Количество строительных компаний в Калининграде исчисляется десятками, причем большая их часть ведет активное строительство так, что во всех районах города сегодня представлено строящееся либо только что построенное жилье. Покупка квартиры именно в новостройке является наиболее выгодным решением квартирного вопроса, однако в то же время такой шаг сопряжен с немалым риском — необходимо выбрать по-настоящему надежного застройщика, способного довести строительство до конца, найти хороший район города, наконец, правильно оформить документы. Особенно сложными эти задачи оказываются для тех, кто плохо знаком с российскими реалиями — для иностранцев.
Выбирай, но проверяй — надежные застройщики в Калининграде
Важнейшим фактором при покупке жилья в строящемся доме является надежность строительной компании. В Калининграде, при бурном развитии рынка строительства и большом числе его участников, можно выделить не так много компаний, которым можно доверять безоговорочно.
При этом даже абсолютное доверие к конкретной строительной компании не снижает важности других факторов: стоимости жилья, его расположения, алгоритмов сотрудничества застройщика и покупателя недвижимости. Соответственно, в выборе застройщиков лучше отталкиваться от конкретных требований — так проще всего ориентироваться на рынке. Ниже перечислены основные критерии выбора и компании, наиболее полно соответствующие им.
1. Предполагаемая стоимость жилья — наиболее доступны застройщики «полного цикла»
Вопрос цены, наверное, является самым интересным для будущих покупателей. Как показывает практика, наиболее доступным квадратный метр является у строительных компаний «полного цикла» — тех предприятий, которые самостоятельно выполняют все работы по возведению жилья, обеспечению его коммуникациями, созданию инфраструктуры.
Предприятия «полного цикла» не только возводит жилье, но и самостоятельно производит стройматериалы, располагает собственным асфальтовым заводом, выполняет полный комплекс работ не только по строительству, но и по созданию инфраструктуры и благоустройству жилья. Как результат — высокое качество возводимых объектов.
2. Максимум надежности — предпочтение некоммерческим организациям
Покупка квартиры — это та ситуация, в которой спокойствие стоит дороже денег. Пожалуй, наиболее надежным застройщиком в Калининграде является некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области». Она находится под контролем городской администрации, что становится дополнительным гарантом ее надежности. Важно отметить, что «Фонд» предлагает вполне доступное жилье и активно участвует в социальных программах.
Дома «Фонда» располагаются в основном в окраинных районах, а наиболее интересным предложением является комплекс на ул. Гагарина, недалеко от центра города. У расположения этого дома есть недостатки — в этом районе движение является очень оживленным, из-за чего принято считать, что экологическая обстановка здесь хуже, чем в спальных районах. Впрочем, на практике это никак не ощущается, а вот хорошая транспортная доступность района оказывается большим преимуществом.
3. Комфорт обслуживания — комплексный сервис от холдингов и групп компаний
Действительно, иногда важно, чтобы покупка квартиры была не только выгодной и надежной, но и как можно более удобной, простой в оформлении. На рынке Калининграда есть застройщики, которые вполне могут выполнять подобные требования — это группы компаний, в составе которых не только подразделения, выполняющие строительство, но и риелторские организации. Кроме того, в состав группы компаний могут входить и другие предприятия, выполняющие те или иные функции.
В составе группы могут находится несколько подразделений, включая строительную компанию, риелторское агентство, проектное бюро, монтажную организацию (выполняющую подключение коммуникаций), производство окон и мебели, компанию, занимающуюся разработкой дизайна интерьеров, а также управляющую компанию, обеспечивающую коммунальное обслуживание построенных домов и торговые предприятия (фирменные магазины продуктов, бытовых товаров и т.п.).
Подобные компании могут обеспечить полное решение проблем будущих новоселов — от оформления документов на квартиру до оказания коммунальных услуг и создания полноценной инфраструктуры.
4. Высокий ценовой сегмент — застройщики, предлагающие элитные жилые комплексы
Жилье высокого класса привлекательно не только расположением, которое, как правило, является очень удобным (дома находятся в престижных и/или центральных районах города). Еще один фактор, говорящий в его пользу — это особый подход как к строительству, так и к обустройству инфраструктуры. Крытые либо подземные парковки, бесшумные лифты, огороженные территории — подобные достоинства делают такое жилье особенно комфортным.
Компании ведут строительство по современным технологиям, обеспечивая действительно высокое качество жилья. Стоимость таких новостроек сложно назвать доступной, однако она полностью оправданна.
5. Больше выбора! Застройщики, ведущие возведение сразу нескольких объектов
Такие компании привлекательны сразу по нескольким причинам. Во-первых, они очень надежны, ведь в их распоряжении находятся большие активы, необходимые для строительства сразу нескольких домов. Во-вторых, нацелившись на сотрудничество с конкретной строительной компанией, проще выбрать подходящий вариант именно в том случае, если она возводит сразу несколько домов. Кроме того, положение, состояние дел застройщиков с большими объемами строительства проще отслеживать, что дает дополнительную уверенность дольщикам, ведь они могут контролировать ситуацию, следя за возведением не только своего, но и других домов.
Стоит отметить, что все перечисленные застройщики обеспечивают развитие инфраструктуры прилегающей территории, а также располагают собственными управляющими компаниями, что гарантирует качественное предоставление услуг в сфере ЖКХ. Квартиры указанными застройщиками сдаются в состоянии «серый ключ» (без чистовой отделки). В таком жилье устанавливаются стеклопакеты и металлические входные двери, электрические розетки, делаются готовые выводы коммуникаций (канализация, водопровод, подключение к газовой сети и пр.). Таким образом, после покупки квартиры в новостройке во всех случаях необходимо выполнение только декоративной (чистовой) отделки.
В конце обзора имеющихся на рынке Калининграда предложений стоит очертить недостатки и преимущества конкретных районов города. Так, наиболее привлекательным вариантом считается Сельма — большой район, который практически полностью состоит из новостроек. По уровню благоустройства и развитости инфраструктуры он вполне может соперничать с центром города при том, что воздух здесь намного чище, а движение является далеко не таким оживленным. Именно в этом районе открываются новые школы и детские сады, здесь представлены практически все городские торговые сети, все дома имеют собственные детские и спортивные площадки, парковки и т.п.
Также хорошим вариантом является бывший Балтийский район, исключая его окраины. Если раньше он считался одним из самых криминогенных, то сегодня такой репутации у него нет. Вместе с тем, этот район очень красив, хорошо развит и благоустроен. Единственный момент — не стоит рассматривать окраины Балтийского района, так как транспортное сообщение между ними и центром города практически постоянно затрудняется из-за пробок.
Московский и Советский проспекты — это хорошие варианты для тех, кто ищет благоустроенный спальный район. Сравнительно небольшая удаленность от центра города, благоприятная экологическая обстановка и наличие всех необходимых инфраструктурных объектов делают расположенное здесь жилье очень привлекательным.
Основные способы покупки жилья в новостройках
Если касаться вопросов механизма покупки квартиры в Калининграде, то никакой специфики здесь практически нет. Как и везде по стране, наиболее распространенным вариантом в случае со строящимся жильем является заключение договора долевого участия. Если речь идет о покупке уже построенной квартиры, то приобретение осуществляется по стандартному договору купли-продажи, составленному между покупателем и застройщиком (либо представляющим его интересы риелторским агентством). Ниже оба этих механизма будут рассмотрены более подробно.
Пока же стоит коснуться тех алгоритмов покупки новостроек, соглашаться на которые нельзя.
1. Договор резервирования
В Калининграде довольно распространено заключение договора резервирования в качестве основного документа по сделке. Суть договора в том, что застройщик обязуется зарезервировать указанную квартиру в строящемся доме за покупателем. Иными словами, заключая такой договор, клиент покупает не квартиру, а только обещание ему ее передать. Если же жилье оказывается «недостроем» или застройщик «испаряется» с собранными по таким договорам деньгами, то, фактически, защитить интересы обманутого покупателя невозможно. К тому же, договоры резервирования не регистрируются в официальных инстанциях, а значит, нет никаких гарантий того, что одна и та же квартира не будет продана несколько раз разным покупателям.
2. Договор переуступки прав требования
Еще один, весьма распространенный способ продаж квартир в строящихся домах — это заключение договора переуступки прав требования. Предполагается, что дольщик, вложившийся в строительство в самом его начале, продает права на строящуюся квартиру.
Ситуация действительно может быть такой, и тогда договор переуступки — не самый плохой вариант. Если же продажа доли в строительстве обусловлена ненадежностью застройщика или появлением тревожных признаков, риск становится слишком большим. Впрочем, при условии, что исходный договор долевого участия оформлен в соответствии с 214-м законом, переуступка может быть вполне приемлемым вариантом. В пользу такого договора также говорит необходимость его регистрации — это значит, что одна и та же квартира не будет продана несколько раз. Однако, в любом случае, прежде, чем соглашаться на переуступку, стоит тщательно проверить состояние дел застройщика на предмет наличия проблем, способных помещать завершению строительства.
4. Договор соинвестирования
Заключая такой договор, будущий новосел не является ни дольщиком, ни покупателем, а значит, защита его прав не будет обеспечена соответствующими законами. В соответствии с договором соинвестирования будущий владелец квартиры принимает все те риски, которые несет и сам застройщик. Это значит, что в случае банкротства компании дольщик рискует потерять все вложенные средства. При этом привлечь застройщика к ответственности или вернуть средства в случае, если стройка не будет завершена, крайне сложно.
5. Предварительная покупка
Застройщик может предложить покупателю заключение договора предварительной купли-продажи. В соответствии с ним застройщик обязуется заключить с покупателем полноценный договор о долевом участии спустя определенное время (после начала строительства). Взамен будущий дольщик должен внести задаток (обеспечительный взнос), размер которого определяется договором, соразмерен конечной стоимости жилья и, как правило, является довольно большим.
Фактически, такой договор не дает покупателю никаких гарантий — вернуть средства через суд в случае, если у застройщика возникнут проблемы, будет очень сложно. Кроме того, подобные договора не подлежат обязательной регистрации, а значит, строительная фирма может заключать их в неограниченных количествах (в том числе и превышающих реальное количество квартир в будущем доме).
6. Покупка векселей
Этот вариант также относится к числу наименее надежных — приобретая векселя, покупатель получает от застройщика не реальные права на квартиру, а только «обещание» построить жилье и передать его в собственность клиенту. Вексель можно либо купить у сторонней организации, чтобы впоследствии рассчитаться им за построенную квартиру, либо получить у застройщика под обязательство погасить его жильем. Этот вариант может казаться очень выгодным, однако рисковать не стоит — начать стоит с того, что продажа векселей не регистрируется, а значит, застройщик может взять на себя обязательств больше, чем он может погасить. Кроме того, при появлении проблем у строительной компании продать вексель или вернуть деньги через суд будет очень трудно.
Фактически, использовать можно только два самых первых из перечисленных способов покупки жилья в новостройках — заключение договора долевого участия и оформление договора купли-продажи в случае, если квартира уже достроена.
Как купить квартиру иностранцу?
Для граждан других государств не существует практически никаких ограничений в покупке недвижимости. Иностранец может заключать и договор долевого участия, и договор купли-продажи — он имеет полное право участвовать в таких сделках. Впрочем, некоторые нюансы все же имеются, и их стоит назвать.
Для того, чтобы купить квартиру в новостройке, гражданин другой страны должен находиться в России легально, иметь регистрацию по месту пребывания. Второй момент — это запрет на продажу иностранцам недвижимости, расположенной в непосредственной близости от военных, оборонных, стратегических объектов. Именно поэтому Чкаловск, являющийся спальным районом Калининграда, в котором сейчас ведется активное строительство, в данном обзоре не рассматривался — он расположен в непосредственной близости от военного аэродрома.
Если квартира приобретается в строящемся доме, то застройщик должен заключить с дольщиком (покупателем) договор долевого участия. Этот документ имеет огромное значение, и перед подписанием его необходимо тщательно изучить — до окончания строительства именно он будет определять все права покупателя на будущее жилье.
Существует точный перечень пунктов, который в обязательном порядке должны содержаться в договоре долевого участия. Без них документ либо не будет иметь юридической силы, либо не сможет обеспечивать полноценную защиту прав дольщика.
К числу «обязательных» пунктов относятся:
- предмет договора, описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче по конкретному документу, указание адреса строящегося дома, номера корпуса, квартиры и т.п. (местонахождение жилья должно быть точно указано), площади строящейся квартиры, количества комнат в ней в соответствии с проектной документацией;
- точный срок, в который застройщик обязуется передать дольщику готовую квартиру;
- обязанности дольщика — сроки и порядок уплаты, а также точная стоимость квартиры. Важно учитывать, что стоимость может не быть фиксированной (если в договоре есть соответствующий пункт, застройщик имеет право изменять цену квартиры);
- гарантийный срок на квартиру (не может составлять менее пяти лет в соответствии с законодательством).
Разумеется, этим содержание договора о долевом участии не ограничивается. В числе дополнительных пунктов могут находиться:
- обязательства застройщика по устранению дефектов в случае их выявления при приемке квартиры;
- обязательства по предоставлению застройщиком дольщику сведений о ходе строительства, расходе строительных материалов, затратах, связанных с возведением жилья и пр.;
- возможность изменения стоимости, сроков начала или завершения строительства, продления договора и пр.;
- порядок разрешения спорных вопросов по договору.
Практически каждый застройщик предлагает собственный вариант договора долевого участия, и потому приводить точный перечень его пунктов или конкретные образцы договоров нецелесообразно. В любом случае, договор долевого участия нуждается в тщательном изучении, и лучше всего, уже после того, как жилье будет выбрано, попросить у застройщика образец договора и показать его юристу.
Покупка строящейся квартиры «по шагам»
1. Подписание договора долевого участия
Подписание договора долевого участия — это первый этап покупки жилья в строящемся доме, который следует сразу после того, как покупатель определяется с выбором строительной компании и конкретной квартиры.
При подписании договора долевого участия будущему дольщику, являющемуся иностранным гражданином потребуются следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт), а также нотариально заверенный перевод паспорта;
- свидетельство о регистрации по месту пребывания либо вид на жительство;
- состоящим в браке дольщикам также потребуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на заключение договора о долевом участии в строительстве (может быть оформлено и заверено по месту фактического нахождения (в том числе и в другой стране), в случае, если согласие пишется на иностранном языке, потребуется нотариальный перевод документа на русский язык).
2. Регистрация договора
Регистрация договора долевого участия осуществляется в обязательном порядке сразу же после подписания документа сторонами. Процедура выполняется в УФРС по Калининградской области, куда дольщик и застройщик должны подать совместное заявление.
Кроме того, застройщик передает в УФРС ряд документов:
- разрешение на строительство жилого дома;
- проектная декларация;
- план возводимого объекта, в котором в том числе должно быть указано его местоположение, планируемая площадь каждого из жилых и нежилых помещений, находящихся в его составе, а также количество таких помещений в составе здания.
Дольщик предоставляет в УФРС те же документы, что и при подписании договора долевого участия. Кроме того, при регистрации подается сам договор, а также совместное заявление от застройщика и дольщика.
По результатам государственной регистрации на договоре долевого участия делается специальная регистрационная надпись. Регистрация договора о долевом участии гарантирует, что застройщик не сможет продать одну и ту же квартиру дважды. Данная процедура является обязательной для всех договоров такого типа.
3. Оплата
Договоры долевого участия предполагают либо поэтапную, либо единовременную оплату приобретаемого жилья. В любом случае, передача финансовых средств застройщику осуществляется только после государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве.
Конкретный механизм оплаты зависит от условий договора. Можно выделить два основных варианта:
- внесение задатка с последующей выплатой регулярных платежей — наиболее распространенный вариант, позволяющий выкупать квартиру в рассрочку;
- единовременная оплата полной стоимости квартиры.
Оплата может производиться следующими способами:
- наличные средства — в этом случае лучше передавать их в присутствии незаинтересованных свидетелей. Оптимальным вариантом считается аренда банковской ячейки, в которой средства размещаются до момента регистрации договора о долевом участии. Застройщик получает возможность забрать средства из ячейки только в результате успешного проведения регистрационной процедуры. Арендовать ячейку можно без каких-либо ограничений;
- безналичный расчет — перевод на банковский счет строительной компании, как правило, осуществляется в отделениях того банка, который обслуживает застройщика. После выполнения оплаты (перевода) дольщик получает на руки платежные документы, которые являются основным подтверждением факта оплаты — их обязательно нужно сохранить.
4. Приемка жилья
После завершения строительства застройщик приглашает дольщика принять участие в приемке жилья. В процессе этой процедуры покупатель должен проверить наличие дефектов в квартире, соответствие адреса, расположения, метража и планировки квартиры параметрам, заявленным в документах. В случае выявления дефектов необходимо потребовать их устранения от застройщика, дефекты должны быть отражены в составленном по результатам осмотра акте.
При приемке квартиры дольщик должен иметь с собой паспорт, а также свой образец договора долевого участия. По результатам осмотра составляется и подписывается акт, который остается у застройщика.
5. Регистрация права собственности
Финальный этап — это регистрация права собственности, которая осуществляется застройщиком и дольщиком совместно.
Застройщик передает в Калининградскую регистрационную палату следующие документы:
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- подтверждающие факт постройки дома документы;
- акт приемки либо другой документ, подтверждающий передачу квартиры дольщику.
Со своей стороны дольщику палату необходимо представить в следующие документы:
- договор долевого участия;
- паспорт и нотариальный перевод паспорта, а также вид на жительство или иной документ, подтверждающий законность пребывания заявителя в стране;
- квитанция об оплате пошлины;
- заявление о государственной регистрации права собственности;
- выписка из технического паспорта, выданная органом технического учета (оформляется застройщиком либо может быть самостоятельно получена заявителем в БТИ).
При заключении договора купли-продажи при приобретении уже построенного жилья алгоритм действий является практически таким же, только вместо договора долевого участия заключается договор о покупке, а акт приема-передачи жилья не составляется. Договор купли-продажи также подлежит обязательной регистрации, после которой выполняется регистрация права собственности по описанной выше схеме. При этом перечень документов, предоставляемых в регистрационную палату, является несколько иным:
- паспорт и нотариальный перевод паспорта, а также вид на жительство или иной документ, подтверждающий законность пребывания заявителя в стране;
- квитанция об оплате пошлины;
- заявление о государственной регистрации права собственности;
- выписка из технического паспорта, выданная органом технического учета (оформляется застройщиком либо может быть самостоятельно получена заявителем в БТИ).
В обоих случаях результатом процедуры становится получение свидетельства о регистрации права собственности на построенную квартиру. Важно учитывать, что вместе с правом собственности на квартиру дольщик получает право собственности на часть общего имущества в многоквартирном доме (оно является неотчуждаемым и передается вместе с правами на квартиру).
Важно учитывать, что описанный алгоритм является «общим», в отдельных случаях перечень документов может изменяться. Например, при покупке недвижимости на детей, потребуются дополнительные документы из органов опеки. Если интересы гражданина иностранного государства представляет третье лицо (покупая квартиру или заключая договор долевого участия от его имени), потребуются специальные доверенности.
Впрочем, в общем случае оформление покупки не вызывает никаких сложностей у будущих новоселов, и, к тому же, необходимые документы в официальных инстанциях Калининграда оформляются довольно быстро.
К тому же, при проведении всех описанных выше процедур не обязательно действовать самостоятельно. Так, можно воспользоваться помощью риелторов, которые могут подключиться практически на любом этапе процесса, взяв на себя поиски квартиры, ведение переговоров с застройщиком, подготовку и оформление документов.
Кроме того, риелтор может представлять интересы конкретного застройщика — выбрав квартиру от определенной строительной компании, будущий дольщик сможет обратиться к ее представителям, готовым взять на себя все формальности. Важно помнить, что при обращении к представителям застройщика необходимо проверять правомочность их действий — для этого достаточно потребовать для ознакомления соответствующий договор, заключенный между застройщиком и конкретной риелторской компанией (или иные подтверждающие полномочия риелторов бумаги).
Также необходимо учитывать, что в ряде случаев присутствие покупателя будет обязательным даже при участии риелтора — например, при подаче заявления на регистрацию договора о долевом участии, при получении свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, при подписании договора о долевом участии. Тем не менее, участие риелтора может существенно упростить весь процесс покупки жилья в новостройке.
Фото: kn.kz
Информационная служба www.kn.kz
