Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (июнь 2014 г.)

В июне на рынке арендного жилья Алматы продолжилось ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 877 у.е.за 1 месяц проживания.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1400 у.е./мес. (-0,9 %), а «дешевого» — 507 у.е./мес. (-2,9 %). Количество анализируемых объектов составило 1549 квартир.

Цены по районам

Сокращение средних арендных ставок зафиксировано в Алатауском, Бостандыкском и Турксибском районах, рост – в Алмалинском и Жетысуском районах, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 51 %. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Алатауском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 56 %.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 15,52 у.е., а наименьшая ‑ в Алатауском — 7,61 у.е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

 Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в июне по городу отмечается рост ценового показателя только на 2-комнатные квартиры. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 13,74 у.е., а наименьшая ‑ на 1-комнатные — 12,33 у.е. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

 Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

В течение восьми месяцев наблюдается сокращение средних арендных ставок как в «дорогом», так и «дешевом» сегментах арендного жилья. Только в мае в «дорогом» сегменте был зафиксирован рост ставок найма на 2,6 %.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Изменения ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья имеет разнонаправленный характер, так повышение арендных ставок прослеживается на 1-, 2- и многокомнатное жилье, а снижение – на 3- и 4-комнатное. В разрезе районов основной рост пришелся на Алмалинский и Жетысуский районы, а снижение – на Алатауский, Бостандыкский и Медеуский.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено значительное снижение ценовых показателей в Алатауском и Турксибском районах. В разрезе комнатности основное снижение ставок найма пришлось на многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (877 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 20 %, но все еще находится на 38 % ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 9 %. Основное влияние на снижение средней цены оказали сократившиеся арендные ставки 1-, 4- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 9 %, а «дешевого» ‑ на 10 %.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июне 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7 % годовых, а в тенге – 9,5 %.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

В течение последних восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе ‑ на его долю приходится 31 %, а минимальное — на Алатауский и Турксибский районы — по 1 %.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 38 %, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2 %.

Выводы и прогнозы

• В июне 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается стабильность.
• За восемь месяцев средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,69 п.п.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется летнее ценовое затишье.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046