Что происходит на рынке жилья?

Об этом и состоялся обстоятельный разговор на конференции "Рынок недвижимости Казахстана: ситуация, тенденции, прогноз". Мнения специалистов, участвовавших на этом форуме, мы предлагаем читателям нашей газеты.

Об этом и состоялся обстоятельный разговор на конференции "Рынок недвижимости Казахстана: ситуация, тенденции, прогноз". Мнения специалистов, участвовавших на этом форуме, мы предлагаем читателям нашей газеты.

А был ли кризис?

Причина лихорадки на отечественном рынке недвижимости кроется в кредитном кризисе, разразившемся в США. В результате его выросла ставка заимствования на межбанковском рынке – кредитные ресурсы подорожали для самих банков, что в конечном счете вылилось в очень высокие процентные ставки для индивидуальных заемщиков и компаний, в том числе и в Казахстане.

– Правильно ли в таких условиях говорить о кризисе на рынке недвижимости Казахстана?

– Я думаю, что не совсем, –отвечает президент Ассоциации риэлторов, депутат маслихата города Алматы Аблайхан Саматдин. – На ипотечном рынке Казахстана не наблюдается массовых дефолтов благодаря тому, что отечественные банки очень тщательно выбирают заемщиков. Такого явления, как низкие проценты по ипотеке, которые могли бы привлечь массового заемщика, у нас нет. Не наблюдается и так называемой банковской паники, которая имелась осенью 2007 года в Великобритании. И это происходит благодаря грамотным действиям наших банков. Как сказал президент страны Нурсултан Назарбаев в своем февральском Послании: "Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки". Это, по большому счету, мы и пытаемся сделать. Необоснованно высокие цены на земельные участки в Алматы нередко приводили к тому, что строительство становилось экономически невыгодным для компаний-застройщиков. Частники заламывали за свои участки неправдоподобные цены, надеясь в одночасье разбогатеть: кому-то это удалось, а кто-то, упорно играя на повышение, так и остался сидеть на своих сотках. На практике получается, что собственник, волей обстоятельств оказавшийся владельцем земли, не ограничен в своем желании получить сколь угодно высокую цену. Такие ситуации наблюдались, впрочем, во всем мире. Например, во время бума недвижимости в Японии с 1986 по 1990 год говорили, что участок под Императорским дворцом в Токио стоил больше, чем вся земля штата Калифорния. Однако к 2004 году недвижимость класса "A" в финансовом центре Токио упала в цене более чем в 100 раз (по сравнению с пиковым значением), а жилье подешевело более чем в 10 раз.

Рынок застыл

– То, что происходит сегодня на рынке недвижимости в Казахстане, вполне логично укладывается в общемировые процессы, которые лишний раз подтверждают тезис о цикличности развитияchto_proishodit.jpg экономики…

– Бурный рост не может продолжаться очень долго – законы рынка вносят свои коррективы. Все-таки покупательная способность населения, даже в таком большом городе, как Алматы, имеет свои пределы. Люди, у которых было достаточно средств, за время бума поистратились, надеясь выгодно перепродать приобретенные квадратные метры. Примерно на то же время пришелся и бум потребительского кредитования, когда банки выдавали достаточно "легкие" кредиты на покупку авто и других товаров. К сожалению, бум цен на недвижимость носил спекулятивный, ажиотажный характер. Рациональных объяснений 7–10-кратному росту цен на вторичное жилье нет. Законы, регулирующие коммерцию с той или иной степенью конкуренции, к рынку недвижимости, получается, неприменимы. Иначе почему цены на ветхие квартиры продолжают оставаться непозволительно высокими, а эти квартиры так и остаются нереализованными. Рынок не демонстрирует заметной динамики, он, по мнению некоторых наблюдателей, образно говоря, застыл. Вероятно, причина заключается в том, что в Алматы недвижимость является единственным видом активов, куда можно вкладывать свободные денежные средства. Высок соблазн мгновенно разбогатеть.

– Так кто, в конечном счете, остается в выигрыше – продавец или покупатель?

– Было много семей, которые до последнего не продавали чудом доставшиеся им земельные участки застройщику, надеясь выжать из него миллионы. Доходило до того, что предприимчивые горожане требовали по нескольку тысяч долларов за каждый чахлый кустик на своем участке. Но пузырь лопнул, теперь им уже никто и ничего не предлагает. Сильно поистратились и сами строительные компании, в буквальном смысле зарыв огромные средства в земельные участки. Никто так до конца и не понял, каким образом совсем недавно исчислялась цена на земельные участки и расположенные на них строения. Теперь ясно, что рынок недвижимости, как и любой другой рынок активов, всегда может стать ареной игры для спекулянтов. Что нужно делать, чтобы привести рынок в равновесное положение? Увы, однозначного ответа на этот вопрос, кажется, не существует.

– Тем не менее, как отметил аким Алматы Имангали Тас-магамбетов в своем выступлении на отчетной встрече с населением по итогам 2007 года, "произошедшие коррекции в строительном комплексе не отразились на выполнении городской жилищной программы".

– Простая человеческая интуиция говорит нам, что цены на недвижимость у нас явно завышены. Выход видится в том, что все-таки нужно продолжать строить жилье. Жилье разных типов, которое будет по карману растущему среднему классу. Компании, готовые строить для него, обязательно найдутся. К сожалению, у нас пока нет законов, способных раз и навсегда отбить охоту у фирм-однодневок нажиться за счет средств дольщиков. Но средний класс – основной двигатель всех экономических процессов.

Надежда умирает последней

– Трудности, возникшие в строительной отрасли, уже разрешаются, – уверен президент – председатель совета директоров строительной компании "КUAT" Олег Нам. – В частности, государственная программа поддержки финансового и строительного секторов позволит в ближайшие сроки восстановить прежние темпы строительных работ.

Если учесть закономерность цикличного развития рынка, то текущая ситуация приведет к дальнейшему качественному росту строительной отрасли. На рынке уже сейчас происходит отсеивание несостоятельных компаний. Таким образом, предприятия, не имеющие достаточного опыта в строительстве, возможно, будут вынуждены уйти с рынка, так и не найдя инвесторов для своих объектов.

Укрепление позиций серьезных компаний и приход в Казахстан иностранных застройщиков усилят конкурентную среду, в результате чего выиграют в первую очередь конечные потребители.

С изменением рыночной ситуации будет меняться и политика работы строительных компаний.

Что касается планов АО "Корпорация KUAT", то наша компания будет продолжать осваивать сегмент благоустроенного жилья "бизнес-класса", – заявил Олег Нам. – В настоящий момент мы занимаемся созданием новых, удобных для клиентов компании форм приобретения жилья. Это позволит внедрить систему покупки недвижимости, альтернативную банковским кредитам.

В АО "Корпорация KUAT" также идет активная работа по осваиванию новых способов привлечения инвестиций. Это делается с целью скорейшего преодоления последствий дефицита финансирования и выполнения обязательств перед долевыми участниками. В частности, речь идет о программе привлечения зарубежных инвестиций, кроме того, объекты корпорации будут финансироваться по государственной программе поддержки банковского и строительного секторов.

Люди недовольны качеством жилья

В Национальной лиге потребителей накопилось два огромных тома жалоб горожан на строительные компании. Очень многие приобрели квартиры, в которых жить невозможно.

– В последние 20 дней жалоб от владельцев квартир в элитных домах поступило множество, – говорит президент Национальной лиги потребителей, депутат маслихата города Алматы Светлана Сав-ченко. – До недопустимого минимума сузилось расстояние между домами. Один от другого разделяет всего каких-то шесть метров. Другой застройщик построил 16-этажное здание на фундаменте дома, рассчитанного по проекту на более низкую этажность. Мы столкнулись с тем, что некоторые новостройки имели даже трещины в фасаде. В последний раз сотрудники лиги выезжали на объект, в котором стены покрылись плесенью. Причем уничтожить грибок оказалось невозможно, так как он проник через все стройматериалы. Примечательно, что этому дому всего два года.

Часто случается так, что покупателю обещают площадку возле дома, фонтаны. Но в итоге ничего этого он не получает.

По словам Светланы Сав-ченко, нередки случаи, когда в квартирах не совпадает квадратура. По замерам сотрудников БТИ в отдельных квартирах недостает по 15, а то и по 20 квадратных метров. При этом доказать в суде ничего не удается, так как наши граждане добровольно ставят подписи в договоре, где говорится, что в случае несовпадения квадратуры с замерами БТИ строительная компания ответственности не несет. В лигу поступила жалоба на одну строительную компанию, которая дважды посчитала своему покупателю балкон размером 13 квадратных метров. Если учесть, что начальная стоимость одного квадратного метра жилья там составляла 3 тыс. долларов, то нетрудно посчитать, какой навар компания могла бы получить за 700 квартир, имеющихся в доме. К счастью, проблему решили в досудебном порядке. Деньги покупателю были возвращены.

Нередки случаи, когда квартиры не сдаются в срок, оговоренный договором. Так, гражданка С. вместе с дочерью вселилась в свою двухкомнатную квартиру не в августе 2003 года, а только в декабре того же года. Все это время семья была вынуждена снимать жилье. Люди испытывали стресс, постоянно ища строителей и заставляя их достраивать жилье. В результате у женщины значительно ухудшилось здоровье. После того как семья все же въехала в квартиру, ее ждал новый "сюрприз". Площадь жилья оказалась на 6,2 квадратных метра меньше, чем указывалось в договоре. К тому же ее окна выходили совсем не на горы, а на проспект Сейфуллина, буквально в двух шагах возвышалась еще одна новостройка. В итоге потребитель вынуждена была обратиться в суд.

Советы потребителям

Рекомендуется указывать в договоре обязательства сторон касательно даты передачи жилья, сроков приобретения квартиры (они неравнозначны срокам сдачи объекта)?

Неплохо было бы также узнать, из каких материалов возводится ваш дом, отделывается квартира. И все это также обозначить в договоре.

Обратите внимание на коэффициент реализации жилой площади и вспомогательной (лоджий, балконов). Она должна быть разной.

Не падайте духом, товарищ риэлтор!

Ипотечный кризис не мог не отразиться на риэлторском рынке нашего города. В Алматы уже начинает сокращаться количество посреднических компаний по оформлению сделок с недвижимостью.

– В первую очередь, могут отсеяться новые агентства, которые возникли на волне ажиотажного спроса и роста цен, – говорит президент ТОО "Almaty Real Estate" Зухра Назарова. – Во вторую очередь, сложившаяся на рынке ситуация может привести к разорению мелких, небольших компаний. Снижается рентабельность риэлторского бизнеса. Кризис привел к увеличению сроков продажи объектов недвижимости. Часть фирм снизила размер комиссионного вознаграждения. Практически все агентства потеряли от 20 до 50 процентов своего состава. Сейчас основная задача руководителей риэлторских фирм – сохранить профессиональные кадры. Во всей сегодняшней ситуации есть и положитель-ные моменты. Конечно, количество агентств может сократиться. Но это процесс естественного отбора – на рынке останутся наиболее профессиональные и конкурентоспособные компании.

По мнению Зухры Назаровой, рынок недвижимости – это качели. Сейчас большинство покупателей выжидают, когда снизятся цены. А это значит, что накапливается инерционная масса отложенного спроса. Она сейчас в процессе формирования.

В Москве эксперты уже отмечают рост объема продаж на первичном и вторичном рынках. В Казахстане этот маховик отложенного спроса еще не достиг границы, но близится к нему. И начнется обратный отсчет – гонки: купить быстрее, чем цены снова начнут расти. Когда станет ясно, что дальше цены не упадут, начнется новый виток роста цен. Но он все же не достигнет тех высот, что в 2005–2007 годах. С каждым новым циклом этот маховик будет раскачиваться все меньше и меньше, амплитуда колебаний будет снижаться, пока наконец не остановится на небольших, не вызывающих серьезных кризисов колебаниях. А это и будет то, что называют справедливой рыночной ценой. Какой она будет для Алматы – покажет время.

На что нужно обратить внимание, сдавая документы на получение госжилья

Вопросов по жилищной госпрограмме по-прежнему много. Люди звонят в редакцию, оставляют вопросы на сайте нашей газеты по адресу: www.vecher.kz. Мы обратились к заместителю начальника департамента жилья Куатбеку Турысбекову с просьбой прокомментировать каждую ситуацию

- Я и мой супруг работаем в социальной сфере – университете, но юридический статус обоих университетов – акционерное общество. Можем ли мы подать документы и претендовать на госжилье по этой программе?

К.Т.: Для того чтобы участвовать в программе, ваше учебное заведение должно стопроцентно финансироваться из государственного бюджета. Вы можете выяснить это, посмотрев устав вашего университета. Но помните, если финансирование идет при соотношении 50 на 50 или 20 на 80, то к приоритетной группе вы, к сожалению, не относитесь.

- Мы с мужем алматинцы, но муж задолго до нашего брака жил в Астане и был прописан там. В апреле 2004 года переехал в Алматы, и с этого времени прописан здесь. В перечне документов сказано, что при регистрации после 1 января 2004 года прилагается справка о прежнем месте проживания. Сколько лет необходимо иметь городскую прописку для подачи документов и получения квартиры по программе "Молодая семья"?

К.Т.: В идеальном варианте человек, который претендует на госжилье по этой программе, должен быть прописан в Алматы с 2004 года. И если прежде он имел жилье, то оно должно быть отчуждено (продано, подарено) до 2004 года. Но практика показывает, что в жизни всякое бывает. Человек может проживать 10–15 лет в городе, но не иметь возможности прописаться. Конечно, в таких случаях мы идем на уступки и принимаем документы у людей, которые прописались в 2005 или 2006 году. Но что касается отчуждения прежнего жилья, то на это уже смотрит городская комиссия, которая принимает окончательное решение – выдавать вам квартиру или нет. Если отчуждение домовладения произошло позже 2004 года, то они считают, что этот человек был обеспечен. И уже зная о существующей госпрограмме, он постарался от него избавиться.

- Квартира, в которой я была прописана, продана. Новый хозяин не желает давать оригиналы правоустанавливающих документов. Следовательно, они отсутствуют. Какие документы необходимо представить взамен отсутствующих? Также я была временно прописана в общежитии. Там тоже не дают оригиналы документов. Будет ли достаточным представление нотариально засвидетельствованной копии журнала регистрации с отметкой о выписке и справки из адресного стола?

К.Т.: Оригиналы правоустанавливающих документов необходимы. Без них бесполезно пытаться подать документы. Нам вы можете представить нотариально заверенные копии, но когда будете проходить городскую комиссию, то оригиналы все равно потребуются.

- Мне 34 года. Родилась и прописана в Алматы у родителей. Кроме меня там живут еще 5 человек. Общая площадь 80 кв. метров, но дом подлежит сносу. Могу ли я претендовать на госжилье по этой программе?

К.Т.: Согласно требованиям Закона о жилищных отношениях, на каждого человека должно приходиться не менее 15 кв. метров. В вашей ситуации на каждого человека приходится по 16 кв. метров, что говорит о том, что вы вполне обеспечены жилой площадью. Что касается сноса, то не говорится, когда и по какой причине это произойдет. Если он сносится строительной корпорацией, то ваша семья получит компенсацию, на которую вы сможете приобрести такую же жилплощадь. Но если вы знаете о сроках и условиях сноса, то вам лучше прийти в департамент жилья и проконсультироваться с нашими специалистами.

- Мне 19 лет. Я студент. Прописан в Алматы у родственников, сам я из Актюбинска, и родители живут там. Работаю в государственном университете. Могу ли я претендовать на государственное жилье?

К.Т.: Если вы прописаны в Алматы и работаете в государственном учреждении, то вы, конечно, можете претендовать на жилье. Возрастного ограничения у нас нет.

- Скажите, пожалуйста, когда начнется аналогичная программа в Астане?

К.Т.: Это зависит от местных исполнительных органов. Указ президента о втором этапе госпрограммы был подписан в августе прошлого года. В Алматы мы открыли регистрацию 6 февраля 2008 года. Что касается Астаны, я не знаю.

- Я получила талон на сдачу документов на сентябрь. Получается, наши документы будут рассматривать позже, чем у тех, кто, допустим, сдал в мае.

К.Т.: Это зависит от многих параметров. Например, от качества сданных документов и от расторопности человека, который их сдал. Мы ему даем направление в банк, а он с ним может ходить месяц, полгода, год. До тех пор, пока не докажет свою платежеспособность или не найдет созаемщиков, может пройти очень много времени. А человек, который сдал в сентябре, смог все оформить в течение нескольких дней и оказаться впереди того, кто сдал документы в мае.

26.02.2008

Мадина Искакова, www.vecher.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.