Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 3.02.2009 г. по 9.02.2009 г.)

Снижение средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья продолжается. За неделю ценовой показатель сократился на 1,1% до уровня 1571 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 0,5% до 4368 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения снизилась на 4%, составив 579 млн у.е.

За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается только в Бостандыкском и Алмалинском районах на 7% и 6% соответственно. В остальных районах города прослеживается незначительный спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 3,1%. Максимально уменьшились средние цены в Алмалинском районе – на 2,7%, а минимально – в Медеуском – на 1,4%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 2,7%, это произошло вследствие спада цен 1-комнатных квартир – на 2,1%, 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 4,8% и многокомнатных – на 2,4%.

В зависимости от типа постройки, спад цен в монолитных домах составил 0,2%, кирпичных и панельных – 3,9% и 4,1% соответственно.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 1,4%. Уменьшение цен на 1-комнатные квартиры составило 1%, на 2-комнатные – 3,1%, на 3-комнатные – 0,2% и на многокомнатные – 1,2%.

Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 2,7%, кирпичных – 1,2% и панельных – 0,3%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 1,6%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 2%, на 3-комнатные – 2,3% и на многокомнатные – 4,1%. На 1-комнатные квартиры, напротив, наблюдается рост – 2,3%.

Уменьшение ценового показателя в панельных постройках – 3,3%, в кирпичных и монолитных домах – 1,1% и 0,3% соответственно.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель сократился на 1,5%. При этом спад цен наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 12,3%, на 2-, 3- и многокомнатные, напротив, рост – на 6,6%, 1,4% и 1% соответственно.

В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в панельных и кирпичных домах на 3,9% и 2,1% соответственно, в монолитных домах, напротив, прослеживается рост – на 1,5%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 2,3%. Это произошло вследствие спада цен 1-комнатного жилья на 3,1%, 2-комнатного – на 1,6%, 3-комнатного – на 2,1% и многокомнатного – на 0,8%.

Сокращение средних цен на квартиры в монолитных домах – 7,7% и панельных – 1,1%, в кирпичных постройках средняя стоимость увеличилась на 2,2%.

Турксибский район

В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 3,1%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 2- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 3% и 0,5% соответственно. На 1- и 3-комнатные квартиры прослеживается спад цен на 4,6%.

Сократились цены на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 1,4% и 5,2% соответственно, в монолитных, напротив, наблюдается рост на 17,3%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – на 46%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где средняя цена не изменилась. За неделю максимально потеряло стоимость 1-комнатное жилье – 3,7%, а минимально – многокомнатное – 1,5% (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1488 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1563 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1764 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1976 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 3% и 1,3% соответственно, а в монолитных, напротив, рост – на 1%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 55% (-1761 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 51% (-1781 у.е./кв.м) и 50% (-1545 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 52,1% (-1708 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,17. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.

По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса рост цен составил 0,6%, и ценовой показатель оказался на отметке 2417 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса сократились на 2,2% и оказались на уровне 1112 у.е./кв.м (диаграмма 22). Основное влияние на спад индекса стоимости в «дешевом» сегменте оказало выставленное на продажу жилье эконом-класса Жетысуйского района, сократившись за неделю на 4,6%.

Рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры на 0,3% и 7,3% соответственно. На 1- и 3-комнатные зафиксирован спад цен на 2,3% и 2,5%.

В сегменте «дешевого» жилья снижение средних цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где рост составил 0,8%. Однокомнатное жилье стало дешевле на 4,7% и трехкомнатное – на 0,8%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,51 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,9 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 47,3% (-2166 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 48,9% (-1063 у.е./кв.м).

Выводы и прогноз

Итак, за неделю снижение ценовых показателей наблюдается почти во всех сегментах рынка вторичного жилья. Исключением оказалось элитное жилье, цены которого незначительно выросли.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz