Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 25.08.2009 г. по 31.08.2009 г.)

Третью неделю на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель вырос еще на 1% до уровня 1449 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 5,7% до 7006 квартир. В связи с этим, объем предложения понизился на 2,2%, составив 880 млн у.е.

За истекший период спад выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Турксибском и Жетысуйском районах – 14%, а минимальное – в Бостандыкском – 2%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

За неделю средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Жетысуйского и Алмалинского, спад составил 0,7% и 0,1% соответственно. Максимально выросли цены в Турксибском районе – на 3,1%, а минимально – в Ауэзовском – 0,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Алмалинский район

В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю незначительно сократилась – 0,1%. Это произошло вследствие снижения средних цен 1- и 3-комнатных квартир на 1,6% и 1% соответственно и роста цен 2- и многокомнатных – на 0,1% и 2,5%.

Понижение средней стоимости на квартиры в монолитных и панельных постройках составило 1,3% и 0,5% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 1,7%.

Медеуский район

В Медеуском районе прослеживается увеличение средних цен предложения на 1,3%, при этом рост средней стоимости зафиксирован на все форматы квартир: 1-комнатных – на 0,5%, 2-комнатных – на 1,6%, 3-комнатных – на 2,4% и многокомнатных – на 0,7%.

Рост ценового показателя наблюдается в монолитных и кирпичных постройках – 2,5%, а в панельных, напротив, спад – 1,3%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе ценовой показатель вырос на 1,8%. При этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 1,5%, 2-комнатные – на 3,1% и многокомнатные – на 3,2%, а 3-комнатные, напротив, сократились на 0,4%.

В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в монолитных и панельных домах – на 1,7%, в кирпичных – на 2%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе уменьшение средней стоимости составило 0,7%. При этом спад средних цен на 2-комнатные квартиры – 1,8%, на 3-комнатные – 2,5% и многокомнатные – 7,6%, а на 1-комнатные, напротив, зафиксирован рост цен – 5,5%.

В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 1% и 1,8% соответственно, а в панельных, напротив, выросли на 0,7%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели повысился на 0,5%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-комнатного жилья на 1%, 2-комнатного – на 0,7% и многокомнатного – на 3,2%, а спада 3-комнатного – на 2,6%.

Рост средних цен на квартиры в кирпичных и панельных домах – 0,5% и 1% соответственно, в монолитных – 0,1%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель вырос на 3,1%. При этом 1-комнатное жилье увеличилось в цене на 10,7%, 2-комнатное – 0,6%, 3-комнатное – 0,2% и многокомнатное – 2,1%.

За неделю выросли средние цены на квартиры в монолитных и панельных постройках – на 2,5% и 7,4% соответственно, а в кирпичных, напротив, сократились на 0,3%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 65%, а минимальное – в Бостандыкском – 48%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад составил 0,7%. Максимально выросли цены 1-комнатного жилья – 2,7%, а минимально – многокомнатного – 0,6% (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 53% (-1556 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 54% (-1687 у.е./кв.м), 3-комнатные – 58% (-1967 у.е./кв.м) и многокомнатные – 58% (-2148 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 0,8%, в панельных – на 1,5%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 57% (-1837 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 56% (-1977 у.е./кв.м) и 53% (-1647 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 55,8% (-1829 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,77. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.

По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель увеличился, а на жилье эконом-класса, напротив, сократился.

В сегменте «дорогого» жилья рост средних цен составил 0,9% (1937 у.е./кв.м). Увеличение средней стоимости на 1-комнатные квартиры – 3%, на 2-комнатные – 0,4% и на многокомнатные – 2%, а на 3-комнатные, напротив, цены снизились – 1,9%.

Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 0,2% (1083 у.е./кв.м), при этом снижение ценовых показателей прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры на 0,9% и 3,2% соответственно, а на 1- и 3-комнатные, напротив, рост – 0,8% и 2,7% соответственно.

Максимальный индекс расслоения в Медеуском и Бостандыкском районах (цена «дорогого» сектора почти в 1,99 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,51 раза).

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 57,7% (-2646 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 50,2% (-1092 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, незначительный положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья продолжилось, при этом темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz