По городу на рынке частных домов в динамике средневзвешенной цены предложения прослеживается стабильность.
В июне ценовой показатель в целом по городу зафиксирован на уровне 1624 у.е./кв.м. При этом в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья наблюдается незначительный рост. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц увеличилось на 4,5 и составило 1607 объектов.
Состояние рынка по районам
Лидером по количеству предложений является Медеуский район, на его долю приходится 27%, далее следует Ауэзовский – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов составляет 20% и 17% соответственно, Жетысуйского – 8%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 4%.
В данном месяце спад количества предложений в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Бостандыкского и Ауэзовского, где рост составил 37% и 5% соответственно (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
Районы |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
|
% |
шт. |
||||
Алмалинский |
81 |
66 |
4,09 |
-18,93 |
-15 |
Ауэзовский |
358 |
375 |
23,32 |
+4,66 |
+17 |
Бостандыкский |
230 |
316 |
19,65 |
+37,45 |
+86 |
Жетысуйский |
145 |
136 |
8,44 |
-6,22 |
-9 |
Медеуский |
439 |
435 |
27,08 |
-0,99 |
-4 |
Турксибский |
281 |
276 |
17,20 |
-1,54 |
-5 |
По городу |
1534 |
1604 |
100,00 |
+4,54 |
+70 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 20%, а минимум – на 2-комнатное – 5%, при этом спад предложения зафиксирован на 2-, 4- и 5-комнатные дома (таблица 2).
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
|
% |
шт. |
||||
2-комнатные |
80 |
74 |
4,62 |
-7,87 |
-6 |
3-комнатные |
217 |
222 |
13,84 |
+2,69 |
+5 |
4-комнатные |
313 |
296 |
18,45 |
-5,43 |
-17 |
5-комнатные |
320 |
318 |
19,77 |
-0,83 |
-2 |
6-комнатные |
209 |
274 |
17,06 |
+31,10 |
+65 |
7-комнатные |
161 |
174 |
10,85 |
+8,06 |
+13 |
8-комнатные |
236 |
248 |
15,42 |
+5,09 |
+12 |
По городу |
1534 |
1604 |
100,00 |
+4,54 |
+70 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 74%), каркасно-камышитовые (12%), деревянные (6%), монолитные (5%), панельные (3%) и саманные (0,65%). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
Тип строения |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
|
% |
шт. |
||||
Деревянные |
96 |
83 |
5,17 |
-13,84 |
-13 |
Каркасно-камышитовые |
186 |
193 |
12,08 |
+3,56 |
+7 |
Кирпичные |
1118 |
1194 |
74,30 |
+6,77 |
+76 |
Монолитные |
72 |
74 |
4,65 |
+2,75 |
+2 |
Панельные |
54 |
50 |
3,15 |
-6,75 |
-4 |
Саманные |
8 |
10 |
0,65 |
+31,25 |
+2 |
По городу |
1534 |
1604 |
100,00 |
+4,54 |
+70 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города в Медеуском районе – 2156 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1032 у.е./кв.м. За истекший период средние ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения средних цен предложения лежат в пределах статистической погрешности (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
Районы |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1315 |
1353 |
+38 |
+2,83 |
+/-135 |
+/-10,10 |
|
Ауэзовский |
1247 |
1263 |
+16 |
+1,28 |
+/-52 |
+/-4,11 |
|
Бостандыкский |
2051 |
2111 |
+60 |
+2,89 |
+/-135 |
+/-6,48 |
|
Жетысуйский |
1151 |
1125 |
-26 |
-2,26 |
+/-71 |
+/-6,23 |
|
Медеуский |
2196 |
2156 |
-40 |
-1,82 |
+/-123 |
+/-5,64 |
|
Турксибский |
1022 |
1032 |
+10 |
+1,05 |
+/-43 |
+/-4,15 |
|
По городу |
1593 |
1624 |
+31 |
+1,99 |
+/-51 |
+/-3,17 |
|
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых в мае составила 2163 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 3-комнатные – 1254 у.е./кв.м. При этом изменение средней стоимости, в зависимости от формата дома, находится в пределах статистической погрешности выборки (таблица 5).
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
2-комнатные |
1247 |
1262 |
+15 |
+1,22 |
+/-125 |
+/-9,99 |
3-комнатные |
1292 |
1254 |
-38 |
-2,93 |
+/-73 |
+/-5,70 |
4-комнатные |
1312 |
1349 |
+37 |
+2,84 |
+/-65 |
+/-4,90 |
5-комнатные |
1695 |
1619 |
-76 |
-4,46 |
+/-106 |
+/-6,39 |
6-комнатные |
1696 |
1759 |
+63 |
+3,77 |
+/-137 |
+/-7,96 |
7-комнатные |
1692 |
1746 |
+54 |
+3,18 |
+/-146 |
+/-8,47 |
8-комнатные |
2058 |
2163 |
+105 |
+5,09 |
+/-185 |
+/-8,77 |
По городу |
1593 |
1624 |
+31 |
+1,99 |
+/-51 |
+/-3,17 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является монолитное, стоимость квадратного метра здесь за месяц составила 1857 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 1070 у.е.
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
Тип строения |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Деревянные |
1466 |
1447 |
-19 |
-1,29 |
+/-160 |
+/-10,98 |
Каркасно-камышитовые |
1236 |
1305 |
+69 |
+5,59 |
+/-85 |
+/-6,68 |
Кирпичные |
1676 |
1700 |
+24 |
+1,39 |
+/-62 |
+/-3,69 |
Монолитные |
1790 |
1857 |
+67 |
+3,75 |
+/-263 |
+/-14,40 |
Панельные |
1087 |
1099 |
+12 |
+1,05 |
+/-119 |
+/-10,91 |
Саманные |
1297 |
1070 |
-227 |
-17,50 |
+/-361 |
+/-30,41 |
По городу |
1593 |
1624 |
+31 |
+1,99 |
+/-51 |
+/-3,17 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в июне зафиксирован на отметке 3,49, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,44, а минимальный – в Алмалинском – 2,38.
В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,33, а минимум – на 3-комнатные – 2,57.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен увеличился на 3,3% до уровня 2772 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 2,8% (794 у.е./кв.м) (таблицы 7-8).
Основное влияние на рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья оказал Бостандыкский район, средняя цена которого повысилась на 6,7%.
В сегменте эконом-класса рост ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Бостандыкского и Жетысуйского, где спад цен составил 4,3% и 3% соответственно. За месяц максимально выросла средняя цена предложения в Алмалинском районе – на 9,5%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,2%.
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
Районы |
Индекс |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
2,38 |
1999 |
2027 |
+28 |
+1,41 |
Ауэзовский |
2,86 |
1936 |
1995 |
+59 |
+3,01 |
Бостандыкский |
3,99 |
3580 |
3820 |
+240 |
+6,72 |
Жетысуйский |
2,51 |
1792 |
1705 |
-87 |
-4,89 |
Медеуский |
4,44 |
4008 |
3910 |
-98 |
-2,45 |
Турксибский |
2,40 |
1492 |
1542 |
+50 |
+3,41 |
По городу |
3,49 |
2682 |
2772 |
+90 |
+3,34 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
Районы |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
777 |
851 |
+74 |
+9,53 |
Ауэзовский |
690 |
698 |
+8 |
+1,17 |
Бостандыкский |
1001 |
958 |
-43 |
-4,31 |
Жетысуйский |
701 |
680 |
-21 |
-2,99 |
Медеуский |
847 |
881 |
+34 |
+3,91 |
Турксибский |
609 |
642 |
+33 |
+5,38 |
По городу |
772 |
794 |
+22 |
+2,79 |
Выводы и прогнозы
Итак, в июне тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения сохраняется. Снижение в данном сегменте рынка закончилось в апреле 2009 года, и с этого момента рынок уже отыграл 43,5%. Цены в «дорогом» сегменте жилья поднялись на уровень ноября 2008 года. А в сегменте «дешевого» жилья в ближайшей перспективе продолжает наблюдаться ценовая стагнация.
За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 28,4%, а в секторе элит-класса – 1,3%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 2-6%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz