2015-ші жыл тұрғын үй нарығына қандай болды?

Сарапшылар kn.kz порталына жылжымайтын мүлік нарығындағы жыл қорытындылары және болашаққа болжам жайлы әңгімеледі.

Өткен 2015 жыл Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы үшін көп жағынан есте қаларлық жыл болды. Ол нарықтық қатынастардағы аталмыш буынның әлсіз жақтарын ашты және оның қатысушыларын — құрылыс салушыларды, сатушыларды және сатып алушыларды, сондай-ақ мемлекетті көптеген үдерістерге деген өз көзқарастарын қайта қарауға мәжбүрледі. kn.kz жылжымайтын мүлік нарығы туралы порталдағы блиц-сұхбатта нарық мамандары болған өзгерістерге қатысты өз ойларымен бөлісті және Қазақстандағы тұрғын үй нарығының дамуына 2016 жылға болжам жасады.

Біздің еліміз үшін 2015 жыл қиын және күйзелісті жыл болды. Мұнай бағасының ұдайы төмендеуі, Қазақстанның басты серіктестерінің бірі Ресейдің экономикасында қиыншылықтардың туындауы, рубльдің бағамының күрт төмендеуі және іле-шала теңгенің құнсыздануы сияқты мәселелер бізді есеңгіретіп тастады. Осының барлығы жылжымайтын мүлік нарығына қандай әсерін тигізді? Ипотеканың жағдайы қалай болды? Қандай оң үрдістерді атап өтуге болады? Осы жылдан не күтуге болады? Аталмыш мақаладан осы сияқты сауалдарға жауап алуларыңызға болады.

Жылжымайтын мүлік нарығы теңгеге міндетті түрде өтеді

Ұлттық экономиканың өткен жылдың тамыз айында жаңа ақша-несиелік саясатқа өтуі өкінішке орай, жылжымайтын мүлік нарығы үшін ең күйзелісті оқиға болды, ол тұрғын үй нарығының дамуына зор ықпалын тигізді және әлі де тигізіп келе жатыр.

HalykFinance инвестициялық банкінің зерттеу департаментінің директоры Сәбит Хәкімжанов kn.kz порталына жаңа саясаттың және оның салдарының жылжымайтын мүлік нарығына тигізген ықпалы жайлы әңгімеледі.

Сабит Хакимжанов, HalykFinance инвестициялық банкінің зерттеу департаментінің директоры— Сәбит Темірханұлы құрылыс материалдарының барлығы бірдей Қазақстанда өндірілмейтіндіктен, құрылыс салушылардың долларсыздандыру туралы мәлімдемелерін кейбір сарапшылар аңғырттық деп санайды. Сіз қалай ойлайсыз, жылжымайтын мүлікті тек ұлттық валютада сату және сатып алу жүзеге асуы мүмкін бе?

— Иә, мүмкін. Тарихи тұрғыдан алатын болсақ, жылжымайтын мүлік бағасының долларлануы белгіленген бағам тәртібінің тиянақсыздығымен байланысты болған еді. Бұл мұнай бағасының, ендеше Қазақстанның кірісінің және нәтижесінде жылжымайтын мүлік бағасының үнемі өсуі жағдайында орынды болып көрінді. Бағаны валютамен белгілеу құнсыздану жағдайында сатылмаған немесе салынып бітпеген тұрғын үй қорын қайта бағалау шығындарынан құтылуға мүмкіндік беретіндіктен, құрылыс салушылар үшін  оң мүмкіндік болды. Алайда 2007, 2009, 2014, 2015 жылдар долларлық бағалардың артықшылықтарының бұлдыр екендігін, ал бағаны теңгемен белгілеудің өз артықшылықтарының бар екендігін көрсетті. Дағдарыс немесе құнсыздану кезінде жылжымайтын мүліктің теңгемен бағалануы валютамен бағалаудан да тұрақты болып шықты. Олар құрылыс салушыларға қорды тезірек таратуға мүмкіншілік тудырды және бүкіл экономика оның жетіспеушілігін басынан өткеріп жатқан кезде оларға өтімділік берді.

Тарихи тұрғыдан алатын болсақ, жылжымайтын мүлік бағасының долларлануы белгіленген бағам тәртібінің тиянақсыздығымен байланысты болған еді.

Ал енді жалдау мен ипотекаға қатысты айтатын болсақ, бұл жерде баға валютасын таңдау көбіне жалдаушыға және несие беретін, банкке байланысты болады. Жалдаушының сұранысы теңге бағамымен бірге төмендейді, сондықтанда, әрине жалдық төлемді теңгемен белгілеу керек, сонда баға да тұрақты болады. Банк үшін де теңге қарыз беруде артықшылығы бар валюта болып саналады, өйткені валютамен берген қарыздардың сапасын бақылаудың өзі қиындық тудырады, ал теңгемен берілген қарыздар несиелік тәуекелдерді барынша азайтуға мүмкіндік береді, себебі қарыз алушының кепілмен жабуы және табыстары теңгемен көрсетілген, ал депозиттердің долларсыздануына байланысты банктер өткеретін, валюталық тәуекелдерді теңгерімнен тыс жабуға болады. Сондықтанда, біз объективті факторлардың әсерімен жылжымайтын мүлік нарығында долларсыздану міндетті түрде және сөзсіз жүретін болады деп күтудеміз. Сондай-ақ бұған ақша-несиелік саясаттың құбылмалы бағамға өтуі және инфляциялық шектеу және де құрылыс объектілеріндегі қазақстандық қамтудың өсуі де ықпал ететін болады.

— Қазіргі таңда ипотека талаптары күшейді, кейбір банктерде сыйақы мөлшерлемесі 27%-ға жетті. Сіз қалай ойлайсыз, ипотекалық нарықты және сонымен қоса жылжымайтын мүлік нарығын қандай шаралар жандандыруы мүмкін?

— Ипотекалық несиелеуге қолжетімділіктің төмендігін біз банкті ұзақ мерзімдік қорландырудың жетімсіздігімен және тұрғын үй сапасының төмендігімен байланыстырамыз. Орталық банктің көңілге қонымды пайыздық саясат жүргізуі және мөлшерлемелердің нарықтық қисығының пайда болуы ұзақ мерзімдік қорландыруды теңгемен құруға ықпалын тигізеді, әрі сол арқылы қарыздық құралдардың ұсынысын, ендеше жылжымайтын мүлікке деген сұранысты ұлғайтады. Құрылыстық, коммуналдық және қалалық инфрақұрылым стандарттарын жақсарту тұрғын үй сапасын арттыруға, ассиметриялық ақпарат тәуекелін азайтуға және ипотека құнын төмендетуге көмектеседі.

Сонымен қатар, тіпті қазіргі бір айдан артық мерзімге теңге бойынша табыс қисығы болмайтын, қысылтаяң жағдайдың өзінде кейбір банктер ұзақ мерзімдік ипотека беріп отыр. Біз бұл олардың теңге қисығына деген ұзақ мерзімдік көзқарасын көрсетеді деп есептейміз, өйткені ол келеңсіз маржа болуы мүмкін, сондықтанда алғашқы екі-үш жылда өнімге, бірақ инфляция мен пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуіне қарай маржа жағымды, ал өнімнің өзі — табысты болады. Мұндай саясаттың жемісін уақыт көрсетеді.

— Сіз тұрғынүйқұрылысжинақбанкі жүйесіне қалай қарайсыз? Адамдар ақшаларын жинап жатыр, теңгемен жинап жатыр, ал ол болса шапшаң құнсыздануда. Ал Сіз адамдарға пәтерге ақшаны қандай валютада жинауға кеңес берер едіңіз?

— Істің мәнісі мынада — салымшы нарықтағыдан төмен мөлшерлеме бойынша жинақтап қана қоймайды, сондай-ақ содан кейін нарықтағыдан төмен мөлшерлеме бойынша қарыз алады. Экономикалық тұрғыдан бұл сызба екі кезеңнен құралады — алғашқыда банк арзан кредит беруге күңгірт міндеттеме жинақтайды, ал екінші кезеңде осы міндеттемелерді орындайды. Бұл сызбаның қатысушыларының оны пайдалы деп есептегендігі айқын, өйткені табыс қисығының көлбеулігі өте оң болған. Қиындығы сол — арзан кредит беруге өте көп міндеттеме алғандықтан, банк ұтылып қалуы мүмкін. Бұл сызбаның банк немесе қатысушылар үшін пайдалы немесе пайдасыз болуы қазіргі табыс қисығына және бүкіл өмір бойы оның осы сызба бойынша қандай болатындығына байланысты болады. Мысалы, қазір табыс қисығының көлбеулігінің теріс екендігі айқын — қысқа мөлшерлемелер өте жоғары, ұзақ мөлшерлемелер мүлдем жоқ, бірақ барлығы қысқадан төмен болады деп күтуде. Мұндай жағдайда сызбаның қатысушылар үшін пайдасы аз.

— Егер Сіз пәтер сатып алуды шешкен болсаңыз, онда оны қай кезде жасар едіңіз? Сіздің шешіміңізге қандай факторлар ықпал етеді?

— Бағаның түсуін күтудің қажеті жоқ. Қазір сатып алушының нарығы және таңдау мен саудаласу мүмкіндігі бар.

— Сіздің 2016 жылға жылжымайтын мүлік бағасына болжамыңыз қандай?

— Біздің бағалауымыз бойынша, осы жылы Алматыда жаңа тұрғын үйге деген орташа баға теңгемен көрсеткенде бір шаршы метр үшін 290-295 мың теңгеге дейін өсуі, бірақ доллармен көрсеткенде бір шаршы метр үшін 900-950 $ дейін түсуі мүмкін. Біздің бағалауымыз ағымдағы шоттың профицитін 2016 жылы ІЖӨ 2% деңгейінде қамтамасыз ететін, мұнайдың орташа  бағасы 47 $/баррель деңгейінде және бір доллардың бағамы 308-310 теңге болатын жағдайға негізделіп жүргізілген.

Егер жаңа құрылыстағы пәтерді кешеуілдететін болса >>>

Құрылыс салушылар өздерінің сатып алушыларына қолдау көрсетті

Нина Лукяненко, Қазақстан риелторларының Бірлескен қауымдастығының вице-президентіӨткен жылы тұрғын үй нарығында болған, жағымды сәттер, «біріншілер» нарығындағы жағдайлар және болжамдар  туралы kn.kz порталына Қазақстан риелторларының Бірлескен қауымдастығының вице-президенті Нина Лукьяненко әңгімелейді.

— Нина Борисовна, өткен жыл жылжымайтын мүлік нарығы үшін жеңіл болған жоқ, дегенменде Сіз қандай оң үрдістерді атап өтер едіңіз?

— Иә, өткен жыл бүкіл әлемде экономикалық және саяси өзгерістерге мол болды, әрі олар ҚР-ғы жылжымайтын мүлік нарығындағы жеке жағдайларға да әсерін тигізбей қоймады. Алайда кез-келген ширыққан жағдай катализаторға айналады және тәсілдер мен шешімдердің жаңа нұсқаларын іздеу қажет болатындай, ахуал тудырады.

Біздің жағдайымызда құрылыс салушылардың өз сатып алушыларына қолдау көрсетіп бөліп-бөліп төлеуді ұсыну фактісінің  оң үрдіс екендігі даусыз. Ипотеканың кредит бойынша сыйақы тұрғысынан да, сондай-ақ төлемқабілеттілігінің жоғарылығын растау тұрғысынан алғанда да сатып алушылардың көпшілігі үшін қымбат және қол жетпейтін құрал екендігі құпия емес.

Соңғы екі айдың ішінде таңдау нұсқалары пайда болды, мәселен құрылыс салушылардың кейбіреулері біршама сыйақы салып, сол арқылы өз тәуекелдерін сақтандыра отырып, өздерінің сатып алушыларына бөліп-бөліп төлеуді ұсынуға қол жеткізді. Кейбір құрылыс салушылар өз сатып алушыларының тарапынан қосымша шығыстар шығындамай, яғни артық төлемсіз (0%), төлемдерді созу мүмкіндігін тапты.

Мен, алдағы бір-екі айдың ішінде сатып алушыны мәміле жасауға ынталандыратын, мысалы, кейіннен сатып алу арқылы жалдау сияқты жаңа өнім пайда болады деп ойлаймын.

— Қазір жылжымайтын мүлікті сатып алу — сату мәмілелері санының динамикасы қандай?

— Егер тұтас ел бойынша мәмілелер саны туралы айтатын болсақ, өткен жыл бойы экономикадағы елеулі және күтпеген түбегейлі өзгерістерге қарамастан, мәмілелер шамалы көбірек, шамалы аздау болып, өзінің толқынды қозғалысын жалғастырды.  Мұны былай түсіндіруге болады: екіншілей нарықтың көпшілік бөлігі — жеке тұлғалардан шетелдік валютада сатылады. Бағам кенет өзгерген кезде бұл объектілер теңгемен белгіленген бұрынғы бағаларында қалған, жаңа құрылыстардың аясында тартымсыз болып қалды. Тиісінше, осы сәтте сатып алушылардың көбісінің мүдделері ауысты, егер бұрын олар екіншілік нарықтағы пәтерлерден алуды ойластырған болса, енді бағам кенет өзгеріп, екіншілік нарықтағы сатушылар бағаны түсірер-түсірмесін білмей абдырап қалған кезде, бұл сатып алушылар жаңа құрылыстардан үй алып жатты.

— Қазіргі сәтте салынып жатқан тұрғын үй нарығында не болып жатыр? Көптеген объектілер дағдарысқа байланысты тоқтап қалды

— Әрине, лакмус қағаз өз дегенін істеді. Нарықтық жағдайдың түсі жылдам өзге реңге еніп, күштілерді әлсіздерден бөліп алды. Өз жобаларын тоқтатқан компаниялар да, сол сияқты кестеге сәйкес жұмыстарын жалғастырып жатқан компаниялар да бар. Сатып алушылар үшін мынадай ортақ кеңес ұсынамын: құрылыс салу кезінде өз сатып алушыларының ақшаларын пайдаланбайтын, құрылыс компанияларынан объектілер сатып алған едәуір қауіпсіз. Үлестік қатысу туралы заңның әлі жетілмегендігі құпия емес, сондықтанда өз сатып алушыларының есебінен тартылған, қаражатқа үміт артатын, құрылысшылар қатер аймағында болады. Дайын жылжымайтын мүлікті сатып алу не эскроу-шот (эскроу-шот — бұл төлеуші оқшаулау шартымен ақша салатын, банктік шот, міндеттемелерді орындағанға дейін шоттың иесі ақша салынған шотқа шығыс операцияларын жүргізуге құқылы емес — Ред.) ашу жолымен сатып алу нұсқасы біршама қауіпсіз болып табылады.

— Мәмілелерден долларсыздану байқала ма? Сіздің ойыңызша жақын уақытта теңгемен бағалауға өту мүмкін бе?

— Егер біріншілік нарық туралы айтатын болсақ, мәмілелер бұрынғысынша теңгемен жүргізілуде — бұл біздің ресми валютамыз және компаниялар басқаша жұмыс істей алмайды. Жеке тұлғаларға қатысты айтатын болсақ, теңгеге өту үшін біраз уақыт қажет болады. Ең алдымен өз валютамызға деген сенімділік қалыптасуы және біздің айналамыздағы көптеген басқа да экономикалық мән-жайлар тиянақталуы тиіс.

Сіз жылжымайтын мүлік нарығының дамуына қатысты 2016 жылға қандай болжам айта аласыз? Сіз жылжымайтын мүлік сатып алушыларға қандай кеңес берер едіңіз?

— Маңызды! Құрметті оқырмандар, кез келген төмен қарай жасалатын қозғалыс та жоғарыға қарай жасалатын сияқты, шексіз болмайды. өткен жыл бойы ғаламторды қарама-қайшы хабарламалар жаулап алды: сарапшылар мен жеке меншік иелерінің кейбіреулері бағалар құлайды десе, енді біреулері оған қарсы дәлел келтіріп өз пікірлерін көлденең тартты. Ең бастысы өз сәтіңді жіберіп алмау керек екендігін, есте сақтаған абзал. Мұның сатушыларға да (шамадан тыс жоғары бағалама!) және сатып алушыларға да (қажеттіден артық күтпе, баспананы барынша төмен бағамен аламын деп өз мүмкіндігіңді жіберіп алуың мүмкін!)  қатысы бар. Дүрлігетін ең төмен бағаның артта қалғандығын нық айта аламын. Тек қандай жылжымайтын мүлік туралы әңгіме болып жатқандығын түсіну маңызды.

Нарықтық жағдайдың түсі жылдам өзге реңге еніп, күштілерді әлсіздерден бөліп алды.

Қазір нарық 3 сараланымға бөлінді:

1) Асыра бағаланған жылжымайтын мүлік — меншік иелері өздерінің жағдайларын ойлап (кредит, қиыншылықтар, қарыздар, кезінде бәлендей бағаға сатып алғам және т.б), негізсіз жоғары бағаға сатуды көздейді — сол жылжымайтын мүліктеріңмен ұзақ уақыт бойы қалып қоясыңдар, өйткені ешкім сатып алмайды.

2) Назар аударуға тұратын және оны өзің үшін пайдалы жағдайлар бойынша сатып алып үлгеруге тырысу қажет болатын, жылжымайтын мүлік. Бұл ретте жеңілдіктер, бөліп төлеу және тағы басқалары сияқты қысқа мерзімдік акциялар тәрізді сатушылармен ұсынылатын,  механиздерді пайдалану қажет.

3) Бағасы өзінің межелік минимумынан өткен және де төменнен көтеріліп жоғары шыққан, жылжымайтын мүлік. Алматы қаласы бойынша мұндай объектілер эконом-, сол сияқты бизнес-класс сараланымында да пайда болды.

Болжам да осыдан туындап отыр — айына бір шаршы метр үшін белгіленетін орташа баға жоғарыда айтылған сәттердің барлығын тегістейді, ең бастысы, ешқандай елеулі түбегейлі өзгерістер болмаса болғаны.

Жер телімдері, бизнес-орталықтар, СОСО және таңдаулы жылжымайтын мүлік сұраныстан шығып қалады

Александр Калинин, Республикалық бағалаушылар палатасының сараптама кеңесінің төрағасыРеспубликалық бағалаушылар палатасының сараптама кеңесінің төрағасы Александр Калинин kn.kz порталына жылжымайтын мүлік нарығындағы соңғы оқиғалардың бағалау қызметіне қалай әсер еткендігі жайлы әңгімеледі.

— Александр Николаевич, қазақстандық бағалаушылар үшін өткен жыл қалай болды? Сіз қандай басты үрдістерді ажыратып айтар едіңіз?

— Бағалаушылар үшін өткен жылдың бағалау қызметінің сапасын заңнамалық қамсыздандыру мен бақылау мәселелерін анықтаушы жыл болғандығы сөзсіз. Өткен жылдың қаңтар айында ҚР Парламенті Мәжілісінің бірінші оқылымында «Бағалау қызметі туралы» жаңа заң жобасы қабылданды. Құнды бағалауды реттеу жөніндегі негізгі өкілеттілік кәсіби бірлестікке, яғни  Республикалық бағалаушылар палатасына беріледі. Екінші жағынан алғанда, бағалау қызметінің нарығы жалғасқан қаржылық дағдарыс салдарына байланысты 20-25-ға дейін жоғалтты.

— Салынып жатқан тұрғын үй нарығында долларсыздандыру іске асырылуы мүмкін бе, өйткені құрылыс материалдарының барлығы бірдей Қазақстанда өндірілмейді емес пе? Жылжымайтын мүлікті тек ұлттық валютада сату, сатып алу және бағалау дұрыс па?

— Тиісті нормативтік және әдістемелік құжаттарда белгіленгендей, сату, сатып алу және бағалау ұлттық валютада жүргізілуі тиіс. Ал енді талқылау, талдау және алдын ала есептеулер жүргізу басқа мәселе. Бұл нарық қатысушыларының құқығы. Құрылыс шығындарының анықтаушы бөлігі: жобалау; материалдар — кірпіш, пеноблок, қож, құм, қоспа, арматура және т.б.; жер телімдері, жалақы, техника жалдау шығындары және басқалары —қазақстандық өнім. Теңгенің құнсыздануына байланысты бағаны көтеру  - бұл салық және бақылау органдарының тақырыбы. Өңдеу материалдары: сапалы ағаш шеберханасы, бояулар, тұсқағаздар, сантехника және басқалары — тұтастай алғанда, құрылысқа шығындалатын жалпы шығынның 20-25 пайызынан аспайтын, шетелдік өнім.

— Қазақстандағы жылжымайтын мүлік асыра бағаланған деп есептеле ме? Шаршы метрдің нақты құны қандай? Оған қандай факторлар ықпал етеді?

— Қазақстандық жылжымайтын мүліктің қатты асыра бағаланғандығы туралы әңгіме 2006 жылдан 2012 жылға дейінгі кезең аралығында өзекті болды. Бағаның төмендеуінің алғашқы толқыны 2008 жылдың соңы, 2009 жылдың бірінші жартысында басталды. 2012 жылдан кейін жылжымайтын мүлік нарығындағы құн қайтадан тұрақты түрде төмендеді.

Тағы да айтамын — бір шаршы метрдің құны экономикалық тұрғыдан негізді болуы тиіс. Атап айтқанда: өзіндік құны + пайданың 20 пайызынан артық емес. Өзіндік құнның мөлшерін есептеу және бақылау мәселесі. Негізгі шығындар алдыңғы жауапта көрсетілген. Құнның төмендеуіне ықпал ететін, қосымша факторлар: а) халықтың төлемқабілеттілігінің төмендігі; б) ипотекалық несиеге қолжетімділіктің шектеулілігі.

Жерді қалай сатып алу керек >>>

— Болжам жасау бағалаушылардың жұмысы емес шығар, дегенменде Сізше, қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығынан 2016 жылы не күтуге болады?

— Жылжымайтын мүлік нарығының жер телімдері, бизнес-орталықтар, таңдаулы жылжымайтын мүлік, сауда ойын-сауық орталықтары, көлемі 500 ш. м. артық болатын тұрғын үйлер және жаңа үйлердегі көлемі 250-300 ш.м. артық болатын пәтерлер сияқты секторлары сұраныстан шығып қалады, олардың құны және жалдау ақысы үнемі төмендейтін болады.

Бағалардың аздап төмендеу қарқыны бойынша орталықтан алыс орналасқан, шағын пәтерлер секторында, сондай-ақ олардың жалдық мөлшерлемелерінде салыстырмалы түрде тұрақтылық байқалады.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы нақты өмір халықтың табысының деңгейі едәуір жоғары болып қалатын, екі астанада және батыс облыстарда сақталады.

Ең нашар сценарий дәлелденіп келеді

Анна Шацкая, kn.kz аналитикалық қызметінің басшысыKn.kz аналитикалық қызметінің басшысы Анна Шацкая жылжымайтын мүлік нарығындағы 2015 жылғы басты үрдістер жайлы айтып берді және алдағы жылға болжам жасады.

— Анна, Сіз өткен жылы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығында болған қандай атаулы оқиғаларды атап айтар едіңіз? Әрі олар нарық қатысушыларына нені көрсетті?

— Әрине, жылжымайтын мүлік нарығы үшін де, және де тұтас ел экономикасы үшін де басты оқиға — ол өткен жылдың тамыз айында теңгенің құбылмалы бағамға өтуі болды. Мұнай бағасының төмендеуі, соңғы екі жылдың ішінде доллар бағамының екі рет өсуі біздің экономикамыздың шикізат секторына тәуелділігінің қаншалықты жоғары дәрежеде екендігін көрсетті. 

Тұрғын үй бағасының жыл сайын бұрынғыдай 15-20%-ға өсуін біз енді көрмейтін боламыз.

Ел бюджетінің кірісінің төмендеуі экономикалық өсу қарқынының баялауына және азаматтардың нақты табысының кемуіне алып келді. Тұрғын үй бағасы да төмендеу үрдісіне ие болды. Долларлық эквивалентпен жыл басынан бері баға 25%-ға, ал 2014 жылдың ақпан айынан бастап 33%-ға қысқарды.  

Тұрғын үй нарығындағы тағы бір үрдісті айта кету керек — ол мемлекет позициясының нығаюы. Халықтың төлемқабілеттілігінің төмендеуі және ЕДБ-дің көпшілігінің ипотека талаптарын күшейтуі жағдайында Тұрғынүйқұрылысжинақбанкі аренаға шықты, банк төрағасының орынбасарының сөзі бойынша 2015 жылдың басынан бастап берілген ипотекалық несиелердің 70%-ға жуығы соған тиесілі.

Өкінішке орай, қазіргі дағдарыстың тағы да көптеген «салынып бітпегендер» мен алданған инвесторлар қатарының пайда болуына алып келгендігі жайлы да айта кету керек тәрізді. 

— Өткен жылдың соңында Сіз жылжымайтын мүлік бағасына болжам айттыңыз. Қазір енді қорытынды жасаудың реті келген сияқты, айтқандарыңыз орындалды ма және қаншалықты?

— Әрине, қорытынды жасауға әбден болады. kn.kz аналитикалық қызметінің өткен жылы жасалған болжамы бойынша біз бірнеше сценарий ойластырған болатынбыз. Олардың екеуі өте оптимистік болып шықты, өйткені біз ұлттық валютаның бағамына және мұнай бағасына дұрыс болжам жасамаған екенбіз. Ең нашар сценарийде  біз доллармен белгіленетін баға 30%-ға түсуі мүмкін екендігіне жол берген болатынбыз. Енді міне көріп отырғанымыздай, ең нашар сценарий орындалып келе жатыр.

— Сіз жылжымайтын мүлік нарығының дамуына қатысты 2016 жылға қандай болжам айта аласыз? Басты үрдістер қандай болады?

— Болжам айтпас бұрын, тек шикізаттық экономикаға негізделген, экономикалық даму курсының экономикалық, соның ішінде жылжымайтын мүлік нарығындағы өсудің қажетті деңгейін енді қамтамасыз ете алмайтындығын, болып жатқан геосаяси дағдарыстың тағы да бір рет көрсеткендігі жайлы ойымды қайталаймын. Біз осы жылдар бойы мұнай бағасының жоғары болуына орай, келеңсіз геосаяси оқиғаларды салыстырмалы түрде қиналмай өткеріп отырдық. Алайда әлемдік аналитиктердің көпшілігі жақын жылдары мұнай бағасының елеулі өсуі болмайтындығын айтады. Тиісінше, тұрғын үй бағасының жыл сайын бұрынғыдай 15-20%-ға өсуін біз енді көрмейтін боламыз.

Біздің болжамымыз бойынша 2016 жыл бойы нарықта қазір ең бастысы доллармен жинақталған ақшалардың есебінен, сүйемелденіп отырған, төлемқабілеттілік сұраныстың төмендеуі және долларлық және теңгелік эквиваленттегі бағалардың әрі қарай төмендеуі жүреді.

— Сіз жылжымайтын мүлік сатып алушыларға қандай кеңес берер едіңіз? Қазір сатып алу керек пе, әлде күте тұрған дұрыс па? Ал егер күте тұратын болса, ипотека талаптары одан әрі күшеюі мүмкін бе?

— Егер тұрғын үй алу басты мәселе болатын болса, онда бағаның әрі қарай төмендеуін күтудің қажеті жоқ деп ойлаймын, өйткені бағамен бірге табыс та төмендеуі және ипотека талаптары да күшеюі мүмкін. Қазір асықпай лайықты пәтер немесе үй таңдау үшін қолайлы кезең. Нарықта ұсыныс өсіп, сұраныс түсіп кетті, доллармен белгіленген бағалар түсуде. Сондықтанда сатушылар жылдам сатуға шынымен де мүдделі, жақсы саудаласады. Сол себепті егер сатып алушы өзіне ұнайтын, лайықты нұсқаны шыныменде тапқан болса, сатып алу туралы шешімді кейінге қалдырып, бағаның әрі қарай түсуін күтудің қажеті жоқ. Ал егер де үй шұғыл қажет болмаса және сіздің шотыңызда үй сатып алу үшін толықтай жететін, доллармен жинақтаған ақшаңыз болса, күте тұруға да болады.

Тағы оқитындарыңыз:

Дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлік сатып алуға бола ма?

ҚТҚЖБ-нен қолжетімді тұрғын үй: құн мен есептемелер

Дағдарыс кезеңі: пәтерді сатудың инструкциясы

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.