Купить квартиру в новостройке от застройщика в кризис: риск или выгода

Желание приобрести квартиру в новостройке по сниженной цене заставляет покупателей обратить свой взор на долевое строительство. Этот сегмент рынка всегда был сопряжен большими рисками. А в период экономического кризиса опасность не получить ключи от купленной квартиры увеличивается в разы.

Как плавающий курс отразился на рынке новостроек?

Очаги незавершенного и незаконного строительства уже давно стали головной болью чиновников. В Астане за прошедший год выявили 909 нарушений строительства и 37 фактов незаконной реализации жилья. По словам первого заместителя акима Астаны Сергея Хорошуна, сказанным им на пресс-конференции в СЦК, недобросовестные стройкомпании делятся на три группы:

  • застройщики, работающие в обход Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», не использующие деньги клиентов по назначению;
  • компании, существенно отстающие от графика;
  • застройщики, начавшие самовольное строительство.

Переход на плавающий курс национальной валюты сказался на всей строительной отрасли Казахстана и заставил компании пересмотреть свою экономическую политику — пришлось оптимизировать расходы.

— Из-за сложившейся экономической ситуации крупные компании Казахстана переходят на антикризисные программы, закладывая новые объемы в меньшем количестве квадратных метров, — рассказал порталу kn.kz исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Аслан Тукиев. — Также зафиксированы случаи «сворачивания» запущенных блоков ЖК, то есть были приостановлены продажи и заморожена часть строительных комплексов, продажи по которым не начаты. Что касается небольших строительных компаний, имеющих не более 1-2 проектов, они остаются под большим давлением и огромными рисками «недостроя».

Из-за сложившейся экономической ситуации крупные компании Казахстана переходят на антикризисные программы, закладывая новые объемы в меньшем количестве квадратных метров.

Как отмечает глава Ассоциации, за счет удорожания строительных материалов цена квадратного метра первичного жилья продолжает расти. Данный процесс является ответной реакцией на девальвационное давление и волатильность рынка.

— Сейчас строительный бизнес переживает не лучшие времена, ввиду усиления иностранной валюты застройщикам строить не выгодно, — говорит партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатұлы. — Предложения, имеющиеся на рынке, — это строительство практически завершенное, как правило, до девальвации.

Как изменится долевое строительство из-за нового закона?

Возросшее число обманутых дольщиков заставляют власти пересматривать подходы к закону о долевом строительстве. На презентации нового законопроекта в Мажилисе депутаты предложили три способа привлечения денег дольщиков: 

  • путем создания Фонда гарантирования долевого строительства;
  • через финансирование банком;
  • на этапе 40-60 % готовности объекта.

Директор АЗК Аслан Тукиев отмечает, главная цель законопроекта — создание нового механизма гарантирования вкладов дольщиков. 

— Разработанный законопроект требователен к застройщикам и закрывает рынок для сомнительных компаний-однодневок, минимизируя риски дольщиков, обеспечивая эффективную защиту и реализацию их законных прав и интересов, — говорит А. Тукиев. — Сегодня из-за низкой эффективности существующих правовых механизмов все риски долевого строительства несут дольщики. Если застройщик является недобросовестным участником рынка, то потери вложенных средств практически не избежать. 

Однако некоторые пункты законопроекта вызвали критику депутатов и участников строительного рынка. Документ находится на доработке.

Можно ли купить квартиру в сданной новостройке в Астане недорого?

Что толкает население отдавать свои кровные за квартиры в рассрочку, существующие только на рекламных проспектах в офисе строительной компании? Безусловно, дешевизна. По данным аналитической службы kn.kz, в январе 2016 года средняя цена квартир от застройщиков Астаны со сроком сдачи в 2016 году колебалась от 900 до 1100 $/кв.м (329 247 – 402 413 тыс. тг/кв.м). Квадратный метр в новостройках, которые построят в 2017 году, стоит 560-900 $/кв.м (204 864 – 329 247 тыс. тг/кв.м).

На нашей карте жилых комплексов представлены самые популярные новостройки Астаны, Алматы и Караганды. С помощью удобных фильтров можно найти себе новую квартиру и узнать, какие предложения есть на данный момент.

С момента перехода на плавающий курс «квадрат» строящегося жилья подорожал в тенге на 20%. В августе средняя цена предложения на первичном рынке жилья столицы составляла 295 249 тыс. тг/кв.м (1450 $), а к январю она достигла 370,951 тыс. тг/кв.м (1014 $). А на вторичном рынке в январе 2016 года квартиры в Астане продавались в среднем за 1320 $/кв.м или 482 808 тыс. тг/кв.м.

Готовая квартира площадью 50 квадратных метров на вторичном рынке предлагается за 24 140 000 тенге, а купить квартиру в Астане с аналогичной площадью в строящемся ЖК со сроком сдачи в 2017 году можно за 10 243 000 тенге. Купить жилье на стадии котлована получается выгоднее в 2,3 раза. О том, как купить квартиру в рассрочку, читайте в статье «Квартира в рассрочку: какие варианты предлагают застройщики».

Страхование рисков: как купить квартиру в новостройке под ключ и не прогореть

Глава АЗК Аслан Тукиев предостерегает покупателей от сказочных цен и призывает быть бдительными при выборе застройщика.

Почему появляются долгострои?

В Астане в конце 2015 года, по данным аналитической службы kn.kz, было приостановлено строительство порядка 40 жилых комплексов столицы. Причем часто дома возведены, но не сданы в эксплуатацию. Основными причинами проблем являются отсутствие финансирования и правовые несоответствия в строительной документации.

Почему строительные компании не могут выполнить свои обязательства? Глава АЗК Аслан Тукиев выделяет ряд причин:

  1. Небольшие строительные компания не просчитывают риски, связанные с изменениями экономической обстановки. Кризис естественным образом сказался на всех отраслях, в том числе и строительстве. Дорожающие строительные материалы приводят к затягиванию процесса строительства.
  2. Появление долгостроев связанно со строительством и реализацией квартир без разрешительной документации. Это приводит к ситуации, когда дом достроен, квартиры распроданы, а объект не введен в эксплуатацию.
  3. Еще одна причина появления долгостроев — деятельность компаний-однодневок. Строительство данных объектов останавливается на начальном этапе, а застройщик не имеет сданных в эксплуатацию ЖК. В то время как квартиры активно продаются. Как правило, в портфеле таких компаний нет сданных в эксплуатацию жилых объектов или их очень мало.

Какой договор заключить дольщику?

Если застройщик возводит здание за счет привлечения денег дольщиков, то он должен получить соответствующую лицензию. Строительная компания обязана заключать договор о долевом участии в жилищном строительстве, предусматривающий права и обязательства дольщика и застройщика. Партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатұлы советует дольщикам смело подписыватьтакую форму договора.

Если застройщик возводит здание за счет привлечения денег дольщиков, то он должен получить соответствующую лицензию— Однако большинство потенциальных дольщиков сталкиваются с иными формами договоров, предлагаемых застройщиками, — предупреждает юрист. — Мягко говоря, не всегда у застройщика имеется соответствующая гослицензия на долевое строительство. Заключая предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор, дольщик становится уязвимым, а адекватные правоотношения и объем прав дольщиков, установленный законом, уже сложно применить. Формально гражданское законодательство позволяет заключать такие сделки застройщикам. И сама перспектива судебной тяжбы, чтобы доказать обратное, сулит немалые денежные расходы.

Дольщику надо учесть — закон не будет распространяться на следующих застройщиков:

  • имеющих в банках 100-процентное финансирование долевого строительства, т.е. открытую кредитную линию;
  • компании, заключившие договоры с дольщиками до 1 января 2007 года;
  • имеющих разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия, выданное до указанной даты.

В конечном счёте дольщик однажды может решить разорвать договор со строительной компанией. Как это сделать, читайте в статье.

Если застройщик не сдал дом в срок

Как отмечает юрист Ерлан Ерболатұлы, если дольщик заключил типовой договор долевого участия в строительстве жилища, значит, он по договору не несет ответственности за финансовые и прочие риски застройщика, проектной компании и инвестора при долевом строительстве жилого здания. Его права хорошо защищены. Если компания не может завершить строительство, передать долю в жилом доме, то банк-агент возвращает дольщику деньги с депозита дольщика и накопленное вознаграждение.

— Если сроки передачи квартиры нарушены, — подчеркивает юрист, — проектная компания уплачивает дольщику, согласно статье 17, неустойку (пеню) — 0,1 процента от суммы, уплаченной по договору долевого участия, за каждый день просрочки. Если дольщиком является юридическое лицо, то проектная компания уплачивает неустойку (пеню) в размере, установленном договором о долевом участии в жилищном строительстве. Такую неустойку вполне возможно отдельно взыскать через суд.

Если сроки передачи квартиры нарушены, проектная компания уплачивает дольщику, согласно статье 17, неустойку (пеню) — 0,1 процента от суммы, уплаченной по договору долевого участия, за каждый день просрочки.

Если речь идет о договорах с застройщиками, на которых не распространяется действие Закона, то спор будет решаться в судебном порядке, согласно условиям договора и гражданского законодательства. Как отмечает специалист, о чем стороны договорились в договоре (за исключением противоречащего законодательству), будет решающим, а что прямо не предусмотрели, будет решаться согласно законодательству.

А что делать дольщику, если застройщик обанкротился и точно не сдаст? Ответ в материале «Застройщик-банкрот: как дольщику защитить свои права?».

Главные советы экспертов

  • Следует доверять только проверенным строительным компаниям, работающим на рынке недвижимости много лет, зарекомендовавшим себя с лучшей стороны и имеющим производственные мощности и кредитные линии. Чтобы уточнить репутацию застройщика, можно обратиться в акимат или общественные организации.
  • Наиболее безопасный вариант — заключение типового договора о долевом участии с лицензированным застройщиком, проектировщиком и банком. Абсолютно от всех рисков покупки в долевом строительстве защититься нельзя, но если есть спор с застройщиком, то можно обратиться в Казахстанскую лигу юристов для получения правовой помощи.

О том, как должен работать новый закон о долевом строительстве, смотрите видео:

Фото: m24.ru, doma.kuplu.kz

Информационная служба kn.kz

 


9 комментариев:

Обновить
Риэлтер (19.02.2016 10:47)

Понимая, что запредельный уровень коррупции царит в сфере строительства, объективно сразу же понимаешь, почему, к примеру, владелец нашумевшей строительной компании Азбука жилья совершенно спокойно садится в самолет и уезжает за рубеж с сотнями миллионов долларов, оставив бессмысленно бегать по судам тысячи казахстанцев в поисках "справедливости". При этом уехал то он совершенно спокойно в самый разгар конфликта, о проблемах в Азбуке жилья и государство, и правоохранительные органы знали уже давным давно, но никаких адекватных мер по закону по отношению к владельцу и топ-менеджерам данной компании, как и впрочем многих других аналогичных компаний, так и не применили. Системная проблема опять же таки в коррупции..

Риэлтер (19.02.2016 10:40)

Для Айбына: беседовал с топ-менеджером по капстроительству одной из казахстанских строительных компаний, откаты госчиновникам в сфере архитектуры, строительства и земельных отношений в среднем составляют 20 % процентов от общей стоимости строительства. В итоге в финансовом плане страдает сам конечный покупатель либо зачастую страдает на качестве строительных работ, поскольку строительная компания как участник бизнес-процесса всегда будет стараться вытащить отданные на взятки деньги либо путем завышения стоимости квадратного метра либо путем использования более дешевых и не качественных строительных материалов. Основной проблемой грязного и не качественного развития строительного сектора в РК, увы, но факт, остается коррупция

Дмитрий (09.02.2016 23:08)

Короче друзья могу сказать одно. Недавно ко мне приезжал друг швед и что то речь зашла о квартирном метре и его цене. А сам он как раз строитель. Так он мне сказал что все строики в Астане завышают себестоимость м/2. и говорит что токое жилье стоит приблизительно 250-350$ за м/2 ни как не больше. Ну черт с ним плюс 200$ на взятки с квадрата ну блин еще можно полтинничек на страховой случай там инфляция, девальвация, пожар в конце концов.

Fin (09.02.2016 18:12)

по программе Жилстройсбербанка можно накопить только на бедность, т.к. размер вознаграждения (банк + государство) не покрывают реальный уровень инфляции,сама идея Жилстройсбербанка была "заимствована" из ФРГ, была взята их модель Bausparkasse, при этом, те кто позаимствовали, как всегда, не учли одной мелочи при которой вся эта система работает - стабильная, слабоинфляционная экономика с ПРОГНОЗИРУЕМЫМИ ценами, в том числе и на недвижимость. Разница в экономиках очевидна - видимо те кто по долгу службы должен был в служебных командировках в ФРГ вникать в нюансы и принципы работы этой модели ДО внедрения на родине, вникали в нюансы пивоваренного искусства с дегустацией конечного продукта этого самого искусства, так и получилось - "как всегда".

Дольщик (09.02.2016 16:39)

Долевое участие - это как в рулетку сыграть. Даже успешная компания может не выполнить обязательства. Я дольщик "Азбуки жилья". До сих пор жалею. Ни квартиры, ни денег, одни обещания. Лучше копить на депозите Жилстройсбербанка, а потом взять квартиру по их их программам. какая-никакая гарантия.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.