Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за февраль 2011 года

На рынке аренды города Алматы во всех сегментах зафиксирован рост средней арендной ставки. В феврале ценовой показатель оказался на уровне 987 долларов за 1 месяц проживания, что на 15,2% выше показателя прошлого месяца (диаграмма 1), среднестатистическая погрешность составила +/-26 у.е./мес. (+/-2,8%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья увеличилась на 17,1%, а «дешевого» – на 7,3%. Количество предложений в течение месяца сократилось на 13,7% до 3248 объектов (диаграмма 2).

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 26%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 24%, Алмалинского и Ауэзовского – 23% и 22% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1% (диаграмма 3).

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 39% (1280 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 30% (968) и 23% (733) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 7% (227) и 5-комнатные – 1% (40). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения понизился на все форматы квартир, кроме 5-комнатных и выше, где предложение выросло на 48%.

В течение месяца по городу, в зависимости от формата квартиры, рост ставок найма зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменение происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4-7.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В данном месяце, рассматривая город как совокупность районов, можно отметить значительный рост стоимости найма в Бостандыкском и Алмалинском районах на 29,4% и 11,9% соответственно. В остальных районах города изменения происходили в пределах погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2 и на диаграммах 8-13.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Расслоение рынка аренды

Увеличение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 17,1%, средняя стоимость оказалась на уровне 1495 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом» – 7,3% (602 у.е.). Подробнее на диаграммах 14-15.

Основное влияние на рост стоимости ренты в сегменте элит-класса оказало значительное повышение арендной ставки в Бостандыкском и Алмалинском районах на 32,5% и 15,5% соответственно. В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксирован спад ренты на 10,3%. Максимально выросли цены 3-комнатного жилья на 15%, а минимально – 1-комнатного – на 9,1%.

В сегменте эконом-класса увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Медеуского и Турксибского, где стоимость ренты сократилась на 3,6% и 2,3% соответственно. Максимально повысилась аренда квартир в Бостандыкском районе на 13,8%, а минимально – в Ауэзовском – на 3,6%. В зависимости от формата квартиры, рента значительно выросла на 3-комнатное жилье на 8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В феврале 2011 года показатель индекса 10,00% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,00 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

По отношению к январю 2011 года прослеживается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Выводы и прогнозы:

• количество предложения на рынке аренды сократилось;
• в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка положительный тренд сменился на противоположный.

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, ее изменение прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz