Как собрать досье на застройщика

Строительный рынок Петербурга стал чище. Но нерадивых застройщиков никто еще не отменял, как и неразборчивых покупателей, готовых приобретать квартиры по дешевке, не проверяя продавца. Нужно быть...

Строительный рынок Петербурга стал чище. Но нерадивых застройщиков никто еще не отменял, как и неразборчивых покупателей, готовых приобретать квартиры по дешевке, не проверяя продавца. Нужно быть внимательным к деталям и следовать нескольким правилам – и тогда вы не пополните «клуб обманутых дольщиков».

На что же надо обратить внимание при покупке жилья в новостройках? Прежде всего – на надежность застройщика, его финансовое благополучие, на объекты, которые уже введены, сроки и качество их сдачи. Если застройщик останавливал строительство, замораживал проект или оттягивал срок сдачи на существенный период, то можно ожидать повторения ситуации в будущем. Еще один важный фактор – работает ли он по 214-ФЗ.

Закон есть закон

Главный признак надежности компании – соответствие документации 214-ФЗ. И для властей, и для застройщиков, пожалуй, это уже превратилось в своеобразную мантру.

В «правильных» договорах четко прописана схема принятия квартиры, установлены сроки и штрафные санкции, как в отношении дольщика за несвоевременное принятие квартиры (при условии, что недостатков не выявлено), так и в отношении застройщика – за несвоевременную сдачу, некачественный продукт (квартиру). «Поэтому нерадивые застройщики не будут работать по 214-ФЗ, они стараются всячески обходить договоры долевого участия и всю связанную с ними ответственность», – уверена директор по маркетингу и продажам компании KVS Наталья Агрэ.

214-й закон предусматривает, что застройщик получает право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, и, следовательно, есть гарантия, что объект не начнут строить без документов. «За несоблюдение всего перечисленного застройщик вынужден будет заплатить внушительные штрафы», – отмечает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Впрочем, другие застройщиков уверены, что есть схемы покупки жилья, не противоречащие ФЗ-214. Например, покупка квартиры через жилищно-строительный кооператив. Суть этой схемы в том, что покупатели объединяются в кооператив и нанимают строительную компанию для постройки своего дома. При этом пайщики могут полностью отслеживать ход строительных работ, влиять на ход строительства и оплачивать жилье поэтапно.

«Если компания работает по ФЗ-214, это, безусловно, плюс. Но нельзя сказать, что сам по себе такой факт должен быть главным аргументом при покупке квартиры. Регистрация в ФРС защищает от двойных продаж. Однако от банкротства застройщика или «заморозки» объекта 214-й закон потребителя отнюдь не страхует», – уверен руководитель Компании Л1 (ранее ЛЭК) Павел Андреев.

Репутация и финансы

Деньги решают все. Отношения покупателя и застройщика строятся по «12 стульям» Ильфа и Петрова. То есть «Вечером деньги, утром – стулья. Утром деньги, вечером – стулья». Но прежде чем отдавать, хотелось бы понимать, что несешь их не без двух недель банкроту, а компании, которая будет нормально работать еще как минимум год-два – пока не достроится дом.

Репутация застройщика – это довольно спорный пункт… В принципе, ее просто проверить в интернете, задав в поиске название компании. Первый шаг – нужно обратить внимание на опыт работы застройщика на рынке. «Следует узнать больше об истории компании, изучить мнения ее клиентов, специализированные интернет-сайты и форумы», – советует директор направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова.

Но при этом следует иметь в виду, что и здесь можно легко ошибиться – некоторые строительные компании следят за своим имиджем – приплачивают за «положительные» мнения в блогах и комментарии к статьям.

Ряд экспертов уверены, что о деятельности девелопера и уровне профессионализма сотрудников компании лучше узнавать, анализируя специализированные СМИ. «Присутствие компании в информационном поле также является показателем ее надежности. Только важно при этом обращать внимание на сам источник и форму подачи материала (отличать экспертное мнение от заказной рекламной статьи). Участие в различных профессиональных выставках, круглых столах, семинарах также свидетельствует об открытости компании», – полагает директор департамента корпоративных коммуникаций ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в ГК «Эталон») Михаил Духовный.

Ну и самое особое внимание следует обратить на состояние финансовых дел застройщика – финансовые показатели, отчетность, открытость этих данных. «Кредитная история, соотношение собственных и заемных средств, соблюдение графика погашения кредитов – данные по этим показателям являются характеристикой финансовой надежности и стабильности компании. Стоит обратить внимание на партнеров девелопера, особенно банки», – поясняет Михаил Духовный.

Без бухгалтера

Впрочем, господину Духовному хорошо такое советовать покупателям: его компания – эмитент облигаций, а кроме того, в прошлом году продала часть акций международным инвесторам, так что предоставлять и раскрывать подробную информацию они просто обязаны. Из подобных компаний в Петербурге действует еще одна – Группа «ЛСР». Остальные застройщики ограничиваются обязательствами, которыми им предписывает проектная декларация.

Впрочем, что может понять неподготовленный покупатель из проектной декларации застройщика? Практически ничего. Да и подготовленный – тоже не многим больше. Вот, к примеру, стандартная форма, взятая из декларации крупного застройщика в прошлом месяце сдавшего свой дом. «Финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации: «финансовый результат – 450 тыс. руб. по результатам III квартала 2011 года; кредиторская задолженность – 370 294 тыс. руб. по результатам III квартала 2011 года; размер дебиторской задолженности – 585 068 тыс. руб. по результатам III квартала 2011 года». Чтобы разобраться в этих цифровых рядах, впору звать для консультации знакомого бухгалтера или экономиста. Ясно, что за квартал компания получила 450 тыс. руб., но что это – выручка, прибыль или что-нибудь другое, – непонятно. Или разница между дебиторской и кредиторской задолженностью – 214 млн руб. Реального положения дел в данной компании эти цифры также особо не проясняют.

Подводя некий итог, хочется отметить, что первичный рынок – рынок с повышенными рисками. Однако это неизбежно – высока цена жилья, велики временные рамки между оплатой и получением квартиры в собственность, имеется слишком много факторов, влияющих на рынок извне – чиновники, смена губернатора, мировой финансовый кризис, цены на нефть и так далее. Так что прежде чем купить квартиру, надо подумать, хорошо подумать. И лишь потом брать. Принимать решение второпях – все равно, что ночью бегать по Купчино и кричать: «У меня собой в сумке три миллиона рублей». Может обойтись, а можно и без денег остаться.

Фото: bn.ru

bn.ru

 


0 комментариев:

Обновить
Дата выхода: 8 февраля 2012   Сброс
Подписка на новости
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.