Второе дыхание

Трудно встретить такого человека, которому не хотелось бы иметь крышу над головой. Это простое желание ставит нас в весьма сложные отношения со строительными компаниями. В их ведении находится вопрос «крыш», мы же находимся в вечных к ним претензиях. Однако строительная индустрия явно идет каким-то своим путем, резко отличающимся от чаяний простого потребителя.

Застройщики лукавят, прогнозируя скорый рост цен на рынке жилья.

Трудно встретить такого человека, которому не хотелось бы иметь крышу над головой. Это простое желание ставит нас в весьма сложные отношения со строительными компаниями. В их ведении находится вопрос «крыш», мы же находимся в вечных к ним претензиях. Однако строительная индустрия явно идет каким-то своим путем, резко отличающимся от чаяний простого потребителя.

В течение нескольких лет строительный рынок выступал не иначе как флагман несырьевого сектора экономики, во многом обеспечивая рост национального валового продукта. Столь бурное развитие стройиндустрии обеспечивалось банковскими кредитами, доступность которых привела к беспрецедентному росту цен на жилье. Скорее всего, перегрев рынка привел бы к кризису отрасли и без вмешательства ипотечных проблем США, но тогда последствия могли оказаться еще хуже. Рынок успел сам себя скорректировать, на то он, собственно, и рынок. Строительный сектор с трудом приходит в чувство, лихорадочно пытаясь найти новые способы сосуществования с реальностью и требованиями государства.

Государству в условиях «штормового предупреждения» пришлось спасать дольщиков, оказавшихся после «ипотечного обвала» в весьма странном положении. Большинство из них продолжают вполне честно оплачивать свои кредиты в банках, при этом не наблюдая реального строительства своих квартир. И таких семей на сегодняшний день немало. По отдельным данным, свыше 30 тысяч человек оказались на грани «социального срыва», попав в подобную ситуацию. От массовых митингов страну спасло обещание правительства выплатить строительным компаниям 4 миллиарда долларов на завершение строительства. Мера эта, несомненно, вынужденная и во многом «социальная». Однако точечные акции протеста все равно прошли в Алматы и Астане.

Премьер-министр Карим Масимов считает, что данная проблема – это проблема не столько правительства, сколько строительных компаний, их дольщиков и банков. Застройщики планировали строительство с учетом определенного уровня спроса. Из этих расчетов они наращивали мощности. Прогнозы оказались неправильными, спрос упал, и строительные компании теперь не могут выполнить свои обязательства перед дольщиками. Но при чем здесь, спрашивается, правительство? Правительство не может проследить, правильно ли спрогнозировала свою деятельность та или иная строительная компания. Можно, конечно, сказать, что кабинет министров должен был всех предупредить о надвигающемся кризисе, но тогда давайте дружно предъявим претензии Соединенным Штатам Америки за то, что администрация Белого дома, не предупредив никого, на нас всех этот кризис свалила. Да и без ипотечных проблем в США любой экономист мог бы предвидеть, что рано или поздно строительный бум превысит пределы платежеспособности населения. Правительство-то как раз успело отреагировать на разросшуюся ипотечную деятельность банков, еще в апреле введя в действие сдерживающие коэффициенты. Но следить за «оптимистичными» прогнозами каждого застройщика, увы, кабмин не в состоянии, да и не входит это в его прямые обязанности.

Однако за непредусмотрительность бизнесменов отвечать пришлось государству. Четыре миллиарда долларов, возможно, и не та сумма, которая решит проблему разом. Но разом тут и так ничего не сделаешь.

А между тем эти четыре миллиарда спасают банковский сектор от «обвала», помогая финансовым институтам вовремя расплатиться со «срочными долгами», позволяя скорректировать свою деятельность и «встать на ноги». Во-вторых, спасают строительный сектор от стагнации, давая возможность закончить начатое строительство. И, в-третьих, спасают дольщиков, ставших невольными заложниками непредусмотрительной деятельности застройщиков. То, что этих денег недостаточно, в принципе, никто не спорит. Понятно, что за четыре миллиарда всю строительную площадку под названием Казахстан не достроить. Первоначальная помощь оказана, а дальше уже следует действовать другими методами, искать иные способы, разрабатывать новые стратегии. Кстати, кое-какие новые рычаги уже нашли отражение в Государственной программе жилищного строительства на 2008–2010 годы. Конечно, даже эта программа еще не панацея, которая приведет к окончательной стабилизации рынка жилья. Поэтому сейчас находится в срочной (сейчас все делается срочно) доработке с учетом реалий уже нового времени, новой экономической ситуации. Справедливости ради следует напомнить, что она разрабатывалась еще до кризиса ликвидности и с учетом данных, подаваемых банками и заигравшимися в мыльные пузыри застройщиками.

