Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)

В октябре на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения осталась на прежнем уровне 2017 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2489 у.е./кв.м,в «дешевом» — 1624 у.е./кв.м.

Цены по районам

В течение месяца средняя удельная цена предложения несколько сократилась только в районе Алматы — на 0,6%. В остальных районах города изменение ценовых показателей незначительное. Данные показатели находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2377 у.е., что выше среднего показателя по городу на 18%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 4029 у.е., минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Сарыарка — 906 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах находится в диапазоне 3940-5030 у.е./кв.м. 

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в октябре 2014 года 

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра прослеживается на квартиры в новостройках элит-класса — 2572 у.е., а самая низкая цена предложения — на жилье старой постройки, 1602 у.е.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры всех форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,5%, 6,4% и 3,2% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,9% и 1%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал, что во всех сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Удельная цена предложения новых объектов, выставленных на продажу менее месяца, в октябре изменилась незначительно, ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, продаваемыми более месяца, составил 46 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений. При этом, как видно на диаграмме 2, удельная цена квартир, продающихся более месяца, снижалась. Однако в октябре по отношению к сентябрю цены незначительно выросли на 0,5%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья не изменилась — 2489 у.е./кв.м. При этом некоторое повышение цен в данном сегменте прослеживается на 4- и многокомнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с сентябрем также прослеживается ценовое затишье — 1624 у.е./кв.м. В разрезе формата квартир изменения удельных цен предложения незначительны.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,3%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 600 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42%, а наименьший ‑ на 5-комнатное — 27%.

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 34% (+114 900 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41% (+85 400 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 139 600 у.е. (от 79 800 у.е. за однокомнатную до 395 700 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 5,6% меньше, или минус 8200 у.е. При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 4,1% (минус 3400 у.е.), а 3-комнатное жилье, напротив, подорожало на 0,5% (плюс 1000 у.е. за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 9,2%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса, на 2,4%.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 7101 ед. общей площадью 483 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 985 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 58%, а минимум традиционно пришелся на район Есиль — 17%.

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 34% и 18% соответственно.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 73%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 18% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В августе 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 114 667 тенге, что на 14,3% выше, чем в августе 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 5,7%. Можно отметить, что в течение четырех месяцев 2014 г. реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013 годах. В январе-июле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 15 155 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-сентябрь 2014 года составил 724 сделки, что ниже аналогичного периода 2013 года (873 сделки) на 17%. В сентябре 2014 года по сравнению с августом количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 3%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,5%.

По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-сентябре 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 91 532,3 млн тенге, это 131,8% к уровню января-сентября 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 22,4%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 6366 квартир, общая площадь введенного жилья составила 789 047 квадратных метров, что на 4,4% выше уровня января-сентября 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 50 609 квадратных метров, к уровню января-сентября 2013 года — 82,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6,4% против 8,1% в январе-сентябре 2013 года.

Выводы

• По сравнению с сентябрем в октябре 2014 года средний ценовой показатель по городу не изменился.
• Во всех сегментах рынка изменения средних цен предложения незначительны.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объемов предложений.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz