Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 27.04.2010 г. по 04.05.2010 г.)

На первой неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1765 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать незначительное снижение средневзвешенной цены предложения. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 4,8% до 8411 объектов, а объем предложения уменьшился на 5,4%, составив 1113 млн у.е.

За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост предложения составил 3%. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Жетысуйском районе – на 8%, а минимальное – в Бостандыкском – на 2%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшие всплески предложения не оказывают существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

Спад средней цены предложения прослеживается только в Ауэзовском и Алмалинском районах на 0,8% и 1,1% соответственно. В остальных районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 46%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, изменения незначительные, лежащие в пределах среднестатистической ошибки выборки. А в зависимости от типа постройки, прослеживается снижение на панельные и кирпичные дома на 0,7% и 1,2% соответственно (таблицы 3-6).

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1343 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1478 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1635 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1626 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1675 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1632 у.е./кв.м) и 37% (-1139 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46,2% (-1514 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.

Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,92 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,40 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса (диаграммы 22 и 23).

В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 0,6% (2263 у.е./кв.м), при этом подешевели только 3-комнатные квартиры на 1,9%, а на многокомнатные, напротив, прослеживается рост на 0,3%. Средние цены на 1- и 2-комнатное жилье за неделю не изменились.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 0,5% до отметки 1318 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 0,5%, 2-комнатные – на 0,4%, 3-комнатные – на 0,3% и многокомнатные – на 1,4%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,6% (-2320 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,4% (-857 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz