Большая нужда.Проблема выкупа для госнужд требует всестороннего исследования

Сбылась мечта той части городского населения, чья недвижимость в силу тех или иных обстоятельств подлежит сносу. Конституционный совет и парламент страны поставили точку в определении «госнужда».И теперь изъятие, а также принудительный выкуп имущества будут происходить только в исключительных случаях.

Большая нужда.Проблема выкупа для госнужд требует всестороннего исследования

Сбылась мечта той части городского населения, чья недвижимость в силу тех или иных обстоятельств подлежит сносу. Конституционный совет и парламент страны поставили точку в определении «госнужда».И теперь изъятие, а также принудительный выкуп имущества будут происходить только в исключительных случаях. А коммерческая застройка к исключениям совсем не относится. Компаниям-застройщикам отныне предстоит пересмотреть свои взаимоотношения с гражданами нашей страны, чье имущество попадает в сферу их интересов. Рейдерским методам захвата чужой собственности, похоже, приходит конец. Старые схемы, приводившие к росту коррупционных преступлений, работать уже не будут, а новых пока еще нет.Смогут ли в этих условиях зародиться здоровые формы взаимоотношений всех заинтересованных сторон?

Завершается очередной этап противостояния владельцев изымаемого имущества с акиматом. Оказывается, госнадобности нет. Не следует бояться и генплана, перекраивающего облик любимого города в угоду коммерсантам-застройщикам. Конституционный совет и парламентом оставили понятие «госнужда», а изъятие (выкуп) имущества производится в исключительных случаях, в которых о коммерческой застройке – ни слова. Отныне владелец без госнужды «Алматыжер» может на порог не пускать, тем более других посредников. Подайте коммерческого застройщика – и точка. Последний, оказавшись с народом один на один, растерялся и просит: «Верните «Алматыжер», аппетиты владельцев заоблачные!»

Начал налаживаться выгодный бизнес: юрист или правозащитник коопе-рируется с оценщиком, находит владельца сносимого жилья, устанавливают гонорар или процент от компенсации – и айда по судам. Застройщик не согласен с суммой – бастуем, голодаем, зовем телевидение. Дело выиграл – взял с владельца или посредника, проиграл или серьезно занизил компенсацию – взял с застройщика. Оценщик напишет что требуется. А кто его проверит – госстандартов оценки, как и методики, нет, в профессиональной оценочной организации не состоит, кодекса этики не признает.

На рынке недвижимости сложилась противоречивая ситуация. В результате пресс-конференций, аналитических статей и других действий рост цен удалось стабилизировать, наметилась тенденция к их снижению. Однако резко выросли размеры компенсаций. Наблюдается социальный и экономический реванш за былые страдания. Расстроены бывшие владельцы – с кем уже рассчитались. Выше Аль-Фараби, между Маркова и Фурманова, цена за сотку со строениями доходит до 200 тыс. долл. США. В «золотом квадрате» выкупают квадратный метр жилья за 8–10 тысяч долларов. С подсчетом нет проблем: нашел 2–3 аналогичных предложения в специализированном еженедельнике, завысил арендную ставку – и готово. А что цена предложения и цена сделки – совершенно разные величины, неважно. Оценщики, рисующие такие отчеты, профессионально неполноценны, так как не владеют основами расчетов в условиях выкупа (изъятия) для госнужд (ВИГН). Мало того, учиться не хотят.

Казахстанская ассоциация оценщиков (КАО) совместно с Академией оценки и строительства (АОС) и Ассоциацией риелторов Казахстана (АРК) вторично провели на прошлой неделе двухдневный семинар по ВИГН. Судьи из горсуда – посетили, а оценщики – не нашли времени. Объясняют, что были в судах, защищали свои отчеты. Представляется, что причина в другом. Пройдя специализированные курсы, сдав тестирование и получив сертификат, ты должен соблюдать правила игры. Зачем? Бизнес и так налажен.

Удивляет позиция акимата. При- кормленные оценщики из года в год доказывают профессиональную несос-тоятельность, проигрывают дела в судах, способствуют росту социальной напряженности. Их работу по заданию Генпрокуратуры проверяла специальная комиссия Минюста РК. Установлены многочисленные нарушения, поставлен вопрос об отзыве лицензий. Владельцы перестают пускать оценщиков «Алматыжер» для проведения натурного осмотра. А выводов нет.

А какую реакцию у профессионалов может вызвать позиция оценщиков-перевертышей? Вчера считал в пользу застройщика. Сегодня ситуация изменилась, владелец диктует условия – пойду помогу, нарисую что надо. Пример? Пожалуйста! Работали судебными экспертами и параллельно курировали оценочную компанию. Заказы сократились, уволились, перекрасились в оценщиков. Старые завязки остались, в том числе и с судьями. Опять при делах и при деньгах.

Нередко сталкиваюсь с такой ситуацией. Приходит владелец и сообщает: «Вчера были застройщики. Спросили: сколько хочешь? Ответил: 200 тысяч долларов за сотку. Они согласны, но просят представить отчет об оценке». Садимся, считаем. Выходит 85–90 тысяч. Заказчик удивлен: «Но я договорился, значит, и цена рыночная». После моего отказа идет к сговорчивому оценщику. Вот владельцы и предпочитают денежную компенсацию, хотя в международной практике на 95–98 процентов предоставляется жилье в строящемся новом комплексе.

Очевидно, что вопрос о компенсации требует комплексного подхода. Перекладывать всю ответственность на оценщика – не выход. Нормативные и методические материалы предписывают проводить оценку рыночной стоимости представленного актива: земельный участок с улучшениями, квартира, упущенная выгода (дополнительный ущерб) от потери или приостановления бизнеса. Оценка не долж-на касаться юридических, социальных и иных аспектов проблемы сноса. Вопрос владельца, а что я на эти деньги куплю, – не к оценщику. Есть коммерческий застройщик – пусть делится прибылью. Есть акимат, у которого главной является социально-защитная функция. Необходимо разработать дополнительные условия и правила при изъятии. К примеру, в Киеве компенсированное жилье предоставляется в пропорции 1:1,5 в зависимости от площади. В Москве – в строящемся комплексе то же количество комнат независимо от общей площади. На период строительства городские власти предоставляют арендное жилье.

Меня трудно обвинить в защите интересов коммерческих застройщиков. И денег их не жалко. Был свидетелем многочисленных обманов владельцев изымаемого имущества. Имея собственные наработки, изучив международный опыт, пришел к выводу: проблема выкупа для госнужд требует дополнительного всестороннего исследования. В основе которого должны лежать следующие факторы. Первое – открытость процесса, допуск к информации по проблеме, вывод с рынка различного рода посредников, помощников, сочувствующих лиц и других. Второе – создание общественного экспертного совета при акимате. Утверждение арендных ставок, результатов еженедельного мониторинга цен на земельные участки и другую недвижимость. Третье – переподготовка оценщиков на специализированных курсах на основе методики ВИГН. Четвертое – независимость судей при принятии решений о размере компенсации и передача спорных отчетов на экспертизу в рабочую группу КАО.

И, наконец, последнее. Мы научили владельцев защищать свои имущественные интересы. Показали основного посягателя: коммерческий застройщик. Осталось убедить не диктовать условия, а цивилизованно договариваться. Территория южной столицы все равно будет развиваться. Пришло время взаимопонимания и перехода на партнерские взаимоотношения.

Ссылка на источник: www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить
Дата выхода: 14 июля 2007   Сброс
Подписка на новости
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.