Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (2013 г.)

Ушедший 2013 год на рынке вторичного жилья не стал исключением, четвертый год подряд растут цены на квадратные метры в столице. Средневзвешенная удельная цена предложения по городу зафиксирована...

на уровне 2000 $/кв.м (+13,6%), или 304 200 тг/кв.м. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2478 (+10,9%) и 1590 (+16,9%) $/кв.м соответственно, или 376 800 тг/кв.м и 240 900 тг/кв.м (диаграмма 1). Количество анализируемых объектов в среднем составляло 6462 объекта ежемесячно, общей площадью — 481 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1 млрд долларов.

Цены по административным районам

В районе левобережья в новом бурно развивающемся административном районе Есиль средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 2478 $/кв.м (377 000 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 24%, в районе правого берега — на уровне 1906 $/кв.м (289 900 тг/кв.м), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%. При этом средняя цена предложения в районе Алматы держится на уровне 1938 $/кв.м (294 800 тг/кв.м), а в районе Сарыарка — 1849 $/кв.м (281 200 тг/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценовых показателей во всех районах города.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города

Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади продолжает держаться на многокомнатные квартиры в районе Есиль — $2657. При этом средняя минимальная цена наблюдается на 2-комнатные квартиры в районе Сарыарка — $1807.

Среди объектов элит-класса наиболее качественными являются ЖК «Viva Plaza», «Городской романс», «Грин Вилладж», «Жансая», «Звезда Астаны», «На Водно-зеленом бульваре», «Северное сияние», «Триумф Астаны», «Триумфальный», «Хайвил Астана», «ЦМТ», и здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3500-5000 $/кв.м (531 700-759 600 тг/кв.м).

В новостройках самая высокая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на квартиры элит-класса — 2680 $/кв.м (407 100 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается в новостройках эконом-класса — 1900 $/кв.м (288 600 тг/кв.м). Наибольший рост ценового показателя по отношению к 2012 году прослеживается на квартиры эконом-класса — 15,5%, при этом цены предложения элит-класса выросли на 13%.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В зависимости от комнатности, анализ предложения средних цен предложения по городу показал наибольший рост ценового показателя на 1-комнатные квартиры — на 16%, а наименьший — на многокомнатные — на 7,9%. Подробнее в таблице 2.

Средние цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 8% и 12% соответственно. Цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 1% и 2%. Традиционно самые доступные квадратные метры в 2-комнатных квартирах.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

В 2013 году анализ показал рост цен на квартиры в кирпичных домах на 14,3%, в панельных и монолитных — по 13,3%.

Наибольший рост запрашиваемых цен отмечен на квартиры старой постройки — на 17,3%, а наименьший — на квартиры улучшенной планировки — 12,9%. При этом квартиры в «хрущевках» за год подорожали на 14,7%, а квартиры в новостройках — на 13,7%.

Анализируемая база в 2013 году сократилась объектами в «дешевом» сегменте и пополнилась — в среднем и «дорогом» ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, для объемов диапазона 600-1600 $/кв.м количество предложений снизилось на 59%, а для диапазонов 1600-2600 $/кв.м и 2600-4500 $/кв.м увеличение объемов составило 32% и 73% соответственно. В анализируемом периоде наблюдается значительный структурный сдвиг, в результате чего и произошло повышение общегородского показателя на 13,6%. 

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56. Ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,3 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья выросла на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м). Наибольшее повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на многокомнатные квартиры — на 16,2%, а наименьшее — на 3-комнатные — на 7,8%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с 2012 годом средняя цена предложения выросла на 16,9% до 1590 $/кв.м (240 900 тг/кв.м). При этом максимальное повышение средних цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — на 18,7%, а минимальное — на многокомнатные — на 0,8%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,56. Ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,3 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в долларах в секторе «дорогого» жилья сократилась на 10,9% до 2478 $/кв.м (376 800 тг/кв.м). Наибольшее повышение удельной цены предложения в данном сегменте прослеживается на многокомнатные квартиры — на 16,2%, а наименьшее — на 3-комнатные — на 7,8%.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с 2012 годом средняя цена предложения выросла на 16,9% до 1590 $/кв.м (240 900 тг/кв.м). При этом максимальное повышение средних цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — на 18,7%, а минимальное — на многокомнатные — на 0,8%.

Анализируемая база предложения

В 2013 году количество анализируемых объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в среднем составляло 6462 объекта ежемесячно.

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 51% (3288 квартир от общего объема), а минимальный — на Есиль — 17% (1083 объекта). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 32% (2091 объект). Увеличение числа предложений наблюдается во всех районах города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (2290 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 3% (185 объектов). При этом повышение числа предлагаемых к продаже объектов наблюдается на все форматы квартир.

Основные тенденции

Тенденция роста средневзвешенной цены предложения сохранялась в течение всего года, однако темпы роста несколько снижались в летний период и составляли менее 1% ежемесячно. Наибольшие темпы роста на рынке вторичного жилья наблюдались в первые четыре месяца года, которые превышали 2% в месяц.

Рост средней цены в сегменте «дешевого» жилья опережает повышение цен в сегменте «дорогого» на 6%.

В течение года на рынке вторичного жилья наблюдалось увеличение количества предложений.

На рынке столичного жилья в 2014 году ожидается дальнейшее повышение цен в пределах 1-2% ежемесячно.

Основные итоги 2013 года

В 2012 году стартовала программа «Доступное жилье — 2020», которая направлена на улучшение ситуации на рынке жилья и повышение качества жилищных условий рядовых граждан Казахстана, снижение дефицита квартир и нехватки жилой площади. Что, в свою очередь, должно привести к насыщению на рынке жилья и стабилизации цен.

В целом, в рамках первого направления Программы с 2012 по 2020 год (строительство и реализация жилья через систему жилстройсбережений для всех категорий населения, в том числе предусмотрена возможность долгосрочной аренды жилья с последующим выкупом) планируется ввести около 3 млн кв.м жилья. В рамках второго направления (строительство жилья и предоставление в аренду с последующим выкупом молодым семьям) — 1,5 млн кв.м жилья.

В Астане через систему Жилстройсбербанк сданы в эксплуатацию и продолжают строиться семь многоквартирных жилых комплексов: в районе пересечения улиц Сауран и №24, в районе пересечения улиц Сауран и Сыганак, в квартале улиц Г. Мусрепова, пр. Ш. Құдайбердіұлы и ул. Г. Мустафина, по ул. Айнаколь, между пр. Жумабаева и ул. Кордай, в районе пересечения улиц С. Сейфуллина, Ш. Бейсековой, комплекс «Кампус» и 14-этажный жилой комплекс, на правом берегу р. Ишим.

На начало декабря 2013 года заключено 467 324 договора на сумму 988,11 млрд тенге. При этом сбережения вкладчиков составляют 182,5 млрд тенге, и выдано 58 219 займов на сумму 201,88 млрд тенге.

В рамках программы до 2015 года ввод жилья составит 250 тыс. квадратных метров, это 4661 квартира. Всего планируется до 2020 года ввести 2,5 млн кв. метров, или 49 626 квартир в Астане по всем направлениям госпрограмм.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046