После принятия Закона РК «О регулировании отношений в сфере долевого строительства» многие компании-застройщики приостановили свою деятельность по продаже жилых объектов второй и третьей очереди. Мотивируется этот перерыв необходимостью юридических и структурных преобразований в организации продаж.
После принятия Закона РК «О регулировании отношений в сфере долевого строительства» многие компании-застройщики приостановили свою деятельность по продаже жилых объектов второй и третьей очереди. Мотивируется этот перерыв необходимостью юридических и структурных преобразований в организации продаж. «Закон нужный, – говорят они, – хотя многие его пункты пока недостаточно отработаны». Подробно об этом мы побеседовали со специалистом. Экономический аналитик в сфере ипотечного кредитования, доктор экономических наук Руслан Дуйсенбаев работает в сфере строительства и ипотеки достаточно давно. По его мнению, новый закон спровоцирует удорожание квадратного метра на первичном рынке жилья и, возможно, повлечет монополизацию отрасли в целом.
– Руслан Толегенович, на закон о долевом строительстве возлагали большие надежды. Они оправдались?
– Безусловно, закон долгожданный и нужный. В первую очередь он направлен на защиту интересов огромного числа участников долевого строительства. До нынешней поры вся система взаимоотношений в этой сфере строилась в рамках специальной части Гражданского кодекса, но, к сожалению, отдельные необходимые инструменты по регулированию этого рынка не были в ней отражены.
Защита интересов потребителей этим законом предусматривает, прежде всего, установление контроля государства над деятельностью застройщиков, к примеру в виде лицензирования деятельности по привлечению средств дольщиков, контроля над целевым использованием привлеченных денег, обязательного учета договоров, определения минимального набора прав и обязанностей в типовом договоре на долевое участие. Положение застройщика соответственно усложнилось с учетом перечисленных моментов. Однако давать однозначно высокую оценку закону пока рано. В нем много существенных недочетов, над которыми правительству и парламенту еще предстоит поработать.
– Над какими, например?
– Для начала – главный и основополагающий, на мой взгляд, недочет: недостаточный охват объектов недвижимости, подпадающих под действие этого нормативно правового акта. Закон распространяет свое действие только на отношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения средств физических и юридических лиц, но не предусматривает долевого участия на возведение нежилых объектов, входящих в территорию застройки. Определение жилого здания в законе дано следующее: строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом. Сбивает с толку пространное определение «в основном из жилых помещений». Кто будет определять, сколько это «в основном» в цифровом выражении? Кроме того, здания, которые наряду с жилыми содержат также и нежилые помещения, не являющиеся общей собственностью. Например, паркинги, кафе не подпадают под действие данного закона. Между тем сейчас почти все новостройки имеют такого рода объекты. Практически везде на первых этажах предусматривается возведение помещений под магазины, офисы и так далее. А это значит, что застройщик должен будет строить эти помещения за свой счет.
Под рассматриваемое определение также не подпадают отдельные жилые здания, находящиеся на компактно застраиваемой территории, имеющие общие коммуникации и иные объекты, предназначенные для обслуживания общей территории. Речь идет о различных коттеджных городках, строительство которых также предполагает возможность долевого участия.
Это что касается применимости закона в тех или иных ситуациях. Также есть и отдельные недоработки в части обеспечения возвратности средств дольщика в случае банкротства застройщика. Имеются в виду отсутствие в законе обеспечительных мер (залога) по защите имущественных интересов сторон и довольно короткие гарантийные сроки. В частности, отсутствие залоговых отношений, предметом которых являлся бы земельный участок под строительство, может привести к тому, что при банкротстве застройщика требования дольщиков попадают в последнюю очередь как не имеющие преимуществ перед другими кредиторами.
Кстати, в российском законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» недостатки, о которых я упомянул ранее, отсутствуют. Там подошли к принятию столь важного законодательного акта со знанием дела. То есть учли наличие части нежилых помещений в жилом здании, которые подпадают под отдельные доли. Исключением стали только производственные помещения. Также у северных соседей четко обусловлен порядок взыскания кредиторской задолженности с недобросовестного застройщика в первую очередь в пользу дольщиков. Этот закон там принят еще 3 года назад. Но, несмотря на это, случаи мошенничества в сфере строительства предотвратить не удалось. Примером тому могут служить недавно нашумевшие скандалы в Казани и Подмосковье, ущерб для дольщиков был оценен примерно в полмиллиона долларов в каждом случае.
– Скажите, а при возникновении нарушений условий договора достаточно ли четко отработана система их расторжения?
– В казахстанском законе в соответствии с п. 4 ст. 13 сказано: «в случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой не- устойки, а также возмещением убытков». Вроде бы все понятно, однако на практике оказывается все намного сложней. Тем более если брать во внимание оговорку в ст. 12 закона «условия, выходящие за рамки обязательных, могут быть определены договором. Их нарушение также может быть основанием для одностороннего расторжения». Безусловно, дольщик во всех этих случаях только выигрывает, причем при любом раскладе. Однако застройщик фактически ставится в безвыходное положение. И все риски, которые могут возникнуть на любом этапе действия договора, он непременно заложит в стоимость квадратного метра строящегося жилья. А это как минимум 10 процентов. Не оговаривается однозначно и размер неустойки в случае одностороннего расторжения договора, хотя ссылка на нее имеется. Взыскание неустойки Гражданским кодексом предусматривается как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя. Четкость в этом вопросе законом не обусловлена.
В любом случае практика покажет все положительные и отрицательные стороны данного нормативно-правового акта, что станет основой для его дальнейшего улучшения и приближения к объективной реальности.
– Как повлияет закон на ситуацию в сфере строительства в ближайшей перспективе?
– Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» внесет значительные коррективы как в строительный бизнес, так и в конечную стоимость жилья на первичном рынке недвижимости в сторону значительного удорожания. Что, в свою очередь, отразится и на рынке вторичном. Отдельные пункты закона поставят застройщиков в весьма невыгодное положение. Разумеется, крупные компании это переживут, а вот мелкие, скорее всего, либо будут поглощены, либо прекратят свое существование. Уже в 2008 году возможны фундаментальные изменения в строительном секторе в сторону монополизации.
– И никакой альтернативы?
– Если рассматривать опыт западных стран, то там строительство жилой недвижимости посредством долевого участия не столь востребовано со стороны населения. В этих странах хорошо развито ипотечное жилищное кредитование. Это объясняется устойчивой экономикой и защитой со стороны многих правовых институтов. Банками там созданы более выгодные условия для покупателей. Я считаю, что сейчас долевое строительство в Казахстане является переходной формой рынка и предполагает дальнейший выход ипотечного кредитования на качественно высокий уровень.
Ссылка на источник: www.liter.kz