Предлагаем Вашему вниманию обзор рынка жилья г. Калиниграда за декабрь 2012 года.
История города (по данным администрации Калининграда)
История поселений на территории нынешнего Калининграда берет свое начало с поселений прусских племен I века. Впоследствии здесь располагались прусские и польские княжества — до XIII века, когда на эти земли пришли рыцари Тевтонского ордена, которые рядом с прусской крепостью на горе Твангсте в 1255 г. основали деревянную крепость-замок, названную в честь чешского короля Пржемысла II Отакара Королевской горою, или Кенигсбергом. (Тувангсте до 1255 г., 255-1946 — Кёнигсберг (нем. Konigsberg, польск. Крулевец (Krolewiec), лит.Karaliaucius, лат. MonsRegius).
К середине XIII века начинается строительство каменного Кенигсбергского замка, а вблизи каменной крепости возникают три города: Альтштадт (Старый город), затем —Нойштадт (Лёбенихт-Липник), позднее Кнайпхоф (Книпава), которые получают городские права в 1286, 1300 и 1327 годах, соответственно. В XIII-XIV вв. малонаселенные земли заселяются немцами, которые возводят здесь города, основывают монастыри, строят новые крепости и замки, а Кёнигсберг в 1399 году вступает в торговый союз прибалтийских городов Ганзу.
В XV веке в Кенигсберг переносится резиденция Великого магистра, но после Тринадцатилетней войны между Тевтонским орденом и Польшей Пруссия до 1675 года становится вассалом Польши.
ВXVI веке Великий магистр Тевтонского ордена Альбрехт Гогенцоллерн отделяет Орден от государства, завершая Орденский период истории города, и превращает церковное государство в герцогство, а затем в XVIII веке— в Прусское королевство.
В 1697 году в составе Великого посольства Кёнигсберг впервые посещает российский император Петр I, который впоследствии, после объединения германских земель в 1716 году получает в подарок от короля Фридриха Вильгельма янтарный кабинет (Янтарную комнату).
Вначале XVIIIвека германские земли объединяются под короной Фридриха I со столицей в Берлине, а Кенигсберг становится центром провинции Восточная Пруссия. Три города —Альтштадт, Нойштадт и Кнайпхоф в 1724 годуобъединяются в один город.
Вначале XIX века (1807 год) после сражения под Прейсиш-Эйлау и Фридландом город оказывается захваченным французами, и Кёнигсберг посещает французский император Наполеон.
По данным переписи, на 17 мая 1939 года в Кенигсберге проживали 372 тысячи человек или 34,3% населения региона. Территория Кенигсберга — 190 кв. км. Плотность населения на 1 кв. км территории Кенигсберга — около 2 тысяч человек.
В период Первой мировой войны (1914-1915 гг.) Пруссия вновь становится театром военных действий, и в 1914 году русские войска подходят к окрестностям Кёнигсберга. Во время Второй мировой войны город значительно пострадал от налетов советской авиации в 1941 году и английской и американской авиации в 1944 году.
По решению Потсдамской конференции 1945 года Кенигсберг и прилегающая к нему область (северная часть Пруссии) вошли в состав Советского Союза, а 7 апреля 1946 года Кенигсберг был переименован в Калининград и отстроен заново.
Город сегодня
Город Калининград — административный центр самого западного региона России, единственного субъекта РФ, полностью отделённого от остальной территории страны сотнями километров, сухопутными границами двух государств (Польша, Литва) и международными морскими водами. У России нет другой такой территории, где столь длительное время действует режим особой экономической зоны.
С распадом Советского Союза регион оказался в изоляции от основной территории России. Начался новый этап в жизни города. Прорывным моментом в развитии Калининграда стала подготовка и проведение в 2005 году празднования 750-летия города, а в 2006 году — шестидесятилетия, как город получил современное название.
Администрация городского округа при поддержке правительства Калининградской области совместно с федеральным центром принимает меры по устранению дефицита энергетической, транспортной и инженерной инфраструктуры. Реализуется Федеральная целевая программа развития Калининградской области. На первом этапе в 2002-2005гг. был достигнут значительный рост социально-экономического развития по большинству основных показателей.
Сегодня Калининград — динамично развивающийся российский город, где создан большой экономический, культурный, научный и образовательный потенциал.
Общая площадь Калининграда составляет 223,03 кв. км, из нее 76% – застроенная территория. Плотность населения на I кв. км– 1,9 тыс. человек.
В городском округе — три административных района: Ленинградский, Московский и Центральный.
Несмотря на резко возросшую неопределенность внешних условий и усиление турбулентности на финансовых рынках, в 2011 году практически по всем видам экономической деятельности продолжился рост объемов производства, работ и услуг.
