Классификация новостроек: критерии и виды жилья

Классификация новостроек существовала еще с советских времен. Названия «хрущевки», «брежневки», «сталинки» давали человеку возможность сразу понять, о каком типе дома идет речь. С развитием строительства появились новые термины «экономкласс», «комфорт-» «бизнес-», «элит-класс» и другие. А вот в чём их принципиальная разница, и какие особенности имеют классы жилья, представляется покупателю, как правило, довольно смутно.

Критерии «классности»

На сегодняшний день стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса. Классификация ориентирована в первую очередь на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество. Согласно классификации, которую использует аналитическая служба kn.kz, существует 7 основных критериев отнесения объектов-новостроек к той или иной категории классности:

1. Месторасположение. Это нахождение близко или далеко от центра, характерные черты района, доступность транспорта, панорама из окон, перспективы градостроительного развития района и т.д.

2. Архитектурно-планировочное решение. Количество подъездов, квартир в доме, возможность выбрать планировки или заказать индивидуально, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов, расположение квартиры в секции — угловая, внутренняя.

3. Качество строительства, особенности конструкции здания. Технологии строительства — фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант отделки жилья — черновая, чистовая.

4. Уровень инженерии, оборудования и оснащения квартир. Система отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуляционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтов, наличие системы «умный дом» и пр.

На сегодняшний день стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса.

5. Инфраструктура. Магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе возведения дома или комплекса.

6. Организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилого дома. Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение территории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и пр.

7. Репутация. Социальная составляющая, социальная однородность жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность дома или комплекса.

Элитное жильё Казахстана: Астана VS Алматы >>>

Разделения — условны

Риелтор высшей категории алматинского агентства недвижимости Grand Estate Company Татьяна БобрышеваКак объяснила риелтор высшей категории алматинского агентства недвижимости GrandEstateCompany Татьяна Бобрышева, все подразделения недвижимости на классы — условны. И их разработали компании-застройщики для удобства. Официальной классификации на рынке казахстанской недвижимости, увы, нет.

— Компании-застройщики руководствуются исключительно собственными представлениями о том, как должны выглядеть дома эконом-, бизнес- и других классов. Покупателю остаётся только принимать и соглашаться с этим, — говорит Татьяна Бобрышева.

Ранее нередко складывалась такая ситуация, когда под понятием «элитный дом» подразумевалось любое новое монолитно-кирпичное здание, добавляет риелтор. Сейчас платёжеспособный покупатель стал более требовательным к условиям покупки, а рынок из-за увеличения конкуренции — более сложным и разнообразным.

Все подразделения недвижимости на классы — условны. И их разработали компании-застройщики для удобства. Официальной классификации на рынке казахстанской недвижимости, увы, нет.

По словам исполнительного директора астанинского агентства недвижимости АБС Royal Estate Расула Биккинина, присвоение определённых классов жилья нередко является своеобразным маркетинговым ходом компании-застройщика.

— Так как в законодательстве Казахстана определённые классы новостроек не зафиксированы и на уровне государства это никак не регулируется, застройщики сами присваивают класс своим жилым комплексам. Но при этом по международным стандартам эти ЖК классификации всё же не соответствуют, — комментирует Р. Биккинин.

Инфраструктура ЖК Астаны: сколько стоит жить с комфортом? >>>

Три вида нового жилья

Как правило, на казахстанском рынке три вида жилых сооружений: «А» — элитное жильё премиум-класса, «В» — жилые комплексы бизнес-класса и «С» — массовое жильё экономкласса, сюда чаще всего относят и комфорт-класс.

— Всё очень просто — чем дороже технология строительства и используемые при этом материалы, тем выше стоимость квадратного метра жилья, тем больше у комплекса прав называться элитным. Если комплекс претендует на статус элитного, здесь должно быть все на высоте: эксклюзивный проект, комфортабельность, месторасположение, развитая инфраструктура и экологичность жилья, — отмечает Татьяна Бобрышева.

Более того: при определении классов роль играет даже этажность жилья.

— Стоит знать, что элитное жильё, как правило, малоэтажно, находится в хорошем районе города и строится из самых дорогих материалов, — говорит астанинский риелтор Расул Биккинин. — Плюс к этому — оно обеспечено всевозможной охраной, подземными паркингами, современной «умной» системой обслуживания дома. Однако в Астане бывает, что жильё находится в 20-этажных домах, и громкое имя застройщика позволяет ему сказать, что оно элитное. Хотя этажность дома зашкаливает!

Также, по словам астанинского эксперта, в элитном жилье должен быть соответствующий вид из окна. И это достаточно логично: ведь если «задняя» часть элитной новостройки выходит на степь или обшарпанные крыши соседних старых домов, конечно, это не добавляет жилью ощущения престижности.

Риелтор Grand Estate Company рассказала об условной классификации, которой в основном сейчас придерживаются в Казахстане.

  • Элит-класс

Описание: на площадке не более 2-3 квартир. Наружная отделка, отделка холлов, входных групп, мест общего пользования — самая высококачественная. Придомовая территория должна быть огорожена, обязательна система безопасности, одно или более мест в подземном паркинге на каждую квартиру.

Технологии: монолитные, монолитно-кирпичные.

Лифты: Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis.

Площади квартир (ком./кв.м): 2/90-140, 3/130-160, 4/160-190 с увеличенной площадью остекления 3-3,5м*2,8-3,1 м.

Элит-класс в Алматы

Жильё элит-классаЭто жилые здания, расположенные в основном историческом центре города. На примере Алматы, это «Золотой квадрат», улицы Кунаева, Кабанбай батыра, Желтоксан и вверх до проспекта Абая. Высоко ценится Медеуский район в целом и пр. Аль-Фараби.

По данным портала kn.kz, ЖК элит-класса в Алматы являются «Ренессанс», «Долина роз», «Европолис», «Пионер», «Солнечная долина» и другие. Например, в ЖК «Долина роз», который находится в предгорьях Заилийского Алатау, планировка 4-этажных зданий предусматривает возможность максимального обзора из окон панорамы гор. В названии комплекса видна его концепция. На территории ЖК расположены уникальные розарии, в которых цветет более 300 сортов роз.

Элит-класс в Астане

По словам столичного риелтора Расула Биккинина, в Астане ЖК элит-класса в первую очередь начали застраиваться вдоль набережной реки Есиль.

— Сейчас там есть дома, которые более-менее приближены к классу «элит». Есть, конечно, и многоэтажки, которые позиционировались как элитные, есть малоэтажные дома, — добавляет Расул Биккинин. — Как пример элитного жилья в Астане, могу назвать дома в Комсомольске, Караоткеле. Если брать именно район набережной то это «Парижский квартал», Green Village. Есть на набережной ЖК «Звезда Астаны», «Престиж» — они все в своё время считались элитными, потому что сравнивать было не с чем. Сейчас по ценам, которые там присутствуют, можно сказать, что это всё же не самое элитное жильё столицы.

Для ориентира Расул Биккинин заметил, что элитное жильё в среднем дороже бизнес-класса раза в 1,5, а бизнес-класс дороже эконом-класса в 1,5-2.

По данным аналитической службы kn.kz, в Астане жилыми комплекса элит-класса называют «Премьера», «Авиценна», «Триумфальный», «Жансая», «Арайлым», «Северное сияние», Europe Palace, «Кульсай», «Нурсая-2», Viva Plaza и другие.

  • Бизнес-класс

Описание: на площадке не более 4 квартир. Наружная отделка, отделка холлов, входных групп, мест общего пользования — улучшенная, с применением качественных материалов. Придомовая территория огорожена, система безопасности обязательна, одно место на квартиру в подземном паркинге.

Технологии: монолитные, монолитно-кирпичные.

Лифты: могут быть использованы те же, что и в элит-классе.

Площади квартир (ком./кв.м): 2/60-80, 3/90-130, 4/110-150. Площадь остекления — стандартная: 2,7-3 м*2,6-2,9 м.

Бизнес-класс, как и элит, должен соответствовать определённым требованиям. Как говорит исполнительный директор агентства недвижимости АБС Royal Estate, во-первых, обязательно наличие автопаркинга, во-вторых, не самые дешёвые стройматериалы.

— Если раньше дома бизнес-класса позволяли облицовывать кирпичом или декоративной штукатуркой, то сейчас облицовывают современными материалами: фибробетон, травертин, гранит, мрамор, либо с элементами гранита-мрамора. В третьих, расположение дома: если бизнес-класс поставить на окраину, он уже не будет бизнесом, потому что расположение дома не будет соответствовать.

Бизнес-класс в Алматы

В Алматы это улицы Байзакова, Сатпаева, Тимирязева, Достык, Фурманова, проспекты Абая, Гагарина. По данным портала kn.kz, к ЖК бизнес-класса в Алматы относят: ЖК «Астана», Tengiz Towers, «Ак Бота», Есентай парк и другие.

Бизнес-класс в Астане

В Астане, как пример бизнес-класса, можно привести ЖК «Гранд Алатау», «Сана», «Нурсая», Family Town, «Жайна», «Гранитный», «Гранд Астана», «Академия», «Нур Отау», «Лазурный квартал», Expo Boulevard, Future Home, Park House, «Алтын Раид», «Сказочный Мир» и другие.

  • Комфорт-класс

Описание: это могут быть квартиры в любом районе города. На площадке 4-5 квартир. Придомовая территория может быть огорожена. Система безопасности может быть установлена по инициативе жильцов. Подземный паркинг может отсутствовать, а при наличии — одно место на квартиру.

Технологии: монолитные, панельные.

Лифты: отечественного производства.

