Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 10.06.2008 г. по 17.06.2008 г.)

За истекший период на рынке вторичного жилья Южной столицы средний уровень цен опустился на 3,8% и остановился на отметке 2 224 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья составил 7 894 квартиры, что на 0,6% ниже прошлого показателя. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения уменьшилась на 8,6%, составив 1 100 млн у. е.

Значительное увеличение количества предлагаемых квартир Ауэзовского района на 13,3% привело к резкому падению средней стоимости в районе и, как следствие, отразилось на общегородском ценовом показателе. Прослеживается рост предложений в Турксибском районе на 10%. В остальных районах города наблюдается спад: в Жетысуйском – на 11,4%, Медеуском – на 6,5%, Алмалинском – на 5,4% и Бостандыкском – на 4,2%. Удельный вес предложений по районам на данной неделе можно проследить на диаграмме 3.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

На анализируемой неделе уменьшение средней стоимости прослеживается во всех районах города. Максимальный спад цен зафиксирован в Ауэзовском районе на 8,6%, а минимальный в Турксибском – на 0,6%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Алмалинский район

В Алмалинском районе спад ценового показателя явился следствием уменьшения цен на 2-комнатные квартиры на 9,5% и на 3-комнатные – на 9,2%. Напротив, 1- и многокомнатное жилье выросло в цене на 1,6% и 2,9% соответственно.

В зависимости от типа постройки увеличение стоимости на квартиры в панельных домах составило 7,9%, в то время как на жилье в монолитных и кирпичных – прослеживается спад цен на 12,2% и 7,5% соответственно.

Медеуский район

В Медеуском районе в зависимости от формата квартир уменьшение показателей средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 0,04%, 2-комнатные – на 3,6%, 3-комнатные – на 8% и многокомнатные – на 2,7%.

Рост ценового показателя зафиксирован на квартиры в кирпичных постройках – 6,1%, в то время как на квартиры в панельных и монолитных домах снижение цен составило 12,6% и 5% соответственно.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе отмечено увеличение средних цен на 2- и многокомнатные квартиры на 0,3% и 1% соответственно и уменьшение – на 1- и 3-комнатные на 10,1% и 5,2%.

В данном районе сократились ценовые показатели квартир в панельных домах на 1,3%, кирпичных – на 0,8% и монолитных– на 10,2%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе в связи с появлением «дорогих» 1-, 2- и 3-комнатных квартир в монолитных постройках ценовой показатель остановился на уровне 2 294 у. е. /кв. м. Так, на 1-комнатное жилье рост цен составил 1,4%, на 2-комнатное – 1,4%, на 3-комнатное – 3,4%. Многокомнатное упало в цене на 11,3%.

В зависимости от типа постройки увеличение ценовых показателей зафиксировано на квартиры в панельных и монолитных домах на 6,7% и 27,3% соответственно, а на квартиры в кирпичных – уменьшение составило 28,6%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается уменьшение средней стоимости 1-комнатных квартир на 10,9%, 2-комнатных – на 2,2%, 3-комнатных – на 12% и многокомнатных – на 7,6%.

Спад средних цен на квартиры в монолитных домах составил 14,8%, кирпичных – 7,5% и панельных – 2,3%.

Турксибский район

В Турксибском районе наблюдается спад цен на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 1,7%, 6,3% и 3,2% соответственно. На многокомнатные квартиры зафиксирован рост на 6,4%.

Увеличились цены на квартиры в монолитных постройках на 1,6%, а уменьшились – в панельных и кирпичных на 1,2% и 2,2% соответственно.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Ауэзовском районе – 37,7% (-1 071 у. е. /кв. м), а минимальное – в Турксибском районе – 26,3% (-643 у. е. /кв. м).

Диаграмма 10.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

По городу уменьшение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается рост цен на 0,8%. На анализируемой неделе спад ценового показателя 1-комнатного жилья составил 4,8%, 2-комнатного – 3,8% и 3-комнатного – 6,6% (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 26% (-765 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 34,3% (-1 067 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 36,6% (-1 244 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 26,5% (-981 у. е. /кв. м).

В течение двух месяцев наблюдается стабильность ценовых показателей на квартиры в панельных домах. Напротив, на квартиры в монолитных постройках среднюю стоимость несколько «лихорадит».

По сравнению с прошлой неделей, в зависимости от типа постройки, уменьшение средних цен составило в панельных домах 0,8%, кирпичных – 7,4% и монолитных – 3,1%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 36,7% (-1 175 у. е. /кв. м), кирпичных и монолитных – на 37% (-1 304 у. е. /кв. м) и 20,8% (-643 у. е. /кв. м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,09. При этом по сравнению с прошлым периодом не изменился диапазон цен выставленных на продажу квартир.

На данной неделе в обоих секторах наблюдается увеличение средних цен. Так, ценовой показатель квартир в секторе «дорогого» жилья, увеличившись на 1,3%, достиг отметки 3 894 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – на 1,5% и остановился на 1 261 у. е. /кв. м.

В сегменте «дорогого» жилья прослеживается рост цен на 1- и 2-комнатное жилье на 4% и 3% соответственно. Напротив, на 3- и многокомнатное жилье средние цены сократились на 0,3% и 1,6%.

В сегменте «дешевого» жилья наблюдается увеличение средних цен на 2- и многокомнатные квартиры на 0,6% и 7,2% соответственно, в то время как на 1- и 3-комнатные зафиксировано снижение на 1% и 0,6%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Максимальный индекс расслоения в Жетысуйском районе (цена «дорогого» сектора почти в 3,9 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 2,3 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья его стоимость сократилась на 15% (-689 у. е. /кв. м), а в сегменте «дешевого» – на 42% (-914 у. е./кв. м) (!).

Итак, выставленное банками залоговое имущество по заведомо завышенным ценам оказало значительное влияние на сектор элитного жилья. В течение двух месяцев с появлением на рынке недвижимости новых объектов цены в данном секторе формально «ползут» вверх. В общем, рынок характеризуется замедлением темпов падения средних цен. Тенденция снижения цен сменяется тенденцией стабилизации ценового показателя, хотя экономические предпосылки, способствующие падению цен, сохраняются. С 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв. м составило 32,2% (-1 055 у. е. /кв. м).

Прогноз: с учетом сложившейся ситуации можно предположить, что в данном месяце снижение средней стоимости составит 1,5-2,5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz