Покупать ли квартиру в 2016 году: аналитика и рекомендации экспертов

Сегодня казахстанский рынок недвижимости подобен паруснику в океане, которого на волнах несет в неизвестность, и неясно, когда же он причалит к берегу. И в этой неопределенности покупателю трудно принять решение, правильность которого покажет время.

Ведущие эксперты в области недвижимости Казахстана и России поделились с читателями портала kn.kz своим видением ситуации на рынке страны, сделали прогнозы и дали советы тем, кто не знает, что делать со своими сбережениями и вкладывать ли их сегодня в эту так называемую «твердую валюту».

Обновленные условия по ипотеке можно узнать здесь.

Цены на квартиры в долларах прекратили снижение

Елена Грива, президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости Grand Estate Company:

— В первую очередь мы видим повышение покупательского спроса. Это может быть связано с тем, что люди уже отошли от шока, который они пережили в момент девальвации. И весна — это всегда оживление на рынке недвижимости. На 1 апреля 2016 года средняя расчётная цена квадратного метра в Алматы (без учёта районирования, года постройки, состояния, этажности и других факторов), по данным нашего агентства, составила 400 000 тг. В июле 2015 года средняя расчётная цена равнялась 319 000 тенге. Мы видим рост в тенге. Также мы наблюдаем стагнацию долларовых цен предложения.

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, количество сделок за январь-февраль 2016 года по отношению январю-февралю 2015 года по Казахстану увеличилось на 3,8%, по Алматы на 37,7%. Это очень большой показатель увеличения количества сделок.

Эти цифры говорят о том, что остановки рынка нет. Рынок движется. То же могу сказать по нашему агентству. Количество заявок от покупателей в марте по отношению к февралю увеличилось в два раза. Люди отошли от шока и продолжают дальше жить.

Количество сделок за январь-февраль 2016 года по отношению январю-февралю 2015 года по Казахстану увеличилось на 3,8%

— Когда по-Вашему рынок достигнет дна?

— В настоящее время снижение цен практически остановилось. Продавцы идут на торг для реального покупателя. Сами снижать цену продавцы сейчас перестали. То есть мы видим, что сейчас цена на многие объекты адекватная экономической ситуации. И при этом интересная особенность: представления адекватной цены у покупателя и у продавца сильно разнятся.

Ценовое дно для недвижимости, стоимость которой прошла уже свой пороговый минимум, достигнуто. Многие застройщики Алматы сейчас поднимают цены на 3-5%. И это говорит о том, что количество предложений снижается, и себестоимость строительства повышается. Мы наблюдаем, что некоторые продавцы вторичного жилья стали повышать цены.

Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2016 году >>>

— Какие плюсы и минусы покупки квартиры сегодня Вы могли бы выделить?

— Плюсом является то, что когда человек купил недвижимость, которая наиболее удовлетворяет всем его потребностям, ему не надо дальше переживать о том, что будет с ценами и тратить свое время на ее поиски, находиться в состоянии напряжения. А минусы — трудно сказать, может, только если недвижимость ему не подходит, или ему нравится находиться в поиске, в тревоге, и думать, что же завтра будет с курсом.

Покупателям стоит учесть все факторы. Важно не переждать, не упустить наиболее подходящий объект, так как ценовое дно уже нащупали. 

О том, какие выгодные варианты покупки недвижимости сейчас есть на рынке, можно прочитать в статье.

— Вы не могли бы дать какой-то прогноз цен на ближайшее будущее?

— Я не берусь давать прогнозы, потому что прогноз будет реален только при настоящих условиях. А мы не знаем, что будет через месяц, какие кредитные программы будут запущены в Казахстане, как изменятся внешние и многие другие факторы. К примеру, уменьшение темпов строительства нового жилья при одновременно растущей миграции будет повышать покупательский спрос, что соответственно приведёт к росту цен.

— Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость?

— Недвижимость можно использовать кроме как для проживания, с неё можно извлекать доход. Во всём мире инвестиции в недвижимость очень развитое направление. На рынке недвижимости есть объекты, которые продают по «бросовым» ценам. В такие объекты выгодно делать инвестиции. Депозиты не приносят такого дохода, который приносит объект, при сдаче его в аренду. Объектов, по заниженным ценам, немного, и эти объекты сразу покупают. Например, у нас в агентстве много заявок от покупателей на подобные объекты.

Арендное жилье с последующим выкупом в 2016 году: условия и цены >>>

Купить квартиру для инвестиций в 2016: за и против 

Айдархан Кусаинов, финансовый аналитик:

— Рынок недвижимости сегодня стагнирует. И я так предполагаю, в первую очередь потому, что не может обрести еще равновесные цены по психологическим факторам. Психологический фактор связан с тем, что необходимо отвязываться от долларовой зависимости, долларовых цен. Но это происходит медленно. Равновесная цена, которая есть на рынке — это где-то 300 000 тенге за квадратный метр. Но психологически это в долларах совсем мало получается. И в связи с этим продавцы просят неадекватно завышенную цену, и соответственно, покупатели по такой цене не находятся.

— Будут ли дальше падать цены?

— Здесь нельзя говорить, что цены будут падать. Из-за того, что все были привязаны к долларовому эквиваленту, из-за девальвации цены подскочили. Цены не пикируют, цены взлетели неправильно. Когда вы говорите, что цены падают, такое ощущение, что это кризис и прочее. Цена вдруг на рынке ни с того, ни с сего взяла и подскочила в 1,5 раза. Логично, что она просто возвращается назад, к равновесию. Это будет продолжаться до тех пор, пока они не дойдут до уровня 300 тыс. и даже 280 тыс. тенге за квадратный метр. И до этого времени рынок так и будет не очень живой.

Равновесная цена, которая есть на рынке — это где-то 300 000 тенге за квадратный метр.

— Стоит ли сейчас покупать квартиру и выгодно ли инвестировать в недвижимость?

— Я, в общем-то, никогда не считал, что недвижимость обладает каким-то инвестиционным потенциалом. Это миф, который был порожден когда-то давно и стал пузырем на рынке недвижимости. Нет понятия инвестиционная недвижимость. Другое дело, когда вам нужно жилье, здесь не стоит вопрос «выгодно/невыгодно», если вам нравится и оно нужно, то надо покупать.

Мне кажется, что рынок очень неровный сейчас, то есть те официальные цифры, которые ходят в виде индексов недвижимости и так далее, они действительно завышенные. Фактические сделки, наверняка идут гораздо ниже. Я абсолютно убежден, что тенговые цены на квартиры сейчас на уровне 2013 – начала 2014 годов. Но это формируется в процессе диалога с продавцом, в процессе торгов. Если вы хотите купить квартиру, и она обходится по цене уровня 2012-2013 года, то ее можно смело покупать.

Арендное жилье с последующим выкупом от Казахстанской ипотечной компании >>>

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru:

Инвестирование в недвижимость— По сравнению с российским рынком жилья, рынок Казахстана движется с задержкой в год-полтора. Так происходило как во время роста цен на российскую недвижимость, так и во время их падения. Стоит отметить, что экономика Казахстана в целом, и казахский рынок в частности, зависят от стоимости барреля нефти и российской экономики, а российские инвесторы играют большую роль на местном рынке жилья. Вопрос относительно инвестиций в объекты Казахстана пока остается открытым, но вкладывать деньги в казахскую недвижимость сегодня я бы не рекомендовал. Учитывая, что местный рынок только начал падение, по нашим прогнозам, к следующему году он упадет на 15-20%. Для российского рынка недвижимости самым тяжелым оказался наступивший год, а для Казахстана таким переломным моментом станет следующий 2017 год. Поэтому задумываться о вложении в объекты казахского рынка недвижимости можно не раньше наступления 2018 года.

Айвар Байкенов, директор Департамента аналитики АО «Асыл-Инвест»:

— Недвижимость в Казахстане сегодня не должна рассматриваться в качестве инвестиций, так как текущий тренд на снижение цен будет, вероятно, сохраняться. Покупательская способность населения в настоящий момент низкая: реальные доходы снизились, а у многих уменьшились и номинальные доходы; кризис в стране бьет по бизнесу, а значит и повышает вероятность сокращения рабочих мест; банковское кредитование сокращается, ипотека ограничена, а процентные ставки остаются неподъемными. Поэтому спрос на недвижимое имущество (квартиры, дома, земля) будет снижаться. Плюс ко всему многие владельцы нескольких объектов будут стараться частично их реализовать, как в связи с потребностью в деньгах, так и на фоне ожиданий дальнейшего падения цен на недвижимость. То есть говорить о каком-либо дне, на наш взгляд, пока рано.

Для российского рынка недвижимости самым тяжелым оказался наступивший год, а для Казахстана таким переломным моментом станет следующий 2017 год.

За год предложение на квартиры сократилось на 20-30%

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz:

— Весь 2015 год и начало 2016 года со стороны спроса планомерный рост мы наблюдаем в Астане, Алматы и Атырау. Это города с самыми высокими доходами по стране и долей долларовых сбережений, которые даже в период кризиса поддерживают спрос. В других городах страны спрос на жилье сокращается на фоне более низких доходов и ужесточения условий кредитования. Со стороны предложения мы видим уход с рынка многих продавцов, не желающих продавать квартиры на падающем рынке. За год предложение сократилось на 20-30%.

Цены на недвижимость продолжают снижаться. В долларовом эквиваленте за год цена потеряла 35-50% в зависимости от города и сегмента. В тенговом эквиваленте наблюдается «откат» цен к уровню начала 2015 года (к ценам, установившимся до перехода на плавающий курс).   

— Каков прогноз на ближайшее будущее?

— Мы считаем, что в ближайшие месяцы цены на жилье продолжат снижение. В условиях кризиса, снижения платежеспособности граждан, ужесточения условий по ипотеке и высокой инфляции средств и способов для приобретения недвижимости становится меньше. Кроме этого, на динамику цен до сих пор оказывает влияние девальвация и переход к плавающему курсу тенге, цены продолжают «откатываться» к уровню цен начала 2014 года.

— В чем преимущества и недостатки покупки квартиры сегодня?

Отличную возможность имеют покупатели, имеющие долларовые сбережения— 100-процентный плюс имеют покупатели, имеющие долларовые сбережения, сделанные по старому курсу (150-180 тенге за доллар). Многие из таких «счастливчиков», еще год-два назад не могли приобрести квартиру. Но к настоящему времени (с марта 2015 по март 2016 года) цены на жилье в долларах упали на 50%, и покупка недвижимости стала возможной. Во многом спрос на рынке жилья Астаны сейчас поддерживается как раз за счет таких покупателей. Плюс также состоит в том, что многие застройщики и продавцы на вторичном рынке идут на скидки при продаже, предлагают рассрочки и бонусы.

Очевидные минусы в том, что все-таки для большинства граждан собственных сбережений на покупку жилья не хватает, тенговые доходы сильно обесценились, где-то сократились, а условия по ипотечному кредитованию ужесточились. Ведь цены на жилье упали только в долларах, в тенговом номинале они даже увеличились, поэтому, в минусе оказались граждане со средними доходами и небольшими сбережениями (социально незащищенные граждане могут, по крайней мере, участвовать в госпрограмме).     

— Инвестировать ли сейчас в недвижимость?

— Мы считаем, что инвестировать стоит, если есть что инвестировать. Почему уже настало такое время? Если речь идет о строительных проектах, то в 2017-2018 г.г. в Астане ожидается резкое снижение объемов ввода нового жилья из-за огромного количества «замороженных» проектов. По нашим оценкам, это около 1,4 млн кв.м (для понимания, это цифра соответствует среднему годовому объему ввода нового жилья в Астане за последние годы) на сегодняшний день.

Только подходить к выбору проекта необходимо очень тщательно и осторожно, необходимо хорошо изучить рынок и узнать потенциального покупателя, например, заказав исследование аналитической службы kn.kz.

Для частных инвесторов сейчас неплохое время для инвестиций в связи с ослаблением курса доллара. Держать доллары дальше в надежде на дальнейший рост уже нет смысла, и, настал такой момент, когда долларовые сбережения целесообразно вложить в более надежный инструмент, например, недвижимость.

Фото: finiq.ru, realty.rbc.ru, nvestmentsblog.org

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


12 комментариев:

Обновить
Евгений (26.04.2016 17:04)

789
Я не писал, что люди должны пахать до потери пульса )
Пусть скупают в курортных зонах, но я против таких инвестиций в других городах.
Запрещать необходимо - потому, что у нас дефицит с жильем.
Я против легких денег - потому, что эти легкие деньги делаются по большей своей части на тех людях, у которых не денег на собственную недвижимость ))
Вы представляете сколько среднестатистический Казахстанец с средним доходом 120 тыс, будет копить на квартиру которая стоит у примеру 12 000 000 тг или даже 6 000 000, с учетом того, что необходимо выплачивать еще аренду тысяч 50-70 ? ))
... как следствие - плохие дороги и еще много других вытекающих )))

789 (26.04.2016 09:43)

А очень тяжелые деньги, наверное, способствуют прогрессу и расцвету цивилизации?
Извините, конечно, но, к примеру, на загнивающем Западе, в частности США, такая вещь, как домовладение и сдача в аренду являются неплохим бизнесом, и многие не покупают жилье. Ибо оно не всегда нужно, своё, налоги еще платить большие.
Инвестировать надо во все сферы, приносящие доход. Понятно, что квартиры мы на экспорт не отправим, но почему нужно запрещать людям делать лёгкие деньги, объяснить мне?
Я бы не отказался, если бы, помимо зп, у меня было тыс. 50-70 дополнительных монет, за которые я не рвал бы известное место.

Евгений (25.04.2016 17:47)

Для 789
Да я не возражаю если будет одна одна максимум две квартиры на одно физ лицо. А если больше?
Самое главное от таких инвестиций никакой пользы ни для общества ни для страны с целом и дело даже не в налогах )
А вы придерживаетесь политики - кто не работает тот ест? )
Помимо этого, я считаю - легкие деньги(там где не нужно думать и прилагать усилий) прямая дорога к деградации.

789 (25.04.2016 14:20)

"Дело не в переплатах, дело в проценте". Извините, Дмитрий, но, по-моему, вы об одном и том же, только разными словами. Мне необязательно нужно знать энное количество семей, чтобы оценить потребность в жилье. Я не говорю, что это, упаси господи, правильно и хорошо. Я говорю о том, что люди продолжат пользоваться ипотекой — меньше людей, и квартиры будут дешевле брать, а не трёшки. И надеюсь, рожать с умом, двоих-троих детей, когда крыша над головой уже хоть какая-то есть или есть возможность купить её в ближайшей перспективе.

Дмитрий (25.04.2016 13:56)

Для 789:
Дело не в переплатах.
дело в проценте за ипотеку.
Нормальная трешка для проживания семьи с двумя-тремя детьми в Астане - 30 млн тенге.
Первоначалка минимальная - 40% (12 млн).
Ипотечный процент - 20%.
Итого тебе только процентов в год нужно отдавать 3,6 млн, что составляет 300 тыс в месяц.
Ты много знаешь семей с детьми в Астане, готовых отдавать такую сумму ежемесячно банку?

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.