Изучение истории приобретаемого жилья — один из важнейших пунктов в проверке чистоты сделки, поскольку именно тут кроется масса подводных камней, о которые «разбивался» не один покупатель.
Покупая квартиру с «грязной», а то и откровенной криминальной историей, покупатель может стать участником неприятных судебных разбирательств с другими претендентами на данное жильё. Претендентами могут быть:
- Другие покупатели в случае двойной, тройной продажи квартиры.
- Застройщик, с которым не расплатился продавец-посредник.
- Лица, криминальным образом отстранённые от владения квартирой в результате мошеннических действий, рейдерских и иных незаконных действий с недвижимостью.
- Государство — в случае незаконной приватизации.
Следовательно, при анализе чистоты сделки необходимы следующие действия:
Для квартиры на первичном рынке:
1. Изучение репутации застройщика, наличия споров по объектам построенной им недвижимости.
2. Проверка права посредника (аффилированной с застройщиком фирмы) на продажу квартир данного застройщика.
3. В случае продажи новых квартир независимым юридическим лицом, купившим эти квартиры у застройщика — анализ документов, подтверждающих, что расчёты с застройщиком были проведены в полном объёме.
4. Проверка, не выставлены ли на продажу одни и те же квартиры и застройщиком, и фирмой-продавцом.
Особо тщательно должны проверяться малоизвестные застройщики, новые фирмы, а также любые посредники и компании-продавцы, работающие на рынке первичного жилья. Иначе может случиться, что квартира, которую вы считаете абсолютно новой и «чистой», на деле уже имеет малоприятную историю.
И помните, что на этапе незавершенного строительства любая покупка таит в себе риски!
Для квартиры на вторичном рынке:
- Проверка объекта на наличие зарегистрированных обременений.
- Проверка законности проведенной приватизации.
- Изучение истории предыдущих сделок, совершённых с этой квартирой.
- Анализ всей истории переходов права собственности на данный объект недвижимости.
- Юридический анализ предыдущих сделок с объектом недвижимости на предмет выявления нарушения закона.
В идеале, с квартирой не должно совершаться никаких действий (покупка, дарение, завещание) в течение последних трёх лет. Дело в том, что три года — это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки по нашему законодательству. Если же в течение трёх последних лет объект недвижимости переходил из рук в руки, внимание к нему при проверке чистоты сделки должно быть повышенным.
Особую настороженность должны вызвать следующие факты:
- Наличие судебных споров, касающихся объекта недвижимости (от такой сделки лучше отказаться вовсе, или, по крайней мере, потребовать у владельца жилья судебное решение, которое должно быть тщательно проанализировано юристами).
- Частый переход квартиры из рук в руки за последние три года (возможно, конечно, это «инвестиционная» квартира, но вполне может статься что и «криминальная»).
- Торопливость нового собственника жилья в продаже квартиры при том, что недавно с этим жильём были совершены какие-то сделки или проходил суд, касающийся этого объекта (крайне настораживающее поведение продавца).
Как видите, изучение истории жилья представляет собой настоящее детективное расследование. Самостоятельно справиться с ним довольно сложно. Это должны делать профессионалы, хорошо информированные о репутации застройщиков и различных компаний-посредников, умеющие определять мошеннические схемы, постоянно «держащие руку на пульсе» рынка недвижимости региона и знающие, где и как найти информацию о любом объекте недвижимости.
Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>
Анализ договора купли-продажи: c джакузи или без?
Казалось бы, основные факторы риска проанализированы, документы и контрагенты проверены, история квартиры «чистая», обременений нет. Всё? Нет, не всё. Если невнимательно отнестись к составлению договора и к проверке своей будущей покупки, можно «прогореть» процентов на 10 — 20% от стоимости квартиры.
Например, довольно распространённым способом мошенничества является продажа квартиры не в том состоянии, в котором она была предложена покупателю первоначально. Естественно, что состояние жилья, необходимость капитального и косметического ремонта разумный покупатель изучает ещё до проверки чистоты сделки — при предварительном отборе интересующих его вариантов. Но вот квартира выбрана, о цене договорились, на «чистоту» проверили. Сделка заключена. Покупатель въезжает в квартиру, рассчитывая увидеть там испанскую газовую плиту, итальянскую джакузи в ванной, встроенные шкафы-купе в коридоре, потолок с подсветкой, вторую стальную дверь…и т.д. Упс, а перед ним — голая «коробка» без унитаза, и ни следа от тех роскошных красот, которые ему показывали при выборе жилья. Даже лампочки, и те перед отъездом вывернули.
Шок? Ещё какой. А это, между прочим, известный «бизнес»: покупается квартира, делается дешёвая имитация «евроремонта», устанавливается дорогая встроенная техника, элитная сантехника… Подразумевается (а иногда и утверждается продавцом на словах), что всё это входит в стоимость квартиры. Цена её, соответственно, поднимается на значительный процент. А после продажи бывший владелец спокойно забирает всю дорогую «начинку», получая прибыль за счёт продажи «обустроенного жилья».
И в суд обращаться бессмысленно: вы что покупали — квартиру? А где тут в договоре написано, что она передаётся вместе с джакузи?
Ещё большие убытки ждут покупателя, рассчитывающего на приобретение жилья с элитным ремонтом и полной обстановкой (современная тенденция, пришедшая к нам из цивилизованных стран), но верящему продавцу на слово. Ремонт, может быть, и останется, а вот мебель могут и вывезти.
По умолчанию считается, что жильё должно комплектоваться только минимумом необходимого. На деле же даже при полном отсутствии хоть какой-нибудь плиты и унитаза судиться — дело малоперспективное. В конце концов, на рынке первичного жилья продаются квартиры «под серый ключ» даже без розеток.
Учтите: всё, о чём вы устно договаривались с продавцом — пустое сотрясение воздуха. Всё, что вы недопоняли при составлении договора — ваши личные проблемы.
Чёткое определение комплектации объекта — обязательный этап при заключении сделки. Не стоит лениться прописывать эти нюансы в договоре.
А как рассчитываться будем?
Ещё один обязательный пункт в договоре, который нужно обсудить с юристом — определение способа взаиморасчёта. Казалось бы, сейчас оплата всех сделок с недвижимостью идёт по накатанной колее, и смухлевать в этом аспекте довольно сложно. Но можно. И расчет, как всегда — на юридическую и финансовую безграмотность покупателя, на жадность и беспечность.
Довольно распространённая беда — опротестование сделки продавцом после получения денег… тогда как в договоре прописана заниженная цена. Такую цену нередко пишут в договоре под предлогом уменьшения налогообложения. Но, решив обмануть государство, будьте осторожны: ведь могут обмануть и вас. Вернут-то вам при расторжении сделки только сумму, прописанную в договоре!
На этом нюансе построены целые мошеннические схемы. Например, схема «Лжеалкоголик». Перед заключением сделки продавец выпивает, садится в автомобиль и едет, намеренно привлекая внимание ГАИ. Взятку не даёт, от экспертизы не отказывается, и в результате получает документальное подтверждение того, что в день заключения сделки находился в невменяемом состоянии. Затем подельники «лжеалкоголика» укладывают его под капельницу, и на подписание документов он является трезвым, как стёклышко. В чём тут загвоздка? А в том, что в договоре стоит сильно заниженная сумма. Получив деньги, мошенник опротестовывает сделку, поскольку в момент её заключения якобы не соображал, что делает — и справка имеется! Суд признаёт сделку недействительной, деньги возвращаются покупателю. Но не все. А только та сумма, что указана в договоре…
Для того, чтобы максимально обезопасить процесс передачи денег, не передавайте их до подписания договора а лучше передать после регистрации сделки. Распространённая практика передачи средств сразу после подписания документов чревата неприятными последствиями. Помните: деньги потратить можно очень быстро! Если вам откажут в регистрации сделки или регистрация будет приостановлена, возникнет опасная ситуация: квартира ещё не находится в вашей собственности, а деньги уже — у продавца. И совсем не факт, что квартира станет вашей.
А деньги? Деньги могут уже быть потрачены!
Да, суд встанет на вашу сторону и обяжет продавца выплатить вам долг… и делать это он будет скажем, с пенсии по инвалидности. Как вы думаете, сколько веков с вами будет расплачиваться продавец?
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется сначала регистрировать сделку, а потом передавать деньги. Ведь на сам процесс госсрегистрации стандартно происходит в течение пяти рабочих дней с момента поступления заявления в уполномоченный орган, и выдача готовых документов производится на пятый рабочий день (день приема документов не входит в срок). В это время вы — ещё не собственник квартиры. За пять дней может многое произойти и с самой квартирой, и с её собственником. А деньги-то уже уплачены.
Наиболее разумный способ — расчёт через банковскую ячейку. Деньги лежат в ней с момента заключения договора купли-продажи, ключи находятся у продавца, но банк выдаст продавцу доступ к ячейке только после прохождения процедуры регистрации недвижимости.
Закладка денег в ячейку, равно как и передача из рук в руки, должна всегда проходить при свидетелях. Хорошо бы проверить подлинность купюр в банке.
Нередко бывает, что перед заключением договора от покупателя требуют внесение аванса. В этом случае следует чётко определиться: будет ли этот аванс расцениваться как задаток, или же станет вознаграждением риэлтору. Во втором случае эти деньги к вам, скорее всего, не вернутся даже при неудачном заключении сделки. Выгоднее, естественно, внести залог в качестве задатка, с оформлением предварительного договора или расписки. В любом случае, внесение залога должно быть оформлено документально, условия передачи — чётко оговорены, а получение денег — подтверждено распиской и свидетелями.
В целом же вывод прост: проводя проверку юридической чистоты сделки, обязательно изучите вместе с юристом планы контрагента в отношении передачи средств. Странные схемы взаиморасчётов, попытки занизить в договоре стоимость квартиры, желание совершить передачу средств без свидетелей сразу должны насторожить. Необходимо чётко определиться ещё при составлении договора (а не при его подписании!) с местом передачи денег, сроках их передачи, свидетелями. Бывали случаи, когда при передаче денег тет-а-тет продавец заявлял о том, что денег не получал. А это означает начало многолетних судебных разбирательств.
Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция >>>
Иностранный покупатель и законодательные нюансы
Казалось бы, при проверке чистоты сделки надо проверять только документы контрагента и его право на продажу недвижимости. С покупателем вроде бы всё ясно — он же заказчик этой процедуры. Но если речь идёт об иностранном гражданине, опытный юрист вам скажет: необходима ещё и проверка права иностранца на заключение сделки.
Простейшая проблема — собраны не все нужные документы, и сделка срывается. Или выясняется, что иностранный гражданин в данный момент находится на территории РК незаконно (не имея вида на жительство, визы, миграционной карты или разрешения на временное пребывание или при просрочке документов) — значит, регистрация недвижимости также не состоится.
В этом случае можно потерять деньги, потраченные на подготовку сделки, в том числе оплату работы риэлтора. Можно упустить выгодное предложение — если продавец не захочет ждать. Если деньги уже переданы продавцу, а в регистрации отказано — ситуация совсем уж рискованная. Впрочем, если вы обратитесь к квалифицированному юристу, он проконтролирует сбор всех нужных бумаг.
Но из-за некоторых законодательных нюансов иностранный гражданин вообще может остаться без квартиры или без права ею пользоваться. Такие случаи редки, но обратить внимание на них нужно.
Пример: молодой человек с иностранным гражданством, достигший 18 лет, приобретает квартиру в РК, все документы в порядке, регистрация состоялась. Но квартира по закону… ничья. Поскольку при вступлении в права на владение собственностью начинают уже действовать законы государства, гражданином которого вы являетесь. А если владеть собственностью иностранец, по законам своей страны, имеет право только с 21 года или с 25 лет, то образуется «вилка».
Квалифицированный юрист учтёт все эти нюансы ещё на этапе проверки чистоты сделки. Ведь сделка должна быть абсолютно законной с обеих сторон — тогда можно спокойно подписывать договор купли-продажи не опасаясь какого-нибудь подвоха со стороны продавца или малоприятного сюрприза со стороны законодательства.
Информационная служба kn.kz благодарит юриста Евгения Роута за помощь в подготовке статьи
Информационная служба kn.kz