Да, сейчас строительный сектор переживает не лучший период, но если воспринимать это не как тупик, а как поиск новых путей развития, вырисовывается ясная задача: надо вернуть отрасль на утерянные позиции. Но вернуть не путем во многом случайного фактора ипотечного бума, а вернуть надолго и прочно посредством ее правильного рыночного регулирования. Остальные задачи строительного сектора – сбалансирование рынка жилья, развитие арендного сектора, создание новых стимулов как для широкомасштабного, так и для индивидуального строительства, развитие инфраструктуры и совершенствование системы кредитования – учтены правительством при внесении дополнений в новую программу.

Простых граждан прежде всего интересует, какие цены на квартиры установятся в ближайшем будущем. Сегодня большинство опасается очередного взлета цен на квадратные метры. Повысились ведь цены на основные продукты, значит, по логике вещей и цены на жилье должны неминуемо пойти вверх. Хотя в глубине души все – и застройщики, и простые граждане – удивительным образом продолжают надеяться на то, что вот кризис закончится и все вернется на круги своя. Может, банки «одумаются» и вернут ипотечные кредиты под привычные 11–13 процентов, может, первоначальный взнос вернется на уровень 10–15 процентов. Но, к сожалению, мечты эти тщетны, банки на уступки не пойдут, и не потому, что не хотят, а потому, что не могут. Правительство ввело ограничивающие коэффициенты по внешним займам, лишив банки возможности набирать огромные кредиты за рубежом. Да и Запад, увязнув в финансовом кризисе, уже особо много и не предлагает. Поэтому ставки по ипотеке возросли весьма недурно, практически в два раза, как и величина первоначального взноса. Особо щепетильно стали подходить и к выявлению платежеспособности клиентов. Все вместе вывело из ипотечных возможностей значительное число потребителей. Поэтому надеяться на возвращение прежних лояльных условий не стоит. Рынок выравнивает сам себя и в ближайшее время с него придется уйти и некоторым строительным компаниям, и довольно большому классу потребителей, которым ипотека станет не под силу. Вот для тех, кому «не под силу», правительство разработало поправки к Госпрограмме жилищного строительства на 2008–2010 годы, усилив ее социальную направленность. Та часть населения, которая не потянет возросшие величины ипотечного кредитования, а это в первую очередь работники бюджетной сферы, сможет получить кредиты под весьма льготные четыре процента годовых и приобрести квартиры без первоначального взноса. Данный механизм кредитования будет осуществляться через Жилстройсбербанк и позволит снизить стоимость жилья для заемщика на 40 процентов по сравнению с займами через КИК. Остальным, увы, придется укладываться в кредитные запросы 20–25 процентов. Это, несомненно, снизит покупательский спрос и приведет к неминуемому падению цен на квадратные метры. Что в немалой степени огорчает строительные компании, которые всеми силами пытаются удержать цены на прежнем уровне, сообщая потенциальным покупателям «страшные» новости о росте цен в ближайшем будущем и обосновывая эти предположения различными доводами, начиная от «сложных схем нового кредитования» до «принятия новых налоговых ставок». Но спад цен естественен и необратим. При этом можно предполагать, что упадут они на истерии застройщиков, которые попытаются отбить хотя бы какие-то деньги и совсем не остаться в убытке, даже ниже рыночной обоснованности. Продолжаться этот «благоприятный» для потребителей период будет, правда, недолго. Цены в конце концов сбалансируются и остановятся на том количестве нулей, которое и будет отражать реальное соотношение спроса и предложения.

12.02.2008

Айман ТЫНЫШБАЕВА, www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.