В Калининграде на 1 января 2012 года насчитывалось 4262 организации (на 1 января 2011 года — 4184 ед.), видом деятельности которых является строительство (7,9% к общей численности организаций, расположенных на территории городского округа), в том числе по формам собственности: государственная и муниципальная — 11, частная — 3903, смешанная российская — 9 и иная — 339 организаций.
В 2011 году организациями всех форм собственности введено в эксплуатацию 173 жилых дома или 5341 квартира, общей площадью 352,1 тыс. кв. метров или 97,2% к 2010 году (в целом по Калининградской области – 103,7%).
За 2011 год в расчете на 100 жителей в Калининграде введено 81,7 кв. м общей площади жилых домов (в целом по КО — 57,9 кв. м, по РФ — 43,6 кв. м).
Из отчета Комитета архитектуры и строительства за 2012 год по жилищному строительству — во исполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в городе Калининградедоведен показатель по вводу жилья до 375 тыс.кв. метров.
За период январь-октябрь 2012 года введено в эксплуатацию 132 жилых дома общей площадью 260,6 тыс. кв. метров, в том числе 45 многоквартирных жилых домов общей площадью 236,2 тыс. кв. м, что составляет 115,1% от того же периода 2011 года и 69,5% от плана на 2012 год.
Для выполнения поставленной задачи в ноябре-декабре необходимо ввести в эксплуатацию 114,4 тыс. кв. м жилья. Администрация городского округа принимает все меры для выполнения плана по вводу жилья в 2012 году.
Структура и цены на рынке вторичного жилья
Анализируемое количество объектов, предложенных к продаже в декабре 2012 года, составило 575. А именно: 1-комнатных квартир — 122 ед., 2-комнатных — 194 ед., 3-комнатных — 174 ед., 4-комнатных — 37 ед., 5-комнатных — 15 ед. и комнат — 33 ед., при этом максимальный удельный вес в общем объеме предложений приходится на 2-комнатное жилье — 34%, а минимальный — на 5-комнатное — 3% (диаграмма 1).
В разрезе формата квартиры одинаковый ценовой диапазон на рынке вторичного жилья сложился для 1-, 2-комнатногожилья и комнат от 51400 руб. до 52900 руб. за 1 квадратный метр. Следующий ценовой диапазон прослеживается для жилья большого формата — 3-, 4- и 5-комнатных квартир — от 54500 руб. до 55500 руб. (диаграмма 2).
Ценовые показатели в разрезе класса жилья в декабре 2012 г. зафиксированы: для эконом-класса — 40000 руб./кв.м, для бизнес-класса — 52900 руб./кв.м и для элит-класса — 72100 руб./кв.м (диаграмма 3).Можно отметить, что цены на жилье элит-класса выше средних цен жилья бизнес-класса на 36%, а цены жилья бизнес-класса превышают средние цены жилья эконом-класса на 32%.
Самые «дешевые» 1-комнатные квартиры выставляются на продажу по цене 1,1-1,5 млн руб. в 2-этажных домах по улицам Книжная, Алтайская, Новинская и Коммунистическая, а самые «дорогие» — 4- и 5-комнатные — по цене 14-18 млн руб. в 5-этажных домах по улицам Голикова, Лермонтова и Колоскова.
К примеру, заработная плата учителей в г.Калининграде составляет 23,5 тысячи рублей и превышает среднюю зарплату в регионе. Если откладывать всю зарплату в течение 4 лет, можно приобрести самую «дешевую» 1-комнатную квартиру, а если накапливать только половину от зарплаты, то доступность жилья увеличивается вдвое — до 8 лет.
Поэтому для реализации целевых жилищных программ в Калининградской области в 2003 году подписано соглашение о сотрудничестве между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, администрацией Калининградской области и Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области.
В Калининградской области в период с 2010 года по настоящее время происходит быстрое посткризисное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования. Однако рост рынка носит главным образом количественный, а не качественный характер. Для обеспечения устойчивого и непрерывного развития рынка необходимо преодолеть ряд проблем, таких как:
- дисбаланс на рынке жилья между спросом и предложением по ценовым и качественным параметрам;
- наличие высоких рисков для физических лиц при приобретении жилья на этапе участия в долевом строительстве;
- риск роста стоимости жилья, значительно превышающего индекс потребительских цен из-за повышения уровня спроса, вызванного активизацией ипотечного кредитования;
- отсутствие цивилизованного рынка найма жилья.
Фото: mymoleskine.ru
Татьяна КОРЯГИНА,
сертифицированный аналитик АЦ ИРН и портала kn.kz