Аренда столичных офисов в условиях кризиса

Аренда столичных офисов в условиях кризиса

В 1 квартале 2016 года на офисном рынке  Астаны отмечались тенденции, связанные со снижением ставок аренды преимущественно в бизнес-центрах класса «В».

Данная тенденция связана с общеэкономическими факторами, выражающимися в замедлении темпов экономического роста и сокращением доходов компаний.

По данным аналитической службы портала kn.kz в I квартале 2016 года средняя арендная ставка офисных площадей в Астане составила — 4226 тенге за квадратный метр (12 $/кв.м). К предыдущему периоду средняя величина аренды снизилась на 6,5%, а за год снижение составило 3,5%.

Бизнес-центры класса «А»

В настоящее время на офисном  рынке Астаны числится 11 бизнес-центров, соответствующих или приближенных к стандартам класса «А». Общий объем площадей бизнес-центров класса «А» по состоянию на май 2016 года составил порядка 235 тыс. кв.м общей площади.  

Средняя цена аренды в бизнес-центрах класса «А» на май 2016 года составила 7300 тенге за кв.м., за год цена снизилась на 4%.

Наиболее крупными бизнес-центрами данного сегмента являются БЦ «Москва» БЦ «Санкт-Петербург», БЦ «Q-1», «Q-2», БЦ «Каскад», БЦ «Ренко», БЦ «Астана Тауэр».

Бизнес-центры класса «В»

Большинство бизнес-центров Астаны позиционируют себя как класс «В», всего 37 объектов, общей площадью 549 тыс. кв.м, из которых полезная офисная составляет 296 тыс. кв.м.

Средняя ставка найма в БЦ класса «В» составляет – 5000 тенге за единицу площади, за год это значение снизилось на 5%.

Наиболее крупными бизнес центрами соответствующего класса являются: БЦ "Нурсаулет", БЦ "Искер", БЦ "На Водно-Зеленом Бульваре», БЦ "Алма-Ата", БЦ "Евроцентр", и другие.

Бизнес-центры класса «С»

Общий объем площадей класса «С» в настоящий момент составляет 79 тыс. кв.м, из них офисной – 68,6 тыс. кв.м., всего 28 объектов.

Размер аренды в бизнес-центрах класса «С» на май 2016 года составляет – 3300 тенге за кв.м. За год офисные площади соответствующего класса подешевели на 8%.

В БЦ класса «С» уровень пустующих площадей традиционно ниже, чем в БЦ классов «А» и «В». Это объясняется более высоким спросом со стороны арендаторов, несмотря на более низкое качество.

Максимальная средняя величина аренды на офисы зафиксирована в бизнес-центрах. Средние арендные ставки по типам расположения:

  • в бизнес-центрах — 4770 тг/кв.м;
  • в торговых центрах средняя арендная ставка за период — 4510 тг/кв.м;
  • в жилых комплексах — 4129 тг/кв.м;
  • в отдельных зданиях — 3412 тг/кв.м.

Динамика средней арендной ставки на рынке офисной недвижимости Астаны

К аренде на портале kn.kz представлены помещения более чем в 40 бизнес-центрах различной классности. В зависимости от уровня комфортности, класса БЦ и месторасположения арендные ставки колеблются от 1500 до 12250 тенге за квадрат.

Таблица 2. Предложения офисов в БЦ на сайте kn.kz

Класс

БЦ

Название БЦ

Арендная ставка, тг/кв.м

Класс БЦ

Название БЦ

Арендная ставка, тг/кв.м

А

Каскад

8500

В

Алма-Ата

4500

А

Санкт-Петербург

7500

В

Кайнар

4500

А

ССС

7500

В

Номад

4500

В

Отель Дипломат

7500

В

Аружан

4275

А

Пекин Палас

7400

В

Нур-Тау

4070

А

Москва

7200

В

Асыл Тау

4000

А

Ансар

7000

С

Бейбитшилик 2002

4000

В

Алтын Орда

6600

С

Гринвич

4000

В+

На Водно-зеленом бульваре

6500

С

Форум

4000

В

Туран, 18

6500

В

Меруерт-Тау

3948

А

Милано

6000

С

Сары-Арка, 37

3920

В

Искер

6000

С

Табыс

3850

В+

Marden

5600

В

7 Континент

3500

В

Аффари

5500

В

Маржан

3500

В+

Нурсаулет

5500

С

АВИ

3500

В+

Болашак

5000

С

БЦ по ул. Брусиловского, 17/3

3000

В

Capital

5000

С

Есей

3000

В

Оркен

5000

В

О`Азамат 1

2800

В

Евроцентр

5000

С

Ака

2300

В

Астаналык

4700

С

Аргымак

2000

В 2016 году в Астане ожидается прирост объема предложения с выходом на рынок новых объектов. В текущем году заявлено к сдаче несколько крупных бизнес-центров, из них Абу Даби Плаза — 132 тыс. кв.м офисных площадей и TalanTowers — 33,65 тыс. кв.м офисных площадей.

Таблица 1. Некоторые БЦ, заявленные к сдаче в 2016 г.

Название БЦ

Класс

Месторасположение

Общая площадь, кв.м

Офисная площадь, кв.м

Абу Даби Плаза

А

Есиль, пересечение улиц Сыганак и Туркестан

510 000

132 000

TalanTowers

А

Есиль, в непосредственном доступе от улиц Туркестан и Достык

120 000

33 650

SILK WAY CENTER

А

пересечение проспектов Б. Момышұлы и Тәуелсиздик

9 300

7 600

Sensata

А

Пр. Туран

14 912

9 065

Вместе с тем, судя по статистике, рост спроса со стороны арендаторов в лице новых юридических лиц в 2016 году будет снижаться.

Как сообщает Департамент статистики города Астаны в I квартале 2016 года, количество зарегистрированных юридических лиц по сравнению с первым кварталом прошлого года уменьшилось. Из всех вновь созданных юридических лиц, 1451 зарегистрированы как малые предприятия, 13 — средние. Из них малых предприятий меньше почти на 12%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года, средних — на 5 единиц меньше, крупных — на 2 единицы.

По информации аналитиков службы kn.kz в условиях кризиса многие компании продолжают оптимизировать расходы на аренду, как правило, сокращая размер занимаемых площадей, а управляющие компании вынуждены идти на снижение арендных ставок. Хотя, как правило, делают это скрыто – в виде акций, скидок, рассрочек, арендных каникул.

В ближайшие годы рыночные условия для владельцев бизнес-центров могут усложниться по причине  ужесточения конкуренции в связи с существенным увеличением качественного офисного фонда.

По нашим оценкам  в 2016 году в Астане будет введено около 180 тыс. кв.м качественных офисных площадей. В 2017 году эта цифра составит около 200 тыс. кв.м, при этом  основную часть площадей придется на офисные площади, в составе объектов Экспо-2017.

Таким образом, в ближайшие 3 года ожидается увеличение качественного офисного фонда г. Астана в 1,7 раз и уровня обеспеченности офисными площадями, главным образом за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров и офисных площадей класса «А».

Для того чтобы привлечь арендаторов, управляющие компании разрабатывают программу скидок и акций. Например, компания «MobilRealty» со 2 апреля 2016 года предлагает акцию, при которой, заключая договор аренды офисных помещений, первый месяц арендатор получает бесплатно. В том числе компания предоставляет гибкую систему скидок  на аренду офисов. Из переговоров с представителем компании известно, что тенденция к снижению цен есть.

В свою очередь, компания «MardenProperty», управляющая бизнес-центрами в Астане и Алматы, опубликовала на своем сайте прогнозы на 2016 год, где говорится о рецессии к концу текущего года. Многие компании будут вынуждены оптимизировать издержки на аренду помещений, сокращая размер занимаемых площадей. Объем вакантных площадей, преимущественно в БЦ класса «А» будет расти. А владельцы офисов будут вынуждены идти на снижение арендных ставок и цен продажи офисных площадей.

Выводы

Таким образом, на рынке офисной недвижимости Астаны в ближайшие месяцы ожидается плавное снижение арендных ставок. Вследствие перенасыщения рынка арендаторы будут рассчитывать на скидки или дополнительные льготные условия. В свою очередь арендодатели должны будут разработать гибкие условия, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Заказать подробное исследование офисной недвижимости вы можете, оформив заказ.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков