Калининград — центр анклавного региона России, тесно связанный с Европой. Это вносит свои коррективы в развитие рынка недвижимости и объясняет достаточно высокие цены на жильё, по сравнению с большинством областных центров РФ, а также достаточно быстрое возвращение рынка к докризисным позициям. Несмотря на сравнительно небольшие размеры города (400 тыс. жителей) и области (около 1 млн), этот анклав привлекателен для приезжих и характеризуется высокой активностью миграционного потока.
Миграционное сальдо — в плюсе
На устойчивый спрос недвижимости и быстрое восстановление позиций рынка жилья после кризиса влияет положительное миграционное сальдо, характерное для Калининградской области. По статистике Облстата, в 2011 году в Калининградскую область переселилось 18 451 человек (на 6,6 тыс. мигрантов больше, чем в 2010-м). В то же время выехало из области только 5388 человек в «большую Россию», 138 человек в страны СНГ и 239 человек в иные зарубежные страны.
Из прибывших в область в 2011 году 3600 человек — это жители СНГ (по сравнению с 2010 годом миграция из стран СНГ выросла в 1,5 раза), причём наибольший процент приезжих приходится на Казахстан — 1248 человек. В последнее десятилетие большая часть мигрантов прибывает в Калининград именно из Казахстана.
Чем привлекает Калининград приезжих?
Рассмотрим основные факторы, провоцирующие интерес отечественных и зарубежных мигрантов к Калининграду и оказывающие влияние на рынок недвижимости в регионе.
● Близость к Европе. Прямое автобусное сообщение с Польшей, Германией и Литвой, короткие расстояния, позволяющие совершать автомобильные поездки в европейские страны, активно развивающееся железнодорожное и воздушное сообщение с Европой способствуют мобильности жителей области. По сравнению с другими регионами России, число людей, регулярно выезжающих за границу, выше в несколько раз. Этому способствует и наличие в городе консульств Германии, Польши, Литвы, Швеции, а также тот факт, что большинство жителей области имеют загранпаспорта, необходимые для выезда транзитом в «большую Россию». Впрочем, для большинства жителей области Польша, Германия и другие европейские страны психологически «ближе», чем Москва, а центр местного шоп-туризма — миллионный Гданьск — в шутку называют «калининградским пригородом».
● Особенности менталитета. Калининградский менталитет более лоялен к приезжим, чем другие регионы России. Это связано с историей области. Калининград изначально был ориентирован на заселение приезжими. Несмотря на то что в городе выросло уже третье послевоенное поколение, многие семьи сохранили связи в «большой России» и в других бывших советских республиках и помнят о своих корнях. Возрастающий интерес к довоенному прошлому подчёркивает пришлось населения области. И хотя в Калининграде тоже есть элементы неприязненного отношения к мигрантам, в целом общественный климат положительный. Быстрой «акклиматизации» переселенцев из Казахстана способствует наличие мощной казахстанской диаспоры, имеющей собственное культурное общество «Оркен».
● Высокая степень урбанизации (78% городских жителей). Для региона характерна густозаселенность области, короткие расстояния между городами. Это даёт возможность выбора жилья за пределами Калининграда, оставаясь в ареале «городской цивилизации».
● Близость морских курортов. Привлекательность этого обстоятельства очевидна. От Калининграда до моря — всего 30 км, ходят автобусы и электрички, имеется современная автострада.
● Неплохие условия для бизнеса и инвестиций. Закон об особых экономических зонах в Калининградской области довольно неопределёнен и непоследователен, но является немаловажным стимулом для регионального развития. Согласно данным Forbes, Калининград после кризиса занимает 12-е место в 30-ке лучших российских городов с точки зрения инвестиций, причём 7-е место — по комфортности ведения бизнеса, 8-е — по устойчивости к кризису, 11-е — по «деловому климату».
● Высокая степень озеленённости города, интересная историческая архитектура. Этот фактор тоже может заинтересовать приезжих. Калининград — самый «зелёный» город Балтики: здесь приходится по 100 кв.м зелени на человека. Во многом это наследие прусского «Союза по озеленению», начавшего превращение Кёнигсберга в «зелёный рай». В сочетании с краснокирпичной архитектурой старого немецкого фонда выглядит очень красиво.
Динамика цен на жильё в Калининграде
Благодаря высокому миграционному сальдо жильё в Калининграде на протяжении последних пятнадцати лет стабильно росло в цене — вплоть до кризиса, после которого начался возврат на докризисные позиции.
В целом те, кто приобрёл жильё в конце 90-х, сейчас продадут его примерно в пять раз дороже.
По данным Балтэкспертизы, в 2003-2005 годах в городе наблюдались следующие цены:
2003 год: первичное жилье 12 000 — 20 000 руб./м2, вторичное жилье 11 000 — 18 000 руб./м2.
2004 год: первичное жилье 14 000 — 26 000 руб./м2, вторичное жилье 13 000 — 23 000 руб./м2.
2005 год: первичное жилье 16 000 — 30 000 руб./м2, вторичное жилье 15 000 — 25 000 руб./м2.
В 2006-2007 годах рост цен усилился; по словам одного из экспертов, «к риэлторам за недвижимостью народ шел, как в магазин».
Активность рынка «убил» грянувший кризис. Впрочем, 2008 год для всех регионов России (да и для всего мира) выдался тяжёлым.
Постепенно, к 2010 году, рынок оживился, «долгострои» стали достраиваться. В середине 2010 года прекратилось падение цен (в первом полугодии цены все еще падали), а затем стоимость квартир уверенно пошла вверх.
Аномальная жара 2010 года сыграла на руку калининградским риэлторам: в поисках прохлады в область потянулись состоятельные жители других регионов, активно скупая квартиры вторичного жилого фонда (ждать, пока достроят новостройки, им было некогда).
Оживление 2010 года, впрочем, было достаточно сегментированным: наибольший интерес у покупателей вызывало мало- и среднегабаритное жильё высокой ликвидности. К жилью большой площади интерес рос более медленными темпами. В целом в 2010 году калининградский рынок недвижимости вышел на 50% докризисного объёма продаж.
Сейчас, несмотря на то что рынок ещё не вернулся к докризисным позициям, калининградская недвижимость уверенно растёт в цене, сдаются новостройки всех видов: эконом-, бизнес-, VIP-класса.
Динамику наглядно показывает ситуация за 2011 год:
Январь 2011 года: 41 300 руб./м2
Февраль 2011 года: 41 800 руб./м2
Март 2011 года: 41 496 руб./м2
Апрель 2011 года: 39 056 руб./м2
Май 2011 года: 43 693 руб./м2
Июнь 2011 года: 43 985 руб./м2
Июль 2011 года: 43 957 руб./м2
Август 2011 года: 42 708 руб./м2
Сентябрь 2011 года: 45 360 руб./м2
Октябрь 2011 года: 45 660 руб./м2
(Данные Балтэкспертизы за январь-октябрь 2011 года).
Способствовали росту цен и такие факторы, как повышение зарплат в бюджетном секторе (образование, здравоохранение), и слухи об очередной волне кризиса (что повысило интерес к ликвидному жилью).
А осенью 2011 года рублевые цены поползли вверх еще активней: из-за роста курса иностранной валюты при сохранении цены в рублях продавец мог бы остаться в убытке на 11% в евро и на целых 20% в долларах. Естественно, что рынок отреагировал немедленно. Кстати, та же ситуация, по мнению экспертов, ожидает рынок недвижимости и в ближайшее время: из-за резкого скачка доллара в июне 2012 года следует ожидать существенного увеличения рублевой стоимости жилья.
Актуальная недвижимость Калининграда: май 2012 года
По данным «РостРиэлт-Недвижимости», в мае 2012 года на калининградском рынке наблюдалась следующая ситуация:
|
Тип недвижимости |
Средняя цена на май 2012 года |
Рост цен на недвижимость за месяц |
Рост цен на недвижимость с начала 2012 года |
Рост цен на недвижимость за год (с мая 2011 года) |
|---|---|---|---|---|
|
Квартиры (в целом) |
48 316 руб./м2 |
+0.35% |
+5.53% |
+6.21% |
|
Новостройки |
51 027 руб./м2 |
0% |
+22.53% |
+21.52% |
|
Квартиры на вторичном рынке |
48 121 руб./м2 |
+0.35% |
+5.74% |
+6.29% |
|
Дома |
7 806 707 руб./м2 |
+6.42% |
+1.61% |
-7.45% |
Таким образом, тенденция к повышению цен — явная; рост цен за год составил свыше 6%, а в новостройках — свыше 20%. Впрочем, на среднюю цену квартир в Калининграде больше влияет стоимость жилья на вторичном рынке, который составляет свыше 90% всех предложений.
По данным «Российской гильдии риэлторов» (РГР), средняя цена на калининградские квартиры даже более высока. Так, на февраль 2012 года, по данным гильдии, цена уже составляла 49,2 руб./м2, а ежемесячный рост стоимости в первом полугодии 2012 года составляет 1,7%.
В итоге, по мнению экспертов РГР, Калининград находится на данный момент на 11-м месте в числе самых дорогих российских городов с точки зрения покупки жилья. Уступает Калининград по этому показателю Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу («призерам» списка) и еще нескольким крупным и богатым городам страны, включая «нефтяную» Тюмень. (Заметим, что в ряде городов России до сих пор наблюдается падение цен на жилье, как, например, в Нижнем Новгороде).
А вот данные Росстата: на конец первого квартала 2012 года в Калининградской области один квадратный метр стоил 41,5 тыс. руб. (40,2 тыс. руб. во вторичном фонде), а рост за квартал составил 1,3%. Впрочем, покупателю жилья в Калининграде вряд ли стоит ориентироваться на эти цены, поскольку приведенные Росстатом данные охватывают всю область, включая восточные дотационные районы, где стоимость квартир, разумеется, намного ниже, чем в областном центре.
Качество жилья и другие факторы ценообразования
Следует подчеркнуть уникальность калининградского рынка недвижимости: здесь осталось немало зданий «немецкого» фонда, но зато совершенно нет, в отличие от других городов России, «сталинских» домов.
Стоимость жилья в Калининграде зависит от трёх основных факторов:
- Качества жилья
- Расположения
- Этажности
Качество жилья в Калининграде очень разнообразно. Имеются «хрущёвки» и «брежневки» («сталинки» отсутствуют), новые блочные и кирпичные дома, а также некоторое число элитных новостроек и таунхаусов. Интерес покупателей в основном сосредоточен вокруг нового жилья (не старше 5-6 лет), причём качество ценится выше, чем метраж. Например, трёхкомнатная квартира в бетонной десятиэтажке на Московском проспекте будет стоить дешевле, чем двухкомнатная в современном кирпичном доме. В целом разница между квартирами в 70 кв.м составляет около миллиона рублей (3 млн для старого фонда, 4 млн — для нового; естественно, что для элитных домов цена ещё выше).
Но даже совсем «некондиционное жилье», требующее не просто косметического, а порой и капитального ремонта, да еще и где-нибудь на окраине, стоит в Калининграде недешево: 35,5 тыс. руб./кв.м на конец первого квартала 2012 года. К этому, по мнению риэлторов, надо добавить еще минимум 3-4 тыс. рублей на каждый квадратный метр, чтобы привести жилье в приличное состояние.
Учитывается и этажность: если речь идёт о торговых коридорах, то первый этаж (там, где он ещё не переведён из жилого фонда) стоит дороже остальных; на обычных улицах первый этаж — самый дешёвый. Дешевле остальных этажей и последний: в ряде «свечек» достаточно хорошие скидки предлагаются на последние два-три этажа (например, 14-й, 15-й и 16-й). Стоимость квартир зависит и от наличия лифта в доме: пятый этаж в «хрущёвке» менее привлекателен, чем девятый в доме с лифтом.
Различен по цене и немецкий фонд: старые виллы в районе улиц Тельмана, Красной и Кутузова ценятся очень высоко (до 800 000 долларов), а вот жильё в «старом Шпандине», на окраине Балтрайона, можно найти и в пределах миллиона рублей. И состояние домов, конечно, разное, и местоположение играет роль. Тут мы переходим к следующему ценообразовательному фактору — географическому положению жилья.
Роль района в ценообразовании
При выборе квартиры в Калининграде большую роль играет статус района — по утверждениям риэлторов, этот фактор настолько важен, что значительная часть покупателей предпочтёт жилье меньшего метража в Ленинградском или Центральном районе, чем большего — в Московском или Балтийском.
(Мы говорим о пяти районах Калининграда, поскольку при выборе квартиры до сих пор актуально такое деление: на самом деле с 2009 года административных районов всего три. Октябрьский объединён с Центральным, Балтийский вошёл в состав Московского. Тем не менее в быту сохранились старые названия, особенно в отношении устойчивого «анклава» — Балтрайона).
Старое административное деление Калининграда
Новое административное деление Калининграда
Бюллетень Балтэкспертизы за 2011 год приводит средние цены на квадратный метр по районам:
Центральный — 47 063 руб./м2
Ленинградский — 43 535 руб./м2
Балтийский — 39 162 руб./м2
Октябрьский — 36 223 руб./м2
(Прим.: В данном бюллетене отразилась путаница со «старым» и «новым» административным делением. Вместо Московского района указан Балтийский (сейчас они объединены). Бывший Октябрьский, видимо, из-за сильной разницы в цене со «старым Центральным районом», отмечен отдельно).
Разница в цене объясняется не только качеством жилого фонда, но и географическим положением районов, транспортной доступностью, а в отношении Балтрайона — ещё и криминальной обстановкой.
Хорошими местами для покупки квартир традиционно считаются центральные улицы, улицы Соммера, Пролетарская (ближе к центру), Чехова, Князева, Ломоносова, окрестности Рыбной деревни, Новый вал и ул. Эльблонгская, набережная Баграмяна у Музея Мирового океана, проспект Мира у Хлебного озера.
Квартиры в центре и районе Верхнего озера, таким образом, котируются выше всего. Удобными для проживания считаются Центральный и Ленинградский районы. Меньше всего ценится жильё в Московском районе (включая бывший Балтийский). В Октябрьском районе ситуация неравномерная: есть дорогие улицы «старых немецких вилл», высоко оценивается жильё близ проспекта Мира (ближе к центру), но дальше от центра цена в Октябрьском существенно снижается.
Что же касается новых районов и городских окраин, то цены в них зависят от успехов в инфраструктурном развитии. Например, повышается интерес к новому микрорайону Сельма. Здесь для военных построено много домов с хорошими современными квартирами, расположен второй по значимости рынок города, имеются новые торговые объекты. Первоначально жильё в Сельме рассматривалось как «дома на пустыре», однако с каждым годом район становится всё более обустроенным, а значит и интерес покупателей растёт.
Активно застраиваются бывшие пустыри за улицей Невского: сейчас в районе улиц Железняка — старшины Дадаева предлагаются современные квартиры в блочных и кирпичных домах, в том числе повышенного уровня комфортности. Плюс к этому — близость к центру города и репутация «тихих спальных районов».
Повышается интерес к Северной Горе. Ещё недавно эта застроенная старыми немецкими домами местность считалась чуть ли не «выселками». Сейчас инвесторы активно вкладывают деньги в этот район, возводятся новые коттеджи, а в районе улицы Гайдара ведётся строительство отличных многоквартирных домов. Стремительное развитие этого окраинного района вызвало и серьёзное повышение покупательского спроса.
Еще одно перспективное место — застраивающийся и развивающийся район улиц Емельянова-Левитана.
Кроме того, в состав Калининграда входят и несколько близлежащих посёлков, относящихся к одному из районов и связанных общегородским транспортом: Прибрежный, Борисово, пос. им. Александра Космодемьянского, Чкаловск. Жильё там стоит дешевле, чем в самом Калининграде. Самым перспективным из этих поселков является Чкаловск, где ведется активная застройка и параллельное развитие инфраструктуры.
Балтрайон — вчера и сегодня
Об этом городском «анклаве», пожалуй, следует поговорить отдельно. Здесь нас ждут низкие цены и в многоэтажках, и в немецких домах. Но репутация района отпугивает многих потенциальных покупателей…
Чем же не угодил покупателю Балтрайон? Вероятно, своей «анклавностью» — это своеобразный «город в городе», большой по величине, но чётко отделённый от остального города. Разумеется, туда плотным потоком идёт общественный транспорт, но отдалённость от центра достаточно высока и трудноодолима для пешехода. Выше и цены на такси: при фиксированной цене 100 руб. за поездку по центральным районам, которой придерживаются многие таксофирмы Калининграда, фиксированный тариф в Балтрайон составляет 150 руб. (а для ночного времени стоимость такси для Балтрайона особенно актуальна — общественный транспорт прекращает ходить в 23.00, пешком идти долго, да и гулять здесь в такое время совсем небезопасно).
Увы, этот район обладает не очень хорошей «криминальной» славой: вечерами там гулять не рекомендуется, тогда как многие улицы Ленинградского и Центрального районов в тёмное время суток относительно безопасны.
Снижению цен на недвижимость в Московском и Балтийском районах способствовало и длительное строительство моста на улице Киевской.
Наконец, имеются и исторические предпосылки пренебрежения «исконных горожан» к местной «Нахаловке» — району улицы Суворова, с которой и началось формирование Балтрайона. Город, раздвигая свои рамки на предместье — кёнигсбергский Понарт и старый Шпандин — со снобизмом поглядывал на новые микрорайоны.
Большую роль, по утверждению экспертов, играют и покупательские стереотипы. На самом деле сейчас ситуация в этих районах серьёзно отличается от той, что была лет десять назад. Во-первых, постройка моста во многом улучшила транспортное положение этих районов. Во-вторых, современный Балтрайон активно застраивается объектами инфраструктуры и на сегодняшний день обладает огромными перспективами развития. Здесь, например, расположены лучшие в городе парковки (тогда как в центре Калининграда размещение машин — серьёзная проблема).
Сейчас риэлторы стараются перебороть покупательский стереотип, а власти города — сделать Московский район (включая и Балтрайон) более комфортным для проживания. Этому способствует и постройка VIP-микрорайона «Парк Манхэттен» на территории Московского района, и план строительства к 2018 году на «острове» спортивной арены к чемпионату мира (по согласованию с ФИФА), что предусматривает и строительство вокруг «перспективного места» новых жилых домов, и комплексное развитие окружающей инфраструктуры.
Возможно, стереотип в отношении «непрестижного» района будет сломлен, и тогда приобретённое здесь «по дешёвке» жильё окажется выгодным инвестиционным вложением.
Новостройки: «Серый ключ» и «Белый ключ»
Глядя на вышеприведенную таблицу цен на май 2012 года, легко заметить, что новостройки не только стоят дороже вторичного фонда, но и демонстрируют тенденцию к более существенному росту цен. Средняя цена в калининградских новостройках на май этого года — 51 027 руб./м2.
Разумеется, разброс цен немал: от 45 000 в переулке «Парковый»; от 50 000 в «Сельме» около рынка; от 53 000 на ул. Сержанта Мишина; от 54 000 в «Доме нефтяника»; от 57 000 на ул. Дмитрия Донского (где располагается областная администрация)… и это еще не предел. Следует добавить, что в новостройках квартиры, как правило, большой метражности, поэтому, скажем, «двушка» в 80 «квадратов» обойдется в 4-5 млн рублей. А за «однушку» в 45 кв. м придется выложить, скорей всего, не менее двух миллионов.
Чтобы сэкономить, многие покупатели предпочитают брать квартиры, построенные «под серый ключ». Проще говоря — бетонную или кирпичную коробку с голыми стенами, без розеток и сантехники. «Серый ключ» эконом-класса обойдется в 35-39 тыс. рублей за квадратный метр, однако самая скромная цена отделки такой квартиры составит 3,5-4 тыс. рублей за «квадрат». Однако это разумный вариант для человека, имеющего достаточные для такой покупки накопления, и опасающегося дальнейшего роста цен. Купив квартиру «под серый ключ» сегодня, можно не опасаться обесценивая сбережений (учитывая, что нынешний 20% рост стоимости жилья в новостройках вдвое выше процентов по любому из депозитов). Ну и постепенно уже делать ремонт.
В 35-39 тыс. рублей за «квадрат» обходится и долевое участие. Поскольку областное правительство активно «закрывает» проблемные объекты с обманутыми дольщиками, интерес к этому виду вложений снова повышается.
Чем же объясняют высокие цены в новых домах застройщики? Объективный фактор — резкое увеличение объемов посткризисного строительства в России (и возвращение к «долгостроям», и основание новых проектов), что вызвало недостаток строительных материалов в стране. Особенно вырос в цене цемент: за первое полугодие 2011 года стоимость его поднялась в три раза, с 2,1 тыс. руб. до 6 тыс. руб. за тонну! А цемент в Калининградской области — привозной.
Впрочем, по мнению вице-премьера областного правительства Евгения Морозова, многие застройщики вдобавок искусственно завышают цены. В результате наблюдается следующая ситуация: эконом-жилье в Калининграде в дефиците, цены на него из-за высокого спроса растут, и в то же время в городе не распродано 170-180 тыс. кв.м жилья. Все-таки, хотя сегодняшний покупатель отдает предпочтение современным, просторным квартирам, он в то же время старается найти квартиру поликвидней. Вот такое жилье приходится поискать: по словам Евгения Морозова, в городе ощущается острый недостаток новых квартир эконом-класса.
Ну а дорогие квартиры в новостройках продаются менее активно — однако цены застройщики снижать не желают. Особенно высокие цены стабильно держатся на рынке новых однокомнатных квартир. Расчет на психологические особенности и потребности целевой аудитории: дорогие «однушки» в центре города покупают состоятельные люди своим подросшим детям. Вторая категория покупателей — господа, делающие джентльменский жест в адрес своих любовниц… В общем, раскупаются такие квартиры небыстро, но раскупаются. Естественно, что семейным переселенцам из других регионов и стран СНГ эта категория квартир не слишком интересна.
А то что интересно — увы, в дефиците. По планам областного правительства, в 2012 году застройщики должны сдать 580 тыс. квадратных метров. Но все-таки для города этого мало…
VIP-новостройки Калининграда
Жильё эконом-класса интересует подавляющее число покупателей. Тем не менее в Калининграде имеется спрос и на квартиры VIP-категории. Предложения тоже имеются: если вы хотите получить роскошное жилье в престижном районе, в доме с отличной инфраструктурой, среди «статусных» соседей, то вам предложат неплохой выбор квартир, стоимость которых начинается от 55-60 тыс. за кв.м и стремится к 100-120 тыс. рублей за «квадрат». Впрочем, по мнению ряда экспертов, по-настоящему элитного жилья в Калининграде пока нет — но можно говорить о приобретении квартир повышенной комфортности. Риэлторы, правда, позиционируют это жилье именно как элитное. Но, не вдаваясь в дискуссии, посмотрим, что же предлагается в Калининграде для покупателя со средствами.
VIP-квартиры и пентхаусы представлены рядом элитных новостроек в красивых, озеленённых местах города, в том числе и в историческом центре.
Например, это многоэтажки с оригинальной архитектурой и элитными квартирами в районе Верхнего озера (Ober Teich), около Музея Янтаря, в частности — жилой комплекс «Резиденция у озера». Здесь было излюбленное место прогулок кёнигсбержцев. Сейчас это зелёная рекреационная зона, где ведутся работы по обустройству мраморной набережной с пешеходными и велосипедными дорожками, оригинальной подсветкой, причалом для лодок, скутеров и катеров, будущим колесом обозрения, скамейками и обилием зелени. Неподалёку — рестораны, кафе и парк «Юность» с ледовым катком и детскими аттракционами.
Сейчас обустроена только часть набережной, другая часть представляет собой большую стройку. Но совершенно ясно, что с окончанием работ элитное жильё здесь явно вырастет в цене.
Ещё одним примером VIP-строительства является «Манхэттен парк». Он часто подаётся как пример преображения «непрестижного» Московского района, но следует заметить, что, во-первых, это элитный «город в городе», к которому неприменимы законы общегородского ценообразования. А во-вторых, для «Манхэттен парка» выбрано очень удачное место неподалёку от проспекта Калинина, практически в месте слияния трёх районов, можно сказать — вблизи от городского центра. Место с великолепным видом на набережную, в зелёной парковой зоне, неподалёку от «Рыбной деревни», ставшей в последнее время одним из главных прогулочных центров Калининграда. Рядом находится и Парк 40-летия ВЛКСМ, в котором по Федеральной целевой программе намечено строительство Ледового дворца и комплекса аттракционов.
Охраняемая территория жилого комплекса занимает 15 000 кв.м, все квартиры имеют балконы с красивым видом, имеется особая система освещения, создающая вечерами особую атмосферу, есть охраняемый паркинг, спортивная и детская площадки, а к набережной проложены пешеходные дорожки.
Особое предложение — двухуровневые пентхаусы «Манхэттен парка» с панорамными окнами и свободной планировкой.
VIP-квартиры продаются в жилых комплексах на ул. Римской и Еловой Аллее (где стоит, например, достаточно редкий для России многоэтажный дом со «стеклянными» балконами, явно не предназначенным для хранения лыж и картошки), на ул. Гагарина, Озерной и Алябьева.
Среди других интересных объектов можно назвать малоквартирный жилой дом ул. 9 Апреля с витражным остеклением; новый жилой комплекс на красивейшей, утопающей в зелени Каштановой аллее; элитный «Римский дом» в историческом центре города, прямо около популярного ТРЦ «Плаза»; элегантный малоквартирный жилой дом на престижной улице Энгельса; и, конечно же, элитный жилой комплекс «Красная de Luxе» с 3-11-комнатными квартирами по индивидуальному проекту и пентхаусом в 786 кв.м. Часть из этих домов уже сдана в эксплуатацию, часть планируется к сдаче в течение 2012 года.
Улицы старых кёнигсбергских вилл
Анализируя рынок недвижимости Калининграда, отдельно следует поговорить о покупке частных особняков, вторгающихся в районы города отдельными улицами или микрорайонами: ценообразование здесь своё, отличающееся от «средней температуры по району». Уникальной особенностью города является наличие районов «старых немецких вилл»: это улицы Красная, Пугачева, Кутузова в районе проспекта Мира и улица Тельмана с окрестностями неподалёку от Верхнего озера.
Это «другой Калининград», это «старый Кёнигсберг», где сохранилось ощущение старинной атмосферы. Районы эти богато озеленены, тихи и спокойны. Старые виллы перестраиваются хозяевами, получают новые современные коммуникации, но сохраняют своё старинное очарование.
Прекрасные каштановые аллеи старого района Амалиеану в районе проспекта Мира находятся в хорошей транспортной доступности от центра города, и в то же время представляют собой особый район, где во многом сохранилась застройка в рамках доктрины «Город-сад», реализовывавшейся в Кёнигсберге в 1900-1920 годах. Для прямолинейного прусского градостроительства это было новое слово: круговые площади, извилистые улочки, красивые аллеи. Война практически не затронула этот район, и виллы по улице Кутузова были переданы высоким военным чинам.
Ценятся и дома на улице Тельмана — красивой старой улице неподалёку от Верхнего пруда, усаженной пышной зеленью. Кстати, в одном из этих особняков располагается и Генеральное консульство Германии.
Многие из этих особняков стоят 300-800 тыс. долларов и являются самой дорогой недвижимостью Калининграда.
Менее дорогими являются немецкие частные дома на Северной горе. Цена зависит от качества постройки, состояния дома и локального месторасположения. Средняя стоимость — от 200 до 400 тыс. долларов.
Современное коттеджное строительство в Калининграде
По мнению аналитиков, современное коттеджное строительство VIP-уровня в городе находится в зачаточном состоянии. Дома строятся либо точечно (где есть подходящее место), либо застраиваются окраины города (Северная гора, конец Московского проспекта), либо выносятся за пределы Калининграда (например, посёлок «Санта-Барбара» за пределами города). Это не позволяет говорить о большом комфорте, а следовательно, о высоком престиже коттеджных микрорайонов.
Единственное исключение на сегодня представляет комплекс коттеджей в районе ул. Пражской. Несмотря на близость к центру (пять минут ходьбы до ул. Невского, две-три минуты до автобусной остановки), этот микрорайон выделяется своей обособленностью: много зелени, спокойные улочки, красивые европейские коттеджи и несколько многоквартирных домов повышенной комфортности по ул. Пражской.
Говоря о коттеджах, следует напомнить также о существовании сравнительно недорогих предложений в посёлках, появившихся в разгар массового индивидуального строительства в 90-е годы ХХ века: это посёлок в конце ул. Емельянова, на улицах Демьяна Бедного, Луговой, Красной, Катина. К минусам этих домов относится не слишком выдающаяся архитектура, характерная для 90-х годов. Купить дом можно за 200-300 тыс. долларов.
Таунхаусы
Спрос на жильё бизнес- и VIP-класса побуждает застройщиков строить современные таунхаусы и жилые комплексы повышенной комфортности.
Современные цены на таунхаусы Калининграда:
Квартал таунхаусов «Ролан Гаррос»: 4,5-6 млн руб.
Жилой комплекс «Андреевский посад»: 5,5-7 млн руб.
Таунхаусы на Крылова: 7,5-9 млн руб.
Таунхаусы на Красной/Псковской: 9-14 млн руб.
Таунхаусы на Емельянова: 12-15 млн руб.
Таунхаусы на Тенистой аллее: 16-18 млн руб.
Стоимость таунхаусов в Калининграде, как видим, колеблется от 150 до 600 тыс. долларов. Играет роль не столько метражность, сколько местоположение, инфраструктура, архитектура и особенности участка.
Фото: kn.kz
Информационная служба www.kn.kz
