Карточный домик рынка недвижимости

Кризис финансов похоже привёл к серъёзному кризису мозгов у власть имущих. Подстёгнутые критикой Президента о неэффективности антикризисных мер, чинуши всех мастей с рвением занялись разработкой новых мер спасения экономики. На этот раз их могучий коллективный ум задумался над спасением строительной индустрии.

Кризис финансов похоже привёл к серъёзному кризису мозгов у власть имущих. Подстёгнутые критикой Президента о неэффективности антикризисных мер, чинуши всех мастей с рвением занялись разработкой новых мер спасения экономики. На этот раз их могучий коллективный ум задумался над спасением строительной индустрии.

Напомним, что в конце прошлого года Кайрат Келимбетов, будучи председателем ФУР «Казына» предложил схему спасения строительного сектора. Согласно задумке К.Келимбетова, правительство должно было выделить деньги «Казыне», которая в свою очередь выдавала бы деньги банкам второго уровня (под проценты), а те, в свою очередь, выдавали бы деньги застройщикам. На эти цели правительство выделило 4,000,000,000 долларов, из которых один миллиард «зелёных» был выдан «Казыне» в прошлом году. Оставим на время обсуждение целесообразности такой схемы, хотя она и вызвала недоумение у многих финансистов. Важнее то, что спустя всего каких-то два месяца, глава государства признал её полный провал.

«Деньги банкам выделены, но осваиваются они медленно. До сих пор они не дошли до строек – это полное безобразие! Или банки держат деньги правительства на депозитах, чтобы подзаработать, или сам механизм тормозится, или «Казына» не доделывает», констатировал Президент.

Что ж, не в первый раз «келимбетовские» схемы не оправдывают ожиданий. К слову, схема «а-ля Келимбетов», оправдала себя в одном - подтвердились опасения о том, что она была создана для «распиливания» государственных денег в пользу заинтересованных компаний. Об этом недавно заявил финпол, по данным которого, «Компания "Шар Курылыс", едва успев получить из фонда устойчивого развития "Казына" деньги на завершение строительства, принялась обналичивать их через фиктивные фирмы. По одной из версий финпола, изъятая сумма - в общей сложности более 85 млн тенге - могла пригодиться для взятки за предоставление кредита…»

Но, не будем о грустном. Лавры «экономиста» Келимбетова явно не дают покоя Умирзаку Шукееву, который предложил свою схему спасения строителей. Согласно его плану, государство выкупит около 6 тысяч квартир у застройщиков. На эти цели, г-н. Шукеев предлагает использовать средства госхолдингов, нацкомпаний и пресловутого ФУР «Казына».

Скорее всего уважаемый г-н.Шукеев был неправильно информирован своими подчинёнными, иначе представляется маловероятным, чтобы опытный управленец смог самостоятельно «родить» настолько бредовую идею. Любая проблема имеет причину и следствие, и для понимания истоков строительного кризиса необходимо чёткое понимание его причин. Однозначно, что подчинённым г-на Шукеева можно поставить за эту информацию твёрдую «двойку».

Основной причиной строительного кризиса несомненно является финансовый кризис затронувший казахстанские банки. Столкнувшись с кризисом ликвидности на внешних рынках, банки отреагировали снижением кредитной деятельности на внутреннем рынке. В результате, многие строительные компании оказались без необходимого финансирования.

Другой причиной является то, что финансирование строительного сектора фактически происходило из одного источника – банка. Застройщики брали кредит у банка, выкуп квартир дольщиками происходил опять же за счёт банка, но уже в форме ипотечного кредитования. Таким образом, банк, в конечном счёте, являлся единственным источником финансирования.

Естественно, что с ужесточением кредитных требований, большинство желающих получить ипотеку остались «за бортом». Вследствие этого, спрос на недвижимость значительно сократился. Более того, строительные компании в большинстве своём получили краткосрочные кредиты, на срок от 1 до 3-х лет. Многим из них предстоит возвращать займы уже в этом году. Большинство из них надеются на улучшение экономической ситуации во втором полугодии 2008, однако коньюктура мировых рынков указывает на обратное. Скорее всего ситуация в этом году ухудшится, прежде чем улучшится.

В то же время, многие строители потратили значительные суммы на приобретение земли, основных средств, материалов и т.д., затраты на которые включены в стоимость квартир. В результате, цены на конечное жильё остаются высокими, и застройщики не желают идти на снижение цен. Таким образом, имеет место быть «двойной удар» по строительному сектору, где с одной стороны у строителей нет денег на завершение объектов, а с другой, отсутствует спрос на жильё вследствие недоступности ипотечного кредитования для граждан.

Что же предлагает г-н.Шукеев? Выкуп квартир за счёт государства конечно же поможет отдельным строительным компаниям, но решит ли это фундаментальную проблему доступности жилья для основной массы населения и стимулирования устойчивого спроса на жильё? Вряд ли.

Скорее всего подобные меры приведут к ухудшению ситуации на рынке недвижимости по ряду причин.

1. Интервенция государства на рынке недвижимости нарушит рыночный механизм ценообразования. Другими словами, покупая квартиры по фиксированной цене (1,000 долларов за кв.метр за жильё эконом класса и 1,500 за люкс) государство устанавливает искусственную планку не соответствующую рыночным реалиям.

2. Установленный критерий (свыше 50% завершенности) слишком расплывчат и создаёт широкое поле для всевозможного рода злоупотреблений. При таком параметре также не будет производится различия между качественным застройщиком или фирмой-однодневкой завершившей жильё на 50%.

3. По подсчётам Шукеева, возможно будет выкупить жильё в объёме двух третьих общего рынка. А что произойдёт с остальными? После того, как госзакупка будет завершена, кто будет выкупать оставшееся жильё? Ведь обычным гражданам ипотека как была так и останется недоступной. Соответственно, отсутствие спроса только ухудшится, а не улучшится, что в свою очередь может привести к обвальному падению цен на недвижимость.

4. Застройщики, успешно реализовавшие свои квартиры через гос.программу вряд ли ринутся строить новые объекты, а это значит, что уровень активности строительного сектора может сойти к нулю.

5. Далее, предлагаемая программа предусматривает расходы порядка 6,000,000,000 (миллиардов!!!) долларов из гос.бюджета. Казахстанская экономика и без того чрезмерно сконцентрирована в строительном секторе, нужно ли вливать туда дополнительные бюджетные деньги? Ведь это однозначно окажет отрицательный эффект на внешние кредитные рейтинги страны. Кому выгодно очередное понижение суверенного рейтинга республики?

Не надо быть экспертом чтобы понять, что покупка квартир за счёт бюджета не принесёт желаемого результата. Господин Шукеев, не гонитесь за славой Кайрата Келимбетова, стране достаточно одного топ-экономиста.

21.02.2008

www.kub.info

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.