Пәтерді сатып алу: бәрі таза ма?

Жылжымайтын мүлікті сатып алу — барлық кезеңдердегі тәуекелшіл іс-шара. Құжаттар түзу құрылмағанда немесе сатушының алаяқтық жүйесінен жылжымайтын мүліктен айырылып қалу проблемасын да тудыратын көптеген жағдайлар орын алады. Сонымен, егер сіз көзсіз тәуекелге барғыңыз келмесе және өз қаржыңызды жоғалтуды қаламасаңыз, онда мәміленің заңдылы тазалығын мықтап тұрып тексеріңіз. 

«Заңдылы тазалық» термині риелторлардың арасында белсенді пайдаланылады, ол сіз иеленуді қалап отырған жылжымайтын мүліктің заңдылық көзқарастан «таза» дегенді білдіреді. Яғни, ол қарыздармен де, несиелермен де ауыртпалыққа түспеген, сіз иеленуді қалап отырған пәтердің сатушысы қабілетті тұлға болып есептеледі, оның әрекеті келешекте үшінші тұлғамен дау-жанжалға қалмайды. Аталған қызметтің түрі жұмыстың күрделілігіне байланысты 10 мың теңгеден басталады. 

Заңдылы тазалықтың тексерілу мақсаты

Бірден келісу де қажет: жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде тәуекелділіктің нөлдік дәрежесі тіпті болмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілені қауіпсіздендірудің жалғыз жолы — одан бас тарту деп бекерден-бекер айтылмайды. Сонда да тәуекелділікті аздаған мүмкін болар жайға апаруға болады, бұл үшін мәміленің тазалығын анықтау бойынша іс-шара өткізіледі. Мәміленің тазалығын тексерудегі төмендегі мақсаттарды келтіреміз:

  • әлеуетті мәміледе қылмыстық белгілердің бары/жоғы;
  • сатып алушылар үшін тәуелділік факторларын талдау;
  • сатылатын жылжымайтын мүлік құжаттарының заңдылығын анықтау;
  • сотта мәмілені дауласу мақсатында негіз болып табылатын жағдайларды жан-жақты анықтау;
  • сатып алуда тәуекелділік дәрежесіне қатысты болжам жасау.

10 мың теңге — жылжымайтын мүліктің заңдылы тазалығын тексерудің ең төменгі бағасы 

Сатып алу кезінде кім көмектеседі?

Тұрғын үйді иелену кезінде ыңғайсыздыққа, қолайсыздыққа сіз тап келмеу үшін осынау маңызды іс-шараның барлық кезеңдерінде сізге қол ұшын беретұғын сенімді одақтастарды табу керек. Тәжірибелі риелтор сіз үшін пайдалы нұсқаларды талмай іздейді де, ал, сауатты юрист мәміленің барлық кезеңдерінде сақтандырады. Юрист, біріншіден, жасалатұғын мәмілені барабар бағалау үшін қажет. Екіншіден, сауатты заңгер дұрыс сатып алу-сату келісімшартын жасауға көмектеседі. 

— Юристер — бұлар мүдделі емес тұлғалар. Сіз осы немесе басқа жылжымайтын мүлікті қорытындысында иеленесіз бе, әлде, иеленбейсіз бе, оларға бұл маңызды емес, олар өз еңбекақысын алуға қызмет етеді, — дейді юрист Екатерина Липатова. — Сондықтан олар сізге және сіздің шешіміңізге әсер етуге де тырыспайды. Алайда, кез келген салада адал емес адамдардың бар екенін ұмытпау қажет. Сол себепті ең басты кеңес — заңдылы кеңселермен тексерілмеген кездейсоқ адамдарға да сенім артпаңыз, дұрысы, нарықта көптен істеп келе жатқан және де жылжымайтын мүлік жұмысымен тәжірибесі молдау кісіні таңдаңыз. Қызмет көрсету келісімшартын жақсылап оқыңыз. Бірден қандай нақты қызметтердің пакетке енетінін, қандайларына жеке төлем жасау керектігін біліп алыңыз. Келісімшартта тапсырысты мерзімінде орындамаған юристің жауапкершілігі жазылады. Бұл жағдайда, егер де қызметтер сапасыз болса, сіз бұдан зардап шегесіз, адал емес юрист шығындардың орнын айқын толтыруы тиіс.

Алайда, болатұғын мәміленің тазалығын тексеруде юристен бірде-бір кем емес, заңдылы білімі бар сауатты риелторлар болады.

Тексеру жүргізудің барысы

  • Жылжымайтын мүліккеқұқық белгілеуші құжаттарды тексеру

Бұл жерде жасанды құжатты да анықтай алатын маманға жүгінген өте маңызды. Құжаттардың тазалығы менен олардың алдын ала жөнделгені тексеріледі. Бланктер мен мөрлерді сонымен қатар тексеру ұсынылады — олар ұрланған немесе жоғалған жағдайда емес пе екен.

Сондықтан телнұсқалардың мемлекетік тіркелімдерден заңды түрде өткенін, өтпегенін растамаудан сақтану қажет. Осындай тіркелімнің жоқтығының себептерін жан-жақты білген абзал, егер оның оң себебі бар десе юрист, онда телнұсқаларды ұсынудағы жағдайларды және қағаздарды тиянақты тексеріп алғанның ешқандай да артығы жоқ.

  • Пәтердің меншік иелерін тексеру

Сатушы некеде ме?

Мәмілені жасау уақытында сатушының заңды некеде тұрғаны (немесе тұрмағаны) туралы ақпаратты міндетті тексеруге тұрады, болмаса бұрынғы жұбаймен проблема туындауы әбден ықтимал. Неке кезіндегі жиналған мүлік ортақ болып табылатыны белгілі жәйт, жұбайдың келісімі жоқ пәтерді иеленуде сатып алушы біраз сәттерден кейін алданған «жартымен» соттасу тәуекеліне барады.  

«Феникс» заңдылы агенттігінің директоры Талғат Мылтықбаев бұрынғы жұбайдың арнайы мүлікті бөлуге дейін пәтерді сатқан жағдайлары тәжірибеде және өмірде жиі-жиі кездесетінін қадап айтады. Әрине, сатып алушыға тіс жарып, бұл туралы ешкім де айтпайды. Мысалы, тек қана жұбайлардың бірі сотқа жүгінгеннен кейін сатып алу-сату келісімшартын күшін жою туралы талабы нақты қанағаттандырылды. Ал, сатып алушы да өз қаражаттарын қайтарып алуда сотқа жүгінді. 

Егер де мәміле мерзімі өткен жеке куәлік бойынша өткізілсе, онда мүмкін болатын сот дау-жанжалдарының тәуекелділігі тым ұлғаяды. 

Юрист Евгений Роут жұбайлардың өзара қарапайым келісу мүмкіндігін меңзейді: біреуі пәтерді сатудағы ақшаны алып, шетелге кетеді, ал, екіншісі мәмілеге немесе оның жартысына наразылық келтіреді.

Бірақ, кейде сатушылардың өздері неке кезіндегі сатып алынған пәтерді сатудың ерекшеліктерін біле бермейді. Риелтор Анастасия Ксендз оның клиентінің күйеуі өлгеннен кейін барлық жылжымайтын мүлікті өзінің атына жазбағанын айтады. Тек пәтерді сату барысында оған жартысы тиесілі екені аян болды.

— Мен одан некеде тұрған, тұрмағанын сұрадым. Жоқ. Кадастрлық анықтамада әйел — жүз пайызды меншік иесі екені жазылған. Тек нотариуста оның күйеуінің осыдан 20 жыл бұрын өлгені белгілі болды, оның үлесі әйеліне қайта ресімделмеген. Барлығы дұрысталғасын, мәмілені жасастық.

Әрекетке қабілетті ме ол?

Егер адамның барабарлығы туралы қандай да бір күдік туындай қалған жағдайда психоневрологиялық және нашақорлық анықтамаларды нақтылы алып, сақтанған абзал. Бірден жан-жақты да тиянақты келісуге тұрады — меншік иесінің осынау аталған емдеу мекемелерінің бірінде есепте тұруы заң бойынша мәмілені өткізе алмайтыны белгілі болса. Адамның қабілетсіздігін тек қана сот шешеді.

Сатушының іс-әрекетке қабілеттілігін тексеру құпия ақпараттарды жинау болып табылатынын нақ айтуға болады: ол араққор ма, нашақор ма, психоневрологиялық немесе нашақор диспансерлерде есепте тұратын жан күйзелісіндегі адам ба? Сонымен қатар тәуекелшілдік тобына жататын тұлғаларға мықтап назар да аудару қажет: мүгедектер, жалғызілікті зейнеткерлер, жетім балалар және басқалар.  

— Мысал ретінде жақында болып өткен сот ісін айтуға болады, меншік иесі, элиталық жылжымайтын мүліктің сатушысы еңбекке қабілеттілігі шектеулігін себеп қылып, сатып алу-сату келісімшарты тіркелімнен өткеннен нақты кейін және сатып алушыдан ақшаны алатын кезде сотқа жүгінді. Психоневрологиялық диспансерден есепті істі ұсынды, содан да кейін сот сараптама өткізуді бекітті, ол «жынды» деп ұсынылған құжатты заңды түрде растады. Сот келісімшартты амалсыз жарамсыз деп таныды, — деп айқын мысал келтіреді юрист Талғат Мылтықбаев.

Басқа да осыған ұқсастау оқиға іс-әрекетке қабілетті біртіндеп жоғалту немесе келісімшартқа қол қоятын кезде өз қимылының мағынасын түсінбейтін сатушының мүшкіл жағдайы болып табылады дейді юрист. Бұған спиртті ішімдіктерді және де наркотиктерді ішу, жарақаттар, жаман көңіл-күй нақтылы жатады.

— Өлерден жарты жыл бұрын пәтердің меншік иесі өзінің де жылжымайтын мүлкін сатқан, — деп нақты әңгімелейді болған оқиғаны Талғат Мылтықбаев. — Бекітілген мерзім бойында мұралық қабылданғанға дейін қайтыс болған кісінің қызы сатып алу-сату келісімшартын жарамсыз деп тану туралы сотқа жүгінді. Ол әкесі тірі кезінде спирттік ішімдікті аямай салынып та ішетінін дәлелдейтін медициналық құжаттарды толық тапсырған.  

Сот өлгеннен кейінгі сараптаманы тиянақтылап нақты жүргізді, ол кісінің өлер алдында мәмілені жасап жатқанда «ақыл-есі жөн, дұрыс болмағандығын» толықтай анықтады. Осынау факті сатып алу-сату келісімшартын жарамсыз деп тануға және де пәтерді мұрагер-қызына қайтаруға жеткілікті, толық себепкер болды.  

Сонымен қатар міндетті пункт жеке басты куәландыратын құжаттарды тексеру болып табылатыны баса айтылады. Егер де мәміле мерзімі өткен жеке куәлікпен өткізілсе, онда мүмкін болар сот ісінің тәуекелділігі орасан ұлғаяды. 

Нотариустың өкілеттілігін тексеру де санаға сыйымды. Іс жүзінде зым-зия жоқ   нотариустармен ресімделген де жасанды сенімхаттарды мемлекетік тіркелімге ұсыну фактілері де бірнеше рет айқын анықталды.

  • Аталған жылжымайтын мүлікке қатысы бар тұлғаларды анықтау

Шамасы, сатушының жеке басын тиянақтап та білуден гөрі мәміленің заңдылы тазалығын тексеру тым, орасан маңыздырақ. Аталған пәтерде сатушыдан басқа тағы да кімнің тұруға құқы бар? Төмендегі баяндалар жағдайлармен жеке проблемалар тығыз байланысты:

  • Сот шешімімен келісімшарттық негізде аталған пәтерде тұруға құқы бар бұрынғы жұбайының аяқ астынан пайда болуы.
  • Пәтерден уақытша шығарылған, бірақ, пәтерді жекешелендіруде үлеске құқы бар бас бостандығынан айыру орнынан босатылып келген тұлғаның пайда болуы.
  • Белгісіз себептермен, салдарлармен жоғалып кеткен, ұзақ іссапарларда болған, пәтерді жекешелендіру кезінде ертеректе тіркелген және де шығарылған жанұя мүшесінің  күтпеген жерден пайда болуы.
  • Пәтер мұрагерлерінің арасындағы жанжал, өсиет бойынша мұрагердің пайда болуы.
  • Аталған пәтерге байланысты, сәйкес рентаға (мәңгілік күтім) толық құқы бар тұлғаның өмір сүруі.
  • Аталған жылжымайтын мүлік объектісіне заң арқылы салынған басқа ауыртпалықтардың (ипотека, тыйым және т.б.) болуы.
  • Сол пәтерде тең меншік иелерінің, іске қабілетсіз тұлғаның болуы.
  • Пәтерді сату кезінде кәмелетке толмағанның құқының бұзылуы.

Сонымен қатар мәміленің тазалығын тексеру барысында сатылатын меншікті объектіге қатысты тұлғалардың құқықтары мен міндеттемелеріне байланысты барлық жағдайларға назар аудару керек.

Тым көтерілген тәуекелділік аймағына белгісіз себептермен жоғалған, кәмелетке толмаған немесе іс-әрекетке қабілетсіз адамдардың ертеректе тіркелімі бар пәтерлер жатады. Мұндай жылжымайтын мүлікті иелене отырып, өте сақ болу қажет. Әрине, басқа тұрғын үйді іздеген дұрыс. Алайда, егер сол нұсқадан бас тартуды қаласаңыз, онда қосымша тексеруді міндетті түрде жасаңыз.

  • Шектеу мен ауыртпалықтың жоқ болуы

Аталған тұрғын үйде ауыртпалықтың болуын анықтап және оның көлемін білген абзал. Жылжымайтын мүлік, мүмкін, кепілмен немесе тыйым салумен ауыртпалықта болады, мысалы. Бұл кезде әзірленген мәміле құқықты тіркеуде жүзеге аспай қалады.

Тұрғын үйдің тарихы нені айтады?

Жылжымайтын мүліктің дәл тарихын білу — мәміленің тазалығын тексеруде ең маңызды пунктердің бірі, өйткені, осында көп нәрселер жасырынып жатады. Расында, соңғы үш жыл бойында пәтерменен ешқандай да әрекет (сатып алу, сыйлау, өсиетке қалдыру) жасалмауы тиіс. Себебі, үш жыл — бұл біздің заңнама бойынша мәміленің жарамсыздығын танудағы ең жоғары да мерзім. Егер де соңғы, ақырғы үш жылдың ішінде жылжымайтын мүлік объектісі қолдан-қолға өтетін болса, мәміленің тазалығын тексеру барысында оған тым жоғары дәрежеде көңіл, назар бөлінуі қажет.

Төмендегі фактілерге ерекше, бөлекше сақтықпен қарау керек:

  • Жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты сот дауларының орын алуы (мұндай мәміледен бас тартқан дұрыс, немесе ең аз дегенде, юрист арқылы жан-жақты тексерілген, талданған сот шешімін үй иесінен талап еткен жөн).
  • Ақырғы үш жыл бойында пәтердің қолдан-қолға жиі өтуі (мүмкін, әрине, бұл «инвестициялық» пәтер, алайда, оның «криминальды» болып қалуы да әбден ықтимал).
  • Пәтерді сату барысында тұрғын үйдің жаңа меншік иесінің асығыстығы, оңын үстіне жақында бұл тұрғын үймен қандай да бір мәміле жасалса немесе бұл объектіге қатысты сот өтсе.

Танысуға қажетті, керекті құжаттардың тізімі:

  1. Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқық (ауыртпалық) және оның техникалық сипаттамасы туралы анықтамалар (ТҚО-да беріледі) — электрондық үкіметтік порталда тиянақты түрде жасалады.
  2. Сатушының сізге міндетті түрде алдын ала ұсынатұғын құқық белгілеуші құжаттары.
  3. Ағымдағы төлем бойынша немесе меншік иесінде ешқандай да қарыздардың жоқтығы туралы анықтамаға байланысты, сай тиісті ұйымдар беретін коммунальдық қызметтің, ПИК-нің түбіртектері.
  4. Салық төлемі бойынша қарыздардың жоқтығы туралы Салық департаментінен анықтама.
  5. Пәтерге техпаспорт. Өкілеттік ұйымдарының ешқандай да бір рұқсатынсыз қабырғаларды, сол есіктік немесе терезелік ойықтарды, санторапты, асүйді және т.б. ауыстырған пәтерді тіпті де сатып алуға тұрмайды. Ең соңғы жағдайда, жалпы, қайта жабдықтауды заңдастыру мүмкін емес. Мысалы, көп қабатты санторапты ауыстыру заңсыз да, сумен қамсыздандыру жүйесі, құбылар тұрғындық ғимараттың үстінде болмауы тиіс.
  6. Егер сіз үйді иеленсеңіз, онда міндетті түрде жер учаскесіне актіні тексеріңіз.

Мәміленің заңдылы тазалығын өз бетінше тексеру қарапайым адамның қолынан келе бермейді. Бұл заңдылы білімі бар, мүмкіндігінше, аталған салада орасан іс тәжірибесі бар майталман маманның қауырт жұмысы.

Мамандардың кеңестері

Жылжымайтын мүлікті сатып алуға болмайды, егер…

  • Сізге құқық белгілеуші құжаттардың тек телнұсқалары ұсынылады. Бұл, көбінесе, пәтерде бір мәселенің де барын білдіреді. Тұпнұсқалардың жоқтығының себептерін білген артық емес, егер сіздің юрисіңізбен оңды болып есептелсе, онда телнұсқалардың ұсынылуына байланысты жағдайлар менен қағаздарды жақсылап тексеру қажет.
  • Құжатта тазалаудың және жөндеудің көптеген саны орын алады. Сонымен  жоғалғандардың немесе ұрланғандардың қатарында бар-жоғын білу үшін бланктер мен мөрлерге көңіл бөлу керек. 
  • Пәтерді бірнеше қожайын алмастырады және де әрбір иегерде ол ұзақ тұрақтамайды. Оның заңдылық тазалығына міндетті түрде күдік туындайды. Қайта сатудың себептерін жақсылап тұрып, тиянақтап тексеру қажет.
  • Тұрғын үй сатылады немесе сенімхат бойынша ертерек сатылады. Өз бетімен бұл құжаттың түпнұсқалылығын тексеру тым қиын, тиісінше, мәмілені жасау кезіндегі алаяқтықтың мүмкіндік пайызы барынша орасан ұлғаяды.
  • Өсиет бойынша бұл пәтер иесіне көшті, бірінші кезектегі мұрагер болып табылатын және де оған тиесілі үлеске бас тарту берілмеген, бірақ, баланың немесе басқа адамның құқы бар міндетті үлесіне мұрагерлік құқық түк енгізілмегенде.
  • Тұрғын үйдің меншік иесі (болмаса меншік иелерінің бірі) өлді, алайда, мұрагерлік ашық қалған жоқ.
  • Пәтердің меншік иесі психоневрологиялық диспансерде есепте нақ тұрды немесе тұрмады.
  • Сатылатын тұрғын үй орасан қауіпті, қатерлі болып табылады.

Алаяқтық жағдайлардың ең көп тараған түрі

Бірнеше сатып алушыға бірмезгілде пәтерді сату. Сатушы нотариальды куәландырылған көшірмелерді және де нақты жекешелендіру туралы құжаттардың телнұсқаларын, тұрғын меншік туралы жалғанды куәліктің бірнеше данасын, сатып алу-сату келісімшарттарын және басқа да құжаттарды пайдаланады. Келісімшартты ерте тіркеткен сатып алушы меншік иесі болады.

  • Бөтен пәтерді сату. Пәтердің құжаттары айқын жасанды немесе ұрланған болады. Пәтер нақтылы қожайынның атына жекешелендіріледі және сатылады.
  • Тұрғын үйдің сатып алушысынан кепілақша алу шартты жасасуда және  оның орындалуын қамтамасыз етуде дәйек болады. Кепілақша бір емес, бірнеше сатып алушыдан алынады, кепілақшаны, құжаттардың көшірмесін алғанда қолхат беріледі, сосын солардың біріне пәтер сатылады.
  • Заңсыз иеленген пәтерді сату. Ең басты сенімхатты жан-жақты, айқын пайдаланатын делдал арқылы сатып алу.
  • Бірнеше тұлғалардың бірлескен меншіктік құқына тиесілі пәтерді сату. Сатушы бұл жағдайда сатып алушыға сатып жатқан емес, тіпті де басқа мекен-жайды көрсетеді.
  • Сатушы сатып алушыдан ақшаларды алып та болғасын сатылған пәтерді пайдалану құқы бар басқа тұлғалар туралы мәліметтерді жасырады немесе оларды тіркелімнен шығарудан бас тартады да, сөйтіп, жаңа меншік иесі мұнда қоныстана алмайды.
  • Сатушы сатылған үйдің жекешелендіруін дұрыс ресімдемейді (мысалы, кәмелетке толмаған балалардың мүдделері есепке алынбайды), мәміле жарамсыз деп танылады.
  • Келісімшартта пәтердің төмендетілген бағасы да көрсетіледі, ал, сатушы пәтерді сатып болғаннан кейін де қандай да бір себептерменен сатып алу-сату мәмілесін бұзады. Тіпті сізде шынында төленген сома туралы нақты қолхат болса да, оны кейін қайтарып алу тым қиын болады.

Kn.kz ақпараттық қызметі