Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (август 2013 г.)

На рынке арендного жилья в августе зафиксирован рост средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 149800 тенге за 1 месяц проживания, что на 5% выше предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 979 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 233500 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 93000 тенге.

Цены по районам

В августе 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Ауэзовский и Бостандыкский районы, где прослеживается повышение ренты на 5,9% и 6,1% соответственно, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 218900 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 57%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Жетысуском районе — 78600 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 46%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2609 тенге, а наименьшая — в Алатауском — 1356 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 143417 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 149800 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 65% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 93000 тенге за квартиру.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Цены по формату квартир

Рост ставок найма по городу обусловлен в основном повышением аренды на 1- и 2-комнатные квартиры на 5,2% и 4,8% соответственно. При этом аренда многокомнатных квартир значительно сократилась в цене — на 27,3%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2379 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — 1909 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 63,5%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,51, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Жетысуском районе — 1,76, а максимальный — в Медеуском — 2,91.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,46, а минимум — на 1-комнатные — 1,84.

В анализируемом периоде увеличение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 5,8%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 233500 тг за месяц проживания. Повышение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Алатауского и Медеуского, где аренда сократилась.

В зависимости от количества комнат рост арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 3,2% до 93000 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла во всех районах города, исключение составили Алатауский и  Медеуский районы, где цена ренты незначительно сократилась.

В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (979 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 33,5%, но всё ещё находится на 30,8% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).

В августе прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были незначительно ниже. За год аренда 1-комнатных квартир подорожала на 9%, а аренда 2-, 3-, 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 3%, 4%, 3% и 29% соответственно. В целом по городу ставки найма выросли на 1%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 2%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4%.

За год, с сентября 2012-го по август 2013 года, уровень инфляции составил 5,9%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу (так же в сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья) рост ставок аренды в Алматы находится ниже уровня инфляции.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В августе 2013 года показатель 1,24 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,24 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,3% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5. Доходность арендного жилья

По отношению к июлю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается повышение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 30% (540 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 23% (406 объектов), в Алмалинском и Медеуском — по 20% (354 и 346 объектов соответственно), минимум пришелся на Турксибский — 3% (48 объектов), Жетысуский и Алатауский районы — по 2% (40 и 32 объекта соответственно).

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 38% (676 объектов), далее следует 3-комнатное — 29% (514 объектов),1-комнатное — 22% (395 объектов) и 4-комнатное — 9% (156 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (25 объектов).

Выводы и прогнозы

• В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется рост арендной ставки во всех сегментах рынка.
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,51.
• С повышением ренты доходность по городу увеличилась во всех сегментах рынка.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046