Площади квартир (ком./кв.м): 2/60-80, 3/80-110 при стандартной площади остекления — 2,7-3,0 м*2,6-2,9 м.

Комфорт-класс в Алматы

К данному классу можно отнести Central Park Residence, «Алтын Булак-1», «Алтын Заман», «Аль-Фараби», «Арыстан», «Асыл Тау», «Дуэт», «Жасмин», «Изумрудный Город», «Спутник», ЖК по Нурмакова, «Премьера», «Радуга» (Коттеджный городок), «Сезам», «Тау Терек», «Хан-Тенгри» и другие.

Комфорт-класс в Астане

В столице жильем комфорт-класса считается Expo Town, Expo Сity, «Аспан», «Гарант», «Династия», «Комсомольский», «Коркем», «Эдем Палас-2», «Алтын Шар», «Арнау», «Лея», «Верный» и другие.

  • Экономкласс

Жильё экономклассаОписание: как и в предыдущем случае, это квартиры в любом районе города. Разница в том, что придомовая территория не огорожена, система безопасности устанавливается только по желанию жильцов. Количество квартир на площадке может быть более 5. Подземный паркинг не предусматривается. Наружная отделка, отделка холлов входных групп и мест общего пользования — стандартная. Стандартная и площадь остекления.

Технологии: монолитные, панельные.

Лифты: используются отечественного производства.

Площади квартир (ком./кв.м): 1/35-50, 2/50-70, 3/70-100, 4/100-130.

Расул Биккинин отмечает, что в принципе, на практике комфорт- и экономкласс — почти одно и то же. А вот от бизнес-класса такие простые квартиры отличаются, прежде всего, квадратурой. Как правило, у комфорт- и экономкласса она небольшая, бизнес-класса уже больше.

— Конечно, встречаются исключения, где однокомнатные идут в экономклассе по 60-70 квадратов, — сообщает эксперт. — Но, как правило, в экономклассе жильё небольшое и на площадке по 6-8 квартир.

Экономкласс в Алматы

По данным портала kn.kz, ЖК экономкласса в Алматы считаются Park House, Real Almaty, «Акмарал», «Аскар Тау», «Ата Комплекс», «Бай-Тал», «Бейбарыс Билдинг» по Абая/Момышулы, «Вахтангово», «Виктория», «Жетысу», «Кокше», «Куаныш», «Кулан», «Максат», «Школьник», ЖК в мкр. Акбулак, Алгабас, Жетысу-3, Кокжиек, Таугуль-2, ЖК по Абая/Момышулы, по Кабанбай батыра, ЖК «Сайран», «Самға» («Доға»), «Толеби Тау», ЖК по ул. Грановского и другие.

Эконом-класс в Астане

В столице это «Социум», «Жастар», «Нурай», «Юг-1», «Мунар», «Градокомплекс-3», «Молодая семья», «Береке», «Изобилие», «Турсын Астана», «Жагалау-3», «Мисон» и другие.

Узнать, какие жилые комплексы существуют, ознакомиться с их характеристиками и посмотреть фото можно пройдя по ссылкам:

Классификацию — запретить!

Как считает риелтор высшей категории Татьяна Бобрышева, на сегодняшний день приходится соглашаться с условными или индивидуальными классификациями компаний-застройщиков.

— Но при таком интенсивном строительстве, как наблюдается сейчас, как никогда остро встал вопрос о создании единой систематизации объектов недвижимости, — заключает специалист.

Однако в Казахстане планируется вовсе отменить практику применения классификации новостроек. По последним данным, в стране могут запретить рекламу жилья с обозначениями «эконом», «бизнес», «элит» и других, что ещё больше приведёт в растерянность потенциального покупателя. В правительстве Казахстана на рассмотрении находится проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам защиты прав потребителей».

Одна из его статей как раз вносит поправку в закон РК от 19 декабря 2003 года «О рекламе». Она запретит такую классификацию жилых объектов как «эконом», «бизнес», «элит», «комфорт», «люкс», «делюкс», «премиум», «престиж» и т. д.». В числе прочих предлагаются поправки в законы «О рекламе» и «О долевом участии в жилищном строительстве». Так, дополнения в закон закрепляют требования к застройщикам использовать при рекламе реализуемых жилых объектов классификацию жилья исключительно согласно действующим строительным нормам и правилам (классы I, II, III, IV).

Плюс к этому, согласно статье 13 «Особенности рекламы отдельных видов продукции (работ и услуг)», будет запрещаться реклама строящегося, a также введённого в эксплуатацию жилого дома, не соответствующая его проектной документации и классификации жилых зданий, предусмотренной государственными строительными нормами и правилами (СНиПами).

О том, какие опасности могут подстерегать покупателя квартиры в новостройке, смотрите в видео.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Какие факторы влияют на цены квартир в Астане

«Квадраты» на перспективу: где лучше всего купить квартиру в Астане

Дома с видом на ЭКСПО: что строится вокруг выставки?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.