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.
  • Хозяин либо один из собственников жилья умер, но наследственное дело открыто не было.
  • Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
  • Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным.

Дома с видом на ЭКСПО: что строится вокруг выставки? >>>

Мнение аналитиков

Последние тенденции на рынке жилья Астаны

Руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая рассказывает, что сейчас на рынке Астаны наблюдается заметное снижение числа сделок, что объясняется падением реальных доходов граждан.

Многие продавцы, не готовые идти на хороший торг (до 20-25%) в нынешней ситуации принимают решение приостановить продажи. Так, если до 21 августа к продаже на вторичном рынке предлагалось около 3600 квартир, то сейчас это количество снизилось до 2900, то есть почти на 20%.

Спрос концентрируется в основном в «дешевом» сегменте примерно от 800 до 1000 $/кв.м. На первичном рынке жилья новой тенденцией стал переход некоторых крупных застройщиков на тенговое номинирование цен на жилье.

Как изменилась цена

Как показал анализ kn.kz, переход на свободно плавающий курс ведет к увеличению темпов снижения долларовой цены. Так, в период с 21 августа по 4 октября средняя долларовая цена сократилась с 1774 до 1621 $/кв.м, или на 8,6%.

График динамики долларовой цены с января 2015 года показывает отчетливое увеличение недельных темпов снижения цен с начала июня 2015 года. Так, если до июня средний темп снижения на рынке жилья составлял 0,3% в неделю (1,2% в месяц), то с начала этого месяца средний темп снижения возрос до 0,6% в неделю (2,4% в месяц). В первые две недели сентября темпы снижения стали показывать новые рекорды, увеличившись до 1,7% в неделю.

Как считает аналитик, изменения скорее зависят не от района, а от типа конкретного жилья. Например, за период с 21 августа по 4 октября больше всего потеряло жилье «комфорт-класса» — почти 14%, или с 1780 $/кв.м до 1532 $/кв.м. Меньше всего «просел» элит-класс — 8%, эконом- и бизнес-класс потеряли по 9,5%. В зависимости от формата квартир максимальные изменения произошли в сегменте многокомнатных квартир — около 18%. В остальных форматах снижение цен находится на уровне среднего — 7-9%.

Советы аналитиков kn.kz

Покупать ли квартиру сейчас в Астане? Или все же подождать, когда цены «просядут» еще?

— Все зависит от цели приобретения, — считает Анна Шацкая. — Покупать с целью вложения инвестиций в жилье сейчас, конечно, не рекомендуется. Другой вопрос, если квартира приобретается для проживания. Сейчас в условиях кризиса, несмотря на уход многих продавцов, на рынке встречаются интересные предложения. И если потенциальные покупатели располагают долларовыми сбережениями, сделки могут оказаться довольно выгодными.

О том, как могут измениться цены в дальнейшем, смотрите в видео:

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Ипотека в кризис за 12 шагов

Элитное жильё Казахстана: Астана VS Алматы

Как выгодно купить квартиру: копить или сразу оформить ипотеку?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.