Астана қаласындағы қайталама тұрғын үй нарығына шолу (наурыз 2013 ж.)

Астанада орташа өлшенген ұсыныс бағасы бір шаршы метрге 291 400 теңге дәрежесінде белгіленді (долларға баламасы 1934 ш.б./ш.м). Өткен айдағы өсу — 4900 теңге әр шаршы метрге немесе 1,7%, есеп кемшілігінде — 0,6%. «Қымбат» сегментінде орташа баға 363 400 тг/ш.м (+6400 тг/ш.м, немесе +1,8%) болды, ал, «арзанда» — 230 600 тг/ш.м (+3700 тг/ш.м, немесе +1,6%) (диаграмма 1). Тексерілген объектілер саны 5419, яғни, өткен айдан артық 7,6%-ды құрады. Жалпы көлемі — 400 мың ш.м, ұсыным бағасында нарық көлемі — 120 млрд. теңге.

Ұсыныс

Ұсыным көлемі бойынша (диаграмма 2) алдыңғы қатарда Алматы ауданы — 55% (3001 пәтер, жалпы ұсыным санынан), ал, Есіл әкімшілік ауданында салынып жатқандар жоғары қарқын алды — 16% (879 пәтер). Сарыарқа ауданындағы сатуға қойылған объектілердің саны 29%-ды (1539 пәтер) құрады. Ұсынымның өсуі өткен аймен салыстырғанда, барлық аудандарда байқалды: Сарыарқа — 4% (+66 пәтер),  Есіл — 7% (+58 пәтер), Алматы — 9% (+257 пәтер).

Қала бойынша тұрғын үй форматына байланысты ұсыным талдауы көрсеткендей, 2-бөлмелі пәтерлер ең жоғары салмаққа ие болды — 36% (1941 объекті), ең төменгі — 5-бөлмелі және одан жоғары — 2% (96 объектілер). 1- мен 3- бөлмелі пәтерлердің үлесі талдау кезеңінде 23%-ды (1265 объектілер) немесе 30%-ды (1615 объектілер) 4-бөлмелілер — 9%-ды (502 объектілер) құрады. (диаграмма 3). Сыртқа көрсетілетін объектілер санының өсуі 5%-ға (-5 пәтер) қысқарды, ол көп бөлмелілерден басқа пәтердің барлық форматтарында сезілді. Ұсынымның ең жоғары өсуі 4-бөлмелі баспанада белгіленді — 16% ( +69 пәтер),  ең төменгі — 1-бөлмелі — 2% (+27 пәтер). Әрі қарай 3-бөлмелі үйлерге қарқынның төмендеу тәртібі тіркелді — 13% (+187 пәтер), 2-бөлмелі — 6% (+103 пәтер).

Құрылыс материалына байланысты үйлерді бөлудің ұсыным талдауы кірпішті пәтерлердің жалпы көлемі 48%-ды (2582 объекті), монолитті және панельді үйлерде — 33%-ды (1815 объекті) немесе 19%-ды (1022 объекті) көрсетті (диаграмма 4). Өткен аймен салыстырғанда, ұсыным дәрежесі монолитті пәтерлерде 12%-ға(+190 объекті), панельді және кірпішті үйлерде  — 8% және5%-ға(+74 және+117 объектілер) өсті.

Қаладағы үйлерді сапасына сәйкес төмендегідей ең басты төрт түрге бөлуге болады: жаңа пәтерлер, соңғы он-он бес жылда салынған үйлер, сатуға ұсынымның көп бөлігі — 69%-ды (3731 объекті), ескі типтегі құрылыстар — 3%-ды (137 объекті), жақсартылған жобалар — 21%-ды (1160 объекті) және «хрущевкалар» — 7%-ды (391 объекті) құрады. (диаграмма 5). Айлық төмендеу саны 19% (-94 объекті), ал, ескі құрылыста — 27% (+29 объекті) және жақсартылған жобалар мен жаңа пәтерлерде — 11% бен 10% (+118 мен+328 объектілер) байқалды.

Бағалар

Есілдің сол жағалауында сұранысқа орташа баға 363 600 тг/ш.м (долларға баламасы — 2413 ш.б./ш.м), оң жағалау ауданында — 272 800 тг/ш.м (1842 ш.б./ш.м) болды. Ұсынымның орта өлшенген баға есебін ескере отырып, Алматы мен Есіл әкімшілік аудандарында баға көрсеткішінің өскенін айтуға болады. (Кесте 1). Алматы ауданында ұсынымның орташа бағасы 281 300 тг/ш.м (1867 ш.б./ш.м), Сарыарқа ауданында — 270 000 тг/ш.м (1792 ш.б./ш.м). болып белгіленді.

Жуық арадағы жобада қаланың барлық аудандарында баға көрсеткішінің өсуі күтілуде (Кесте 1).

1 Кесте. Қаланың әкімшілік аудандарындағы нарықтағы қайталамалы тұрғын үйлердің көрсеткіштері

Пәтерлер форматына байланысты қала бойынша ұсынымның орташа бағасын талдаудың статистикалық мәліметтеріне сай 1-, 2-, 3- және 4-бөлмелі пәтерлерге баға көрсеткішінің өсуі байқалды. Ең жоғары баға 4-бөлмелі — 3,5%-ға, ең төменгі — 1-бөлмелі үйлерде — 1,3%-ға жоғарылады. Толығырақ 2 кестеде.

2 Кесте. Пәтерлердің форматына байланысты нарықтағы тұрғын үйлердің көрсеткіштері

2013 жылғы наурыздағы қорытынды бойынша қайталамалы тұрғын үй нарығында 80000-220 000 тг/ш.м диапозонкөлемі 5%-ға қысқару, 220 000-370 000 тг/ш.м және 370 000-700 000 тг/ш.м диапазонкөлемі, керісінше, 17% бен 22%-ға өсу байқалды. (диаграмма 6). 2009 жылдан «қымбат» бағалар тарапынан орта өлшенген ұсыным бағасында структуралық қозғалыс бар.

Жіктеу көрсеткіштері

Жіктеу индексі («қымбат» үйдің «арзанға» қатысты есептесу үшін талдау базасынан 20%-ға алынды) 1,58 белгідекөрсетілді, баға шегі алдағы аймен салыстырғанда өсті. Ең жоғары баға диапазоны көп бөлмелі пәтерлерде («қымбат» секторының бағасы «арзаннан» 2,33 есе жоғары), ал, ең төмен — 1-бөлмеліде (1,47 есе) көрсетілді.

Талдау кезеңінде «қымбат» үй секторындағы ұсынымның орташа бағасы 363 400 тг/ш.м (2412 ш.б./ш.м) 1,8%-ға өсті. Элит-класс сегментінде ұсынымның салмақ бағасының өсуіне 3- пен 4-бөлмелі пәтерлерде ықпалды әсер тигізілді.

Бақылау кезеңінде тұрғын үйдің осы сегментінде 2007 жылдың қарашасынан инфляцияны есептемегенде теңгелік баға 7,7%-ға (+26100 тг/ш.м) өсті.

2013 жылдың ақпанымен салыстырғанда «арзан» үй секторында ұсынымның орташа бағасы 230 600 тг/ш.м (1530 ш.б./ш.м) 1,6%-ға өсті. Сонымен қатар орташа баға көп бөлмелілерден басқа пәтерлердің барлық форматтарында жоғарылады.

2007 жылдың қарашасынан осы үй секторында инфляцияны есептемегенде, теңгелік баға 10%-ды (+21000 тг/ш.м) құрады.

Қорытындылар:

• 2013 жылдың наурыз айында қайталамалы тұрғын үй нарығында ұсыным санының өсуі байқалды.
• Қысқа мерзімді жобада ұсыным салмағының орта өлшенген динамикасында жоғарылау тренді сезілді, бірақ, өсу қарқыны біраз төмендеді.
• 2007 жылдың соңынан қала бойынша баға салмағы «арзан» сегментіндегідей, «қымбат» сегментінде теңге баламасы өсті.
• Наурызда бағаның инерциондық жоғарылауы 1,5-2,5%-дан аспайтыны күтілуде.

Kn.kz аналитикалық қызметі