Возможность построить отдельно стоящий офис, небольшое кафе или ателье, да еще в удобном районе, имеют очень немногие предприниматели: поскольку стоимость строительства высока и трудно найти подходящий земельный участок. Поэтому они идут по другому пути: приобретают в нужном месте квартиру и «перекраивают» советское архитектурное наследие в современное комфортное помещение. Конечно, перепланировка и реконструкция квартиры тоже связаны с финансовыми затратами, но гораздо более меньшими.
В рамках закона
По словам заместителя директора департамента государственного архитектурно-строительного контроля и ли цензирования по Карагандинской области Талгата Альменова, вопрос перепланировки остается одним из актуальных. Делают её для удобства и комфорта, а также для превращения квартир в офисы или предприятия.
Минусом в этой затее может являться лишь тот факт, что не все конструкции зданий могут выдержать наплыв людских фантазий, так как многие перепланировки нельзя производить только по своему усмотрению. Некоторые из них могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, да к тому же не отвечать противопожарным требованиям. При затрагивании несущих конструкций во время «перекраивания» жилплощади, нужен проект, утверждённый главным архитектором города или района, плюс к этому нужно получить в ГАСКе разрешение на проведение строительно-монтажных работ.
Если владелец квартиры решает поменять её статус и провести переустройство, превратив в офисное помещение, то делать это необходимо по установленному законом порядку. Основным законодательным актом при переоборудовании (реконструкции) помещений является Постановление Правительства РК от 6 мая 2008 года №425 о «Правилах прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов». Они определяют единый процедурный порядок для изменения существующих объектов, а также порядок оплаты за оформление и выдачу разрешительных документов.
— Согласование переоборудования помещения под офис или предприятие сферы обслуживания, конечно, процесс долгий, — поясняет Талгат Альменов. — Но, так как он является обязательным для всех видов недвижимости и собственности, то я могу только посоветовать запастись терпением и успешно пройти все этапы этого процесса.
Первым делом — в акимат
Если вопрос перепланировки встал «ребром», и назрела необходимость крушить несущие стены и превратить квартиру в офис, то первое, что потребуется сделать, — это получить разрешение городского акима на переоборудование квартиры. Также необходимо решить вопрос о выделении земельного участка, так как законодательством предусмотрено обязательное наличие отдельного входа. Для этого на имя акима города подается заявление с точным указанием цели дальнейшего использования квартиры: в качестве офиса или предприятия сферы обслуживания (кафе, ресторана или ателье). Конкретизация здесь очень важна: одно дело, если в жилом доме будет офис, и другое — если кафе или ресторан. При положительном решении градоначальник подписывает соответствующее постановление.
После подписания акимом постановления надо выполнить архитектурный проект будущей квартиры. Этим должен заниматься архитектор-конструктор, имеющий лицензию. Затем с этим проектом необходимо наведаться в городской отдел архитектуры и градостроительства. При этом нужно захватить правоустанавливающие документы на жильё (договор приватизации, купли-продажи) и техпаспорт на квартиру. Важный момент: нужно получить согласие соседей на проводимую перепланировку.
Потом требуется заключить договор со строительной организацией, имеющей лицензию и с проектировщиком, который будет проводить авторский надзор за ремонтными работами. Затем отправиться в ГАСК, предварительно взяв с собой правоустанавливающие документы на квартиру (оригинал и копию), разрешение отдела архитектуры (оригинал и копию), проект предлагаемых изменений (оригинал и копию), нотариально засвидетельствованное согласие соседей на перепланировку, договоры со строительной организацией и архитектором.
Документы в ГАСКе обычно рассматривают в течение 5 рабочих дней. При положительном решении, после получения разрешения на строительно-монтажные работы, — для вас наконец загорается «зелёный свет».
Следующий пункт назначения после завершения перепланировки — ЦОН. Здесь надо будет заменить старый техпаспорт на новый. Затем снова вернуться в отдел архитектуры, заполнить бланк приёмочной комиссии (в него нужно вписать новую площадь), подписать бланк в соответствующих госорганах, с проектировщиком и подрядной организацией, которая выполняла работы. После чего сдать его и другие необходимые документы в ЦОН.
Особенности перепланировки квартиры >>>
За самовольство — штраф
— Конечно, для того чтобы оформить всё (имеется ввиду перепланировка и переоборудование квартиры), требуется время, — объясняет Талгат Альменов. — Несмотря на развитие электронного правительства, сдавать все документы через интернет сейчас ещё пока невозможно. Повезло в этом плане строительным организациям — они могут подать через электронное правительство e-gov заявки на получение лицензий. А для оформления перепланировки и переоборудования владельцам квартир нужно везде приходить лично и не лениться — ведь прохождение всех процедур, прежде всего, гарантирует безопасность для людей! Вот, к примеру, в Астане уже был случай, когда после реконструкции квартиры на 1 этаже обрушился потолок между первым и вторым этажом!
Кроме того, самовольная перепланировка влетит людям «в копеечку» — штраф за такое деяние составит от 5 до 10 МРП (8-16 тысяч тенге). Для того чтобы перепланировка была узаконена, первым делом в отделе архитектуры и градостроительства нужно получить акт ввода в эксплуатацию. После этого нужно будет вызвать аттестованного эксперта, который проведёт техническое обследование перепланированного помещения и стены, которая была сломана. При этом все процедуры оплачиваются хозяином квартиры. Если эксперт решает, к примеру, что нужно укрепить стену, это делается так же за счёт владельца. После этих процедур нужно обменять старый техпас- порт на новый, а также заполнить в отделе архитектуры бланк приёмочной комиссии.
Оформление земельного отвода
По закону для переделанного под офисы или предприятия сферы обслуживания жилья требуется наличие отдельного входа. Переоборудование и реконструкция зачастую предполагают выход за границы существующей квартиры (пристрои, надстрои и так далее), поэтому потребуется дополнительный отвод земельного участка, а также выделение доли земли в кондоминиуме, для которого необходимо письменное согласие членов КСК и всех жильцов дома.
Для получения акта на право собственности на прилегаемый земельный участок (акт о земельном отводе) необходимо с письменным согласием членов кондоминиума и топосъемкой территории, прилегающей к квартире, обратиться в земельную комиссию при городском акимате. После рассмотрения документов земельная комиссия выдает акт о земельном отводе, с обязательными условиями для согласования со всеми городскими службами инженерных коммуникаций, или мотивированно отказывает в этом. Акт нужно сразу зарегистрировать в департаменте юстиции.
Дизайнерский подход в перепланировке квартиры >>>
Разработка проекта
Получив постановление городского акимата на выделение земли и акт на право собственности на земельный участок, можно приступать к воплощению своей мечты в реальность. Теперь то, в каком доме жить и каком помещении работать, зависит от вас и выбранных вами проектировщиков и строителей. Для этого необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на составление и разработку проектно-сметной документации. При составлении договора не забудьте проверить наличие лицензии. Ответственность за это возлагается в первую очередь на вас — заказчика строительства.
Заместитель директора департамента ГАСК Талгат Альменов: "Советую запастись терпением"
Проектировщики после обследования помещения и несущих конструкций выдадут техническое заключение о возможности переоборудования квартиры, с соблюдением установленных государственных нормативно-технических требований (условий, ограничений), и выполнят проект реконструкции, приняв во внимание все ваши дизайнерские идеи, естественно, с учетом безопасности для всего дома.
Даже если при переоборудовании (реконструкции) квартиры вы не затрагиваете несущие стены, изменение функционального назначения помещения связано с дополнительной пожароопасностью (так как устанавливается новое электрооборудование и так далее) и влияет на комфорт проживающих в доме людей. Поэтому проект реконструкции обязательно согласовывается с надзорными органами (государственными органами пожарного контроля, санитарно-эпидемиологической службой).
Согласование проекта с Управлением дорожной полиции необходимо в случае устройства места для парковки автомобилей и нахождения офиса на оживленной улице города.
Разработанная проектной организацией техническая документация обязательно должна пройти согласование у главного архитектора города по месту нахождения объекта для дальнейшего получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Ведь при оборудовании отдельного входа изменяется фасад здания, который должен быть выполнен в едином архитектурном стиле.
Проект сопровождается нотариально засвидетельствованным письменным согласием соседей, если планируемое изменение помещения (части жилого дома) или перенос его границ затрагивает их интересы.
Наличие лицензий у проектировщиков и строителей при составлении договора проверяет как сам заказчик, так и специалисты архитектурно-строительного контроля при выдаче разрешения на строительно-монтажные работы.
В случае если проект не прошел согласования, ГАСК отказывает в выдаче такого разрешения, о чем письменно сообщает лицам, заинтересованным в изменении помещений, с обоснованием такого отказа и указанием нормативных правовых актов или нормативно-технических документов, на основании которых отказано.
Акт ввода в эксплуатацию
По окончании всех строительных работ составляется и утверждается акт ввода объекта в эксплуатацию. Для его получения в установленном законодательством РК порядке необходимо обратиться в городской акимат с заявлением о готовности объекта. Вывод помещения из жилого фонда также производится по решению акимата.
После получения акта ввода в эксплуатацию в Центре по недвижимости необходимо заказать новый технический паспорт переоборудованной квартиры. Техпаспорт и акт о земельном отводе согласно статье 118 ГК РК подлежат обязательной государственной регистрации в органах юстиции. Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры.
Введение обязательного порядка государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество служит препятствием для производства незаконных сделок. Следует также знать, что право собственности на квартиру и земельный участок у граждан возникает только после государственной регистрации, срок которой составляет всего 6 месяцев.
Перечень документов
1) Заявление по установленной форме согласно приложению 4 настоящего стандарта;
2) копию разрешения соответствующего местного исполнительного органа на проведение запрашиваемых изменений существующего объекта (отдельных частей объекта);
3) копии документов, удостоверяющих право собственности заявителя на изменяемое помещение (часть здания), с предоставлением подлинников для установления государственным органом, рассматривающим заявление подлинности документов, либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника (сособственников) помещений или частей здания на их изменение;
4) проект (эскиз) предполагаемых изменений, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием соответствующего уполномоченного органа архитектуры и градостроительства;
5) нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома) на изменения в случаях, если планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает их интересы. Это условие оговаривается в проекте его автором.
Перечень документов, необходимых для переоборудования квартиры в офис
Информационная служба kn.kz
