Цены на землю в Алматы: в какую сторону качнется стоимость сотки?

Цены на землю – отступили, чтобы прыгнуть? Наш корреспондент попытался выяснить, что будет происходить с ценами на земельные участки в Алматы.

Цены на землю – отступили, чтобы прыгнуть?

Наш корреспондент попытался выяснить, что будет происходить с ценами на земельные участки в Алматы.

Рынок замер в ожидании: вверх или вниз? Сторонники первого апеллируют к опыту крупных городов, таких как Нью-Йорк, Лондон, Париж, где земля всегда в цене, и поэтому на каждом клочке вырастают небоскребы. Еще один весомый аргумент – свободной земли в южной столице нет. Их оппоненты говорят о грядущем падении цен на землю: в Алматы и Алматинской области она уже понизилась в среднем на 60 процентов. Мы попросили поделиться своим видением ситуации специалистов в сфере недвижимости.

У застройщиков нет денегГенеральный директор ALEM REALTY, вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Еркен ШЕРИМ:– Рынок земли в границах города Алматы подразделяется на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на участки под застройку коммерческими объектами (бизнес-центры, торговые центры, автомойки, СТО) и участки под застройку многоквартирными жилыми домами (МЖС). Земельных участков под ИЖС в черте города осталось мало. Город, остро нуждаясь в жилье, заинтересован в массовой многоквартирной застройке.

Многие районы Алматы по генплану рано или поздно подлежат сносу и застройке многоквартирным жилыми зданиями. Участки под ИЖС большей частью остались в Турксибском районе, где цены на них порой на порядок меньше, чем, скажем, на участки в верхней части города. Для примера: цена на участки с целевым назначением ИЖС в районе учебно-оздоровительного центра "Бобек" и улицы Аскарова колеблется от 30 до 80 тысяч долларов за одну сотку и в среднем составляет 60 тысяч за сотку. Такие высокие цены объясняются перспективностью и престижностью района. Кроме того, стоимость колеблется в зависимости от наличия и удаленности коммуникаций. Спрос на участки под ИЖС существенно снизился по сравнению с летом и осенью прошлого года. Это объясняется опасениями потенциальных покупателей столкнуться с изъятием этих участков, а также ожиданиями дальнейшего снижения цен.

Участков под застройку коммерческими объектами в городе очень мало. Поэтому спрос на них достаточно устойчив. Наиболее востребованы участки под строительство торговых центров, офисно-торговых комплексов, СТО и автомоек. Цены за сотку колеблются от 100 до 250 тысяч долларов. Спрос на участки под МЖС существенно снизился из-за трудностей финансирования строительства таких объектов и в связи со скандалами в сфере долевого строительства. Соответственно, цены на эти участки медленно снижаются. Цены на участки МЖС сопоставимы с ценами на застройку коммерческими объектами, в случае если участок уже готов для застройки. Почти до нуля упал спрос на участки под МЖС, требующие расселения и сноса. Причины те же: у застройщиков нет для этого финансовых возможностей, а растянутость во времени процесса расселения на фоне снижающихся цен на жилье существенно повышает риск таких бизнес-проектов.

Операций по купле-продаже практически нетЗаместитель директора агентства недвижимости "АнуЭль" Данияр СЕЙДАЛИЕВ:

– Алматы – уникальный город, обладающий природными красотами. Поэтому на стоимость сотки влияет близость гор. Чем ближе к ним, тем земля дороже. Цены растут с севера на юг, перспективные земли расположены в сторону Талгара и Каскелена. Одним словом, экологическая составляющая при оценке земли является одной из главных. Анализ показывает – цены на землю будут падать, так как сама по себе голая земля не представляет большой ценности. Ее покупают не для того, чтобы почувствовать себя землевладельцем, а с целью построить на ней дом. Давайте посмотрим, кто покупал земли в Алматы. Строительные компании, инвестиционные компании, а также с целью спекуляции. На данный момент все спекулятивные операции в преддверии завершения. Собственники земель, которые купили наделы до 2007 года, сегодня в состоянии дефолта. На какие деньги они были куплены? На заемные средства, которые сегодня надо отдавать. Рынок земли – это длинные деньги, и быстрая спекулятивная операция здесь не проходит. Сегодня строительные компании, в том числе иностранные, не выкупают земли, они предлагают собственникам земель стать участниками проекта и после его реализации получить доход.

Рынок земли сам по себе уже не привлекателен. Инвесторам сегодня выгоднее вкладывать деньги в строительство, чем в покупку участка. Практически нет операций по купле-продаже земельных участков. Это связано и с тем, что город истощен коммуникациями, возможности подключения к техническим условиям ограничены. Дом живет, когда к нему подведены сети, а без коммуникаций это памятник. Риэлторы стараются стабилизировать цены, чтобы рынок был предсказуемым.

Спрос будет расти. Заместитель директора агентства недвижимости Vostok Realty Роза ЖАЙМИНА:

– На мой взгляд, текущая ситуация очень полезна для экономики в целом и для рынка недвижимости в частности, так как до осени 2007 года в основном преобладали спекулятивные операции с недвижимостью, и в связи с этим рост цен отпугивал потенциально заинтересованных покупателей.

Однако не следует забывать, что такие кризисные явления происходили и происходят во многих странах. Поэтому, по моему мнению, данная тенденция временная и в ближайшие полгода-год ситуация должна стабилизироваться.

Сейчас достаточно трудно точно определить колебания на рынке земли, так как сделки по купле-продаже практически не осуществляются из-за выжидательной позиции покупателей, надеющихся на дальнейшее снижение цен. Я думаю, что весна-лето – недостаточное время для стабилизации цен, так как все, что мы сейчас имеем на рынке недвижимости, является наследием предыдущего периода. Но кардинально ситуация на рынке выправится ближе к осени этого года – при условии оздоровления финансового и строительного секторов. В любом случае спрос на земельные участки будет расти. Однако, как говорилось выше, это потребует определенного периода времени.

КСТАТИ:

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В РК МОЖЕТ БЫТЬ ОТЧУЖДЕНО ТОЛЬКО РЕШЕНИЕМ СУДА В СЛЕДУЮЩИХ СЛУЧАЯХ:

- взыскание на земельный участок (долги);

- изъятие (включая выкуп) для государственных надобностей;

- принудительное изъятие земельного участка,

- не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства РК;

- изъятие земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка;

- в случае конфискации.

ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ В АЛМАТЫ ИЖС: от 80 тысяч долларов за сотку в самых престижных местах; до 10 тысяч за сотку в малопривлекательных местах Турксибского района.

Под коммерцию: от 280 тысяч долларов за сотку в престижных или многолюдных местах до 30 тысяч за сотку на окраинах города в малолюдных местах.

МЖС: от 300 тысяч долларов за сотку в самых престижных местах до 30 тысяч за сотку на отдаленных окраинах города.

НА ЗАМЕТКУ СОБСТВЕННИКАМ ЗЕМЛИ

Очевидно, что при вышеприведенных умопомрачительных ценах на участки в Алматы их необходимо быстро осваивать, с тем чтобы приближать их окупаемость. В условиях разразившегося финансового кризиса в Казахстане и непонятных перспективах мировой финансовой системы получение финансирования затруднено, а сбыт построенных объектов может непредсказуемо затянуться. Поэтому можно ожидать, что спрос на участки особенно не должен расти. Вместе с тем средние и крупные инвесторы, прекратившие вкладывать капиталы в строящиеся квартиры и офисы, совершенно четко понимают, что земельные участки – это невосполняемый ресурс в отличие от остальной недвижимости. Следовательно, земля должна рано или поздно продолжить расти в цене. Поэтому вполне вероятно, что какая-то часть инвесторов будет рассматривать земельные участки как объект инвестиций.

НА ЗАМЕТКУ ПОКУПАТЕЛЯМ ЗЕМЛИ

Соответственно, покупателю земли рекомендуется проверить юридическую чистоту участка. Это проще сделать, будучи клиентом высокопрофессионального риэлторского агентства, или обратиться в юридическую компанию. К сожалению, никто не застрахован от мошенничества. Если есть сомнения в законности сделки, всегда можно уточнить сведения о покупаемом участке через Центр по недвижимости по г. Алматы (адрес: ул. Толе би, 155, уг. ул. Байзакова) или в предприятии ДГП "АлматыгорНПЦзем" (адрес: ул. Ауэзова, 107, уг. пр. Абая). В"АлматыгорНПЦзем" на первом этаже есть возможность получить справку в базе данных автоматической системы Государственного земельного кадастра. ДГП "АлматыгорНПЦзем" является специализированным предприятием, ведущим земельный кадастр. Это информационный ресурс государства, содержащий сведения о собственнике, технических характеристиках участка.

04.03.2008

www.vecher.kz

 


Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.