Метрическая проблема

Выполнение жилищной программы на 2005-2007 годы оценивается по-разному. Правительство Казахстана считает, что программа удалась, поскольку было запланировано построить 15,8 млн кв. метров жилой площади, а сдали аж 17,4 млн кв. метров, то есть на 10% больше запланированного. В августе 2007 года была утверждена новая программа жилищного строительства на 2008-2010 годы, по которой предполагается построить 26,1 млн кв. метров жилья для 23600 семей. Себестоимость метра доступного жилья не должна превышать 56 515 тенге ($ 470 по нынешнему курсу), а средняя площадь – 80 кв. метров.

Выполнение жилищной программы на 2005-2007 годы оценивается по-разному. Правительство Казахстана считает, что программа удалась, поскольку было запланировано построить 15,8 млн metricheskaya_problema.jpgкв. метров жилой площади, а сдали аж 17,4 млн кв. метров, то есть на 10% больше запланированного. В августе 2007 года была утверждена новая программа жилищного строительства на 2008-2010 годы, по которой предполагается построить 26,1 млн кв. метров жилья для 23600 семей. Себестоимость метра доступного жилья не должна превышать 56 515 тенге ($ 470 по нынешнему курсу), а средняя площадь – 80 кв. метров. Судя по принятию этой программы, прежняя программа полностью удовлетворила правительство.

Правда, высказывается и другое мнение. Так, еженедельник «Новое поколение» утверждает, что программа потерпела фиаско: «Практически в каждом городе Казахстана за счет государства возведены новые дома и даже микрорайоны. Но достались квартиры не тем, кто действительно в них нуждался. В итоге помогать ответственным министерствам в реализации жилищной программы взялись правоохранительные органы. Было возбуждено немало уголовных дел. По данным финансовой полиции, махинации с квартирами по госпрограмме стали одними из наиболее популярных экономических преступлений». Действительно, проверка исполнения Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы привела к возбуждению около 20 уголовных дел в Павлодаре, Костанае, Шымкенте, Уральске, Кокшетау, Кызылорде, Алматы, Петропавловске.

Для того чтобы понять, удался казахстанский жилищный проект или нет, можно попробовать сравнить его с российским аналогом.

Неудачи российского нацпроекта

Российский национальный проект «Доступное и комфортное жилье», который обещал трети населения России (порядка 49 млн человек) предоставить возможность приобретения дешевого жилья, объявили провальным еще в 2005 году, в самом начале своего появления. Ассоциация строителей России вынесла свой вердикт еще в декабре 2005 года. Для такого мнения были весьма веские причины.

Во-первых, проекта как такового составлено не было. Под национальным проектом «Доступное жилье» понималась Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы. К 2010 году программа обещает достичь ввода 80 млн кв. метров жилья (50,2 млн кв. метров в 2006 году). Программа, как планируется, позволит улучшить жилищные условия для 229,1 тысячи семей по федеральному законодательству и 295,7 тысячи молодых семей. В общей сложности получается 524,8 тысячи семей, или 1 млн 731,8 тысячи человек. Это 1,1% населения страны. По существу, громкие обещания нацпроекта не были подкреплены даже на уровне базового документа.

Во-вторых, проект сопровождала неразбериха в правовой базе и контрольных органах. Для введения 27 новых законов, принятых в конце 2004 года для реализации программы, надо было принять 200 нормативных актов, а было принято всего 15. Но наибольший удар по программе невольно нанес сам президент России Владимир Путин. В конце 2006 года президентом был подписан Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступавший в силу с 1 января 2007 года. Он вводит понятия единой госэкспертизы и единого строительного госнадзора. Он перестраивает сложившуюся систему этапов прохождения строительной документации и согласования необходимых процедур, и всем теперь должен заниматься Росстройнадзор. Но к сроку введения в силу закона ни Росстройнадзор, ни пакет инструкций и нормативных актов, необходимых для работы, фактически созданы не были. С 1 января 2007 года застройщики не могли получить разрешений на строительство, к тому же все начатые постройки единым махом перешли в разряд незаконных.

Эта проблема решалась стандартным российским порядком – путем создания на ходу и «на коленке» необходимых документов, инструкций, штатов, распорядка работы. Причем в это же время подразделениям Росстройнадзора приходилось не только отлаживать свою работу, но и разрешать многочисленные спорные вопросы в строительстве.

В-третьих, провозгласив широкую программу строительства жилья, правительство ничего не сделало для развития промышленности строительных материалов. Вице-президент АСР Владимир Пономарев отметил, что в ФЦП «Жилище» не прописано развитие строительной индустрии, т.е. производства строительных материалов.

В итоге генеральный директор ОАО «Трансстрой», Герой Социалистического Труда Ефим Басин в 2006 году признал: «Мы строим 0,3 метра на человека в год и сильно отстаем от европейского уровня, где строят 1 метр на человека». Иными словами, национальный проект выполнялся меньше, чем на треть, причем нередко построенные метры практически не имели отделки.

Так что сейчас сложилась ситуация, когда всем уже понятно, что проект провален, но пока еще никто не решается сказать это вслух и сделать это признание фактом.

По сравнению с российским аналогом казахстанская жилищная программа выглядит более успешной, хотя бы по выполнению намеченных показателей. Правда, и ей присущи недостатки, обусловленные как развитием строительных технологий, так и социальными устоями в жилищной сфере. В первую очередь это доставшаяся от советской эпохи ставка только и исключительно на железобетонные типовые дома и практика распределения жилья для разных социальных слоев из «одного котла».

Альтернативы железобетону

В проектах жилищного строительства никогда не обсуждается один принципиально важный вопрос. Дело в том, что в России и в Казахстане под жильем понимается только и исключительно многоэтажные жилые дома типовых проектов. Это советское наследство – индустриальное домостроение – довлеет над жилищным строительством и сейчас превратилось в серьезный тормоз для развития жилищного строительства.

Индустриальное домостроение не может быть дешевым по той простой причине, что все элементы дома должны изготавливаться на специальных заводах по весьма материалоемкой и энергоемкой технологии. Предприятия стройиндустрии – крупные потребители цемента, металлопроката и электроэнергии. Потом на все без исключения строительные детали «наворачиваются» транспортные издержки, поскольку части дома нужно доставить с завода на стройплощадку. В Казахстане дома иногда строятся из импортных деталей, как, например, знаменитый ипотечный дом № 8 в микрорайоне «Наурыз» в Костанае. Дом строился из панелей 97 серии, выпускаемых в Челябинске. Каждый элемент дома проделал 300 км от завода до стройплощадки и прошел растаможку с уплатой пошлин. Неудивительно, что этот дом прославился своей убыточностью для застройщиков.

Помимо этого застройщику для сборки «конструктора» требуется иметь или арендовать парк строительных машин, без которых дом построить совершенно невозможно.

Эта тема не обсуждается только потому, что все нынешние архитекторы и строители в России и в Казахстане уже учились в эпоху индустриального домостроения, ничего другого толком не знают, и потому все вопиющие изъяны для них привычны. Глаз замылился, говорят в таких случаях.

Пытаться решать вопрос со строительством социального жилья на основе индустриального домостроения – это попытка решить чисто алхимическую задачу: как построить дешевое жилье из дорогих стройматериалов. Неудивительно, что варианты решения никого не удовлетворяют: то цена на жилье становится непомерно высокой, то застройщики остаются в убытках.

В России в качестве альтернативы индустриальному домостроению из железобетонных конструкций предлагают индустриальное домостроение из деревянных плит и деталей. Такие дома очень дешевы, около 180-200 долларов за кв. метр, и строятся «под ключ» всего за 3-4 дня из готовых деталей по индивидуальному проекту, составленному с учетом пожеланий заказчика. Подобные проекты делаются во многих регионах России, а в Твери создан даже межрегиональный Центр индустриального деревянного домостроения.

Однако пока дело идет ни шатко ни валко из-за необходимости инвестиций в эти проекты, из-за трудностей с технической регламентацией и разрешениями, из-за отсутствия взаимопонимания с администрацией. На пути деревянного домостроения тысяча и одна трудность. Кроме того, идея индустриального домостроения из дерева явно недоработана, и не разработаны проекты домов, которые бы вписывались в современную многоэтажную городскую застройку.

В условиях Казахстана, не имеющего огромных запасов древесины, альтернативой железобетону может быть саман и кирпич, в массе своей производимый из местного сырья, с очень небольшой по стоимости подготовкой и перевозкой. Саманное строительство проверено временем, доказало свою надежность и удобство для проживания. Кирпич также может производиться из местного сырья по самым разнообразным технологиям, включающим или не включающим сушку и обжиг. Имеет смысл развить технологии строительства из самана, кирпича или даже специально изготовленных керамических деталей. Это могут быть более производительные способы заготовки самана, кладки стен, типовые проекты, в том числе 2-, 3-этажных домов, проекты районов таких домов. Иными словами, должна быть разработана как технология саманно-кирпичного домостроения, так и теория градостроения на основе этой технологии.

Вопрос со строительными материалами, производством и максимальным удешевлением должен решаться самым серьезным образом, и рассматривать надо все варианты. Только так можно научиться строить дома, доступные широким массам граждан. Попытка строить дешевое жилье из дорогих материалов по дорогой технологии заведомо обречена на провал, какие бы усилия тут приложены не были.

Ликвидация «одного котла»

Основные претензии к казахстанской жилищной программе касались, в основном, распределения жилья, в ходе которого допускалось множество злоупотреблений. Ответственные за это органы провели расследования жилищных махинаций, некоторые уголовные дела даже были доведены до приговоров.

Однако понятно, что уголовное преследование чиновников – это не выход из положения. Квартира, пусть даже и социальная, представляет собой ценное имущество, продающееся по заниженной в социальных целях цене. Если выйдет незаконно оформить социальную квартиру, то чиновник получает это имущество за полцены или даже может потом перепродать квартиру по рыночной стоимости. Истоки воровства и злоупотреблений в жилищной сфере коренятся в порочной практике, оставшейся с советских времен, что все квартиры – социальные, служебные, коммерческие – распределяются из «одного котла» и, в сущности, не очень между собой отличаются, поскольку подавляющее большинство домов строится по типовым проектам крупными сериями. Потому ничего удивительно, что появилось столько махинаций с подложными документами на получение социального жилья.

Решение вопроса, вероятно, состоит в том, чтобы отбить у чиновников стремление к получению социального жилья. Это можно сделать путем навязывания значительно более высокого стандарта жилья. Скажем, аким должен жить в особняке, и попытка «хапнуть» социальную квартиру для него должна означать не только должностное преступление, но и сильный урон репутации.

Навязать высокий стандарт жилья можно достаточно простым способом: награждением особенно отличившихся чиновников (например, в безукоризненном выполнении Кодекса чести государственного служащего, в значительных достижениях на посту, в долгой беспорочной службе) особняками или усадьбами.

Кроме того, чиновникам можно предоставить право получения кредита под залог жалованья для строительства особняка или усадьбы также с требованиями выполнения Кодекса чести, должностных инструкций и отсутствия проступков.

Эта мысль может вызвать многочисленные ухмылки и возражения, особенно учитывая повсеместную нелюбовь народа к чиновникам. Но пока жилье для нуждающихся и для госслужащих будет распределяться из «одного котла», сохранится возможность и соблазн для злоупотреблений.

Приведенные соображения не претендуют на исчерпывающие освещение проблем жилищного строительства и способов их решений. Тем более что в одну статью трудно вместить все многообразные вопросы жилищного строительства и градостроения.

Однако главное, что нужно сказать, можно сформулировать так: жилищное строительство не должно пониматься как механическое увеличение «метров», а должно являться детально разработанной стратегией строительства разнообразных жилых домов из разных материалов, разной стоимости, для разных социальных слоев. Пока такой стратегии не было выработано.

04.02.2008

Дмитрий ВЕРХОТУРОВ, www.posit.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.