Одним из наиболее распространенных способов инвестирования в недвижимость Германии является покупка домов и апартаментов для сдачи в аренду. В Берлине рекордное количество арендаторов - лишь 12-15% берлинцев являются владельцами.
Берлин – столица и самый крупный город в Германии, второй по величине в Европе после Лондона, здесь проживает около 3,95 млн жителей.
Многие приобретают в Берлине недвижимость для получения дохода от аренды, так как процент граждан арендующих здесь жилье очень высок - только 12-15% берлинцев являются частными владельцами. Это один из наиболее высоких в мире показателей количества арендаторов.
Покупают жилье здесь в основном иностранцы, для которых цены в Берлине относительно других европейских столиц невелики. Среди покупателей преобладают итальянцы, а также американцы, британцы и др.
На фоне глобального кризиса и неопределенной экономической ситуации рынок недвижимости Германии выгодно отличается от большинства других европейских стран. Зарубежных покупателей привлекают, прежде всего, инвестиционные перспективы на немецком рынке недвижимости и экономическая стабильность страны. В Германии не было бума в предкризисные годы, поэтому и резкого падения цен тоже не наблюдалось, как в других европейских странах.
По мнению экспертов, Берлин имеет высокий потенциал развития, особо перспективными могут стать инвестиции в офисную или жилую недвижимость. Среди объектов недвижимости, приобретаемых для сдачи в аренду, преобладают апартаменты.
Иностранцы могут приобретать жилую или коммерческую недвижимость в Германии без ограничений.
Рынок недвижимости
После падения Берлинской стены и объединения Германии (1989-90 гг.), многие жители Берлина стали уезжать на территорию бывшей ФРГ в поисках новых перспектив, уровень безработицы начал расти. Одновременно в Берлин, снова ставший столицей Германии, был направлен поток инвестиций, этот процесс сопровождался массовым строительством. В результате на рынке жилья города сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос. В период с 1994 г. до конца 2004 г. цены в Берлине упали более чем на 30%, а арендные ставки снизились на 15%. На фоне сложившейся ситуации многие инвесторы начали продавать свою недвижимость, что еще больше усугубило ситуацию на рынке жилья Берлина.
Примечательно, что в этот период в других европейских столицах цены на недвижимость росли, а в Берлине продолжали падать. Поэтому на данный момент здесь наиболее доступные цены по сравнению с другими крупными городами Европы.
Преодолев внутренний кризис, рынок недвижимости Германии, в частности Берлина, практически избежал влияния мирового кризиса. В 2009 г. цены по стране уменьшились в среднем на 2-3%, а в 2010 г. примерно настолько же выросли.
По данным Организации экономического сотрудничества и развития, в сентябре 2010 года был зафиксирован ежегодный рост цен на жилье в Германии на 3,5%. В 2011 г. средняя цена по стране выросла на 5,5%, согласно данным центрального банка Германии Bundesbank.
Согласно данным портала Immoscout24, за 2010 г. жилье в Берлине подорожало на 10,5%. По данным компании Empirica, в 2010 г. средняя цена жилья в Берлине составила 2300 евро за кв. м.
Сейчас в Берлине доход от аренды составляет 3,73% - 4,10% за апартаменты площадью 75-160 кв. м, на жилье площадью 200-300 кв. м – 4,07% - 4,22%, согласно данным Global Property Guide.
По сравнению с другими городами Германии, старые, но хорошо отремонтированные апартаменты для последующей сдачи в аренду в Берлине наиболее доступны по цене. Например, апартаменты площадью 120 кв. м в Берлине стоят примерно 3000 евро за кв. м, во Франкфурте недвижимость такого же типа – около 4000 евро за кв. м, в Мюнхене – 5000 евро за кв. м. При этом и арендные ставки в Берлине ниже – около 11-12 евро за кв. м в месяц, в то время как во Франкфурте аренда жилья стоит 13-15 евро за кв. м, в Мюнхене – 15-17 евро за кв. м. То есть снять апартаменты площадью 120 кв. м в Берлине можно за 1300 евро в месяц, во Франкфурте – за 1700 евро, в Мюнхене – за 1800 евро.
Недвижимость в Берлине дешевле, чем в Мюнхене, но дороже, чем в таких городах как Росток, Шверин и Бремерхафен, по данным исследования UniCredit. Более половины апартаментов, купленных в январе 2012 г. были приобретены итальянцами, русскими, французами и др.
По данным последнего исследования компании Engel&Völkers, стоимость недвижимости в центральных районах Берлина варьируется от 1450 до 3500 евро за кв. м, в районе Фридрихсхайн цена за квадратный метр составляет 1550 - 2550 евро.
По мнению экспертов, Берлин обладает большим потенциалом и пока является недооцененным рынком недвижимости. Выгоднее здесь приобретать новое жилье или строить дом, так как ремонт жилья в старых зданиях потребует дополнительных затрат.
Районы Берлина
Иностранные инвесторы предпочитают приобретать недвижимость в наиболее востребованных, центральных районах Берлина с расчетом на будущий рост цен. Доход от аренды жилья в городе составляет приблизительно 5-6% от стоимости объекта недвижимости в год. Покупателям особенно интересна недвижимость в таких районах как Митте и Пренцлауэр-Берг, благодаря высокому спросу со стороны арендаторов и высоким арендным ставкам.
Апартаменты центрального района Митте будут стоить 3000-5000 евро за кв. м, средняя арендная ставка составит примерно 13-18 евро за кв. м в месяц. Минимальная стоимость апартаментов в этом районе - от 1800 евро, ежемесячная арендная плата за них составит 4-9 евро за кв. м. В других востребованных районах, расположенных дальше от центра города, например, в Вильмерсдорфе, стоимость одного квадратного метра в новых апартаментах составляет от 1500 евро.
Уровень арендных ставок зависит от района, например, средняя стоимость аренды в современном спальном районе Марцан-Хеллерсдорф составляет менее 5 евро за кв. м, а в престижном районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф – 7 евро за кв. м.
Фото: prian.ru, leonardo-hotels.ru
