Подарить квартиру и остаться после подписания документов на улице – такие истории встречаются до сих пор! Юридическая практика показывает, что даже близкие люди на пути к заветной мечте о решении своего квартирного вопроса, нередко запросто перешагивают через родственные узы. Жертва в большинстве случаев, конечно, не ждёт подвоха от человека, который ему дорог и любим. Пелена спадает, когда из своей квартиры приходится выселяться. А вот можно ли наказать непорядочных людей, которые воспользовались вашей добротой и вернуть подаренное обратно? Мы обсудили этот вопрос с юристами.
Стоит отметить, что не все пострадавшие обращаются в суд после того, как их выгнали из своего жилья. Не каждый родитель напишет заявление на сына или дочку, которые пользуясь доверием мам и пап, выкинули их практически «на помойку». Большинству проще вычеркнуть из жизни предавшего их родственника и забыть об этом позоре. Другим – стыдно признаться, что их обманули горячо любимые люди. Это касается бабушек и дедушек, которые чаще молча переживают годами и рассказывают печальные истории уже тогда, когда и вернуть-то ничего нельзя.
На птичьих правах? Как реально работает в Казахстане закон о приобретательной давности >>>
Если действовать оперативно – вернуть подаренное реально! Да, сложно, и не во всех случаях, но шансы есть. Но сначала разложим всё по полочкам и разберёмся, что такое вообще «дарственная» и какие у неё законные условия и нюансы.
Ничего не требуя взамен
В особенной части Гражданского кодекса для разъяснения нюансов договора дарения выделена целая глава под номером 27. Дословно пересказывать её не будем, а остановимся на основных моментах. Самое главное в дарении – то, что эта сделка без-воз-мезд-ная. Если человеку, допустим, подарили квартиру, а он взамен передал дарителю дом – по факту это обмен. Договор дарения признают ничтожным. А сделку – мнимой или притворной.
– В договоре дарения не может быть прописано и каких-то определённых условий или обязательств для того, кто получит подарок. Допустим, есть какая-то условная бабуля. И она хочет подарить квартиру внучке или соседке, или сиделке… кому пожелает. Подарить, указав в договоре, что взамен одаряемый окажет ей услуги по походам в магазин, будет возить к врачу, ухаживать, убирать дома и так далее, – приводит пример адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Конечно, мы понимаем, что всё это по-человечески логично. Но в правовом аспекте дарение в обмен на документально прописанные обязанности о заботе и уходе будет считаться мнимой сделкой. Поэтому если есть хоть малейшие сомнения в порядочности одаряемого, пожилым людям лучше заключить договор пожизненной ренты вместо договора дарения. Или завещание.
Разница договоров дарения и ренты в том, что после дарения вы уже не являетесь владельцем недвижимости. А во время ренты жильё ваше. И условия для рентополучателя можно прописать какие угодно.
– Бывает, что человек собирается подарить другому недвижимость, но лишь после того, как для него что-то сделают. «Обещание дарения» можно зафиксировать официально, – объясняет Жазира Нурланова, – Но нужно прописывать конкретный предмет дарения. Если не указывать, что планируете подарить, договор признаётся ничтожным. Кстати, как и договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя. Это уже наследственная плоскость. Иными словами – хотите подарить – дарите при жизни. Если хотите подарить что-то после своей смерти – тут другой документ нужен – завещание.
Кстати, одаряемый может вполне законно от подарка отказаться. И договор дарения будет считаться расторгнутым. Нетрудно догадаться, что процент отказов – минимальный, но в законе этот поворот событий всё же учли.
Недвижимость с подвохом. Что делать с «проблемными квадратами», полученными по наследству? >>>
Ещё стоит помнить, что недвижимость не всегда находится во владении одного-единственного человека. И если квартира, допустим, приватизирована на маму, папу и двух детей, то без нотариально удостоверенного согласия всех остальных собственников один хозяин может только подарить лишь свою долю, но никак не всё жильё. Также и с браком: если на момент приобретения недвижимости человек был в зарегистрированном официально браке, подарить квартиру кому-либо можно только с нотариально удостоверенным согласием супруга.
Как отменить дарственную?
Возвратить себе подаренную недвижимость крайне сложно. Даже можно сказать – почти невозможно. Так как причины для отмены такой сделки должны быть самые веские. И всё придётся доказывать в суде.
– Отменить дарение можно, например, если одаряемый намеренно причинил хозяину квартиры телесные повреждения или совершил покушение на него или кого-либо из членов его семьи или близких родственников, – перечисляет адвокат Жазира Нурланова, – Бывает, что ради квартир убивают. Умышленное лишения жизни дарителя – причина для отмены договора дарения. Её требовать имеют право наследники дарителя.
Если человека заставили, вынудили или запугали для того, чтобы он подарил квартиру – договор тоже можно отменить. Нужно собирать все доказательства о том, что человек в момент подписания договора был под принуждением, под влиянием шантажа или насилия, или под действием каких-либо веществ, меняющих сознание.
Реалии подозрительных сделок
В законодательстве нет прямого указания на обязательное нотариальное заверение договора дарения. Но по Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку, их дееспособность и соответствие их воли волеизъявлению. Но иногда бывает, что сделка заверяется нотариально, а вопросы по её законности всё равно остаются.
Один из подобных случаев был в Карагандинской области. Тревогу забила в ноябре карагандинка Татьяна Давыдова, которая заявила, что поместила свекровь Людмилу Кулакову на курс лечения в пансионат «Добрые руки», но старушка вскоре отписала квартиру незнакомке и пропала.
– Началось всё с того, что я приехала из Алматы к своей свекрови, ухаживать за ней. Она мама моего второго мужа, трагически погибшего в 2017 году. Я её тоже называю мамой. Она тяжело переживала смерть сына. Болела, были провалы в памяти: забывала выключать газ или выключать воду. Однажды даже нечаянно сорвала батарею, и квартиру затопила, – рассказывает карагандинка Татьяна Давыдова, – Я решила отправить свекровь на курс лечения в пансионат.
Татьяна говорит, что спустя какое-то время свекровь прислала ей сообщение, что в пансионате имеют виды на квартиру старушки и требуют оформить дарственную на жильё. Женщина в панике побежала в пансионат. Но к свекрови её не пустили, а потом сообщили, что старушку увезла якобы «внучка». Татьяна удивилась: внуков у свекрови нет. Поэтому сразу написала в полицию заявление о похищении, обратилась в СМИ и к адвокатам.
– Я посмотрела базу по регистрации собственности, и оказалось, что 14 ноября была квартира единственная переоформлена договором дарения на постороннего человека – некую Ирину Соболеву!– рассказывает адвокат Надежда Спиренкова, – Как пенсионерка оформила этот договор – неясно. Так как документы, удостоверяющие её личность, и документы на квартиру были у снохи. Позже оказалось, что все эти документы были восстановлены.
Карагандинские полицейские нашли пенсионерку в середине марта. Людмила Кулакова рассказала, что сначала хозяйка пансионата просила подарить ей квартиру. Получила отказ. Потом якобы пришла подруга хозяйки пансионата Ирина Соболева и внушила старушке, что является её внучкой. Пенсионерка говорит, что поверила, потому что её пичкали таблетками. Сейчас смогла вспомнить, как её возили восстанавливать документы. И как в тумане – процесс подписания дарственной. После договора дарения бабушку отвезли в загородный дом, где Людмилу Филимоновну Кулакову и нашла полиция.
Директор пансионата Оксана Шпилюк всю эту историю в СМИ назвала бредом. Утверждает, что Ирину Соболеву пенсионерка встретила на прогулке и привела в пансионат знакомить с руководством как свою внучку. Репутацию заведения директор намерена восстанавливать в суде. А Людмила Кулакова мечтает возвратить своё жильё. В суде уже рассматривается дело о признании договора дарения недействительным.
Увели из-под носа: как вернуть жильё, которое внезапно отошло новым наследникам? >>>
– Нужно помнить очень важный момент в подобных делах, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Сроки исковой давности по договорам дарения маленькие: исковая давность по спорам, связанным с недействительностью сделки составляет всего один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Поэтому перед тем, как подарить кому-то недвижимость, нужно очень-очень хорошо подумать – уверены юристы. А в тех случаях, когда вы поняли, что на вас давили и вас обманули – нужно не сидеть и горевать в одиночку, а сразу же бежать в полицию и к адвокатам.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz