Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за август 2009 года

Традиционное летнее затишье наблюдается на рынке вторичного жилья. Темп снижения сократился до минимума и средневзвешенная стоимость осталась на прежнем уровне до 1425 у.е./кв.м.

При этом снижение средних цен наблюдается только в сегменте «дорогого» жилья – на 1,4%, а в сегменте «дешевого», напротив, рост – 0,7%. В августе на рынке выставлялось в среднем от 6,9 тыс. до 7,4 тыс. квартир, что на 0,6% больше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 30%. Ненамного отстают Алмалинский и Ауэзовский районы – 24% и 23% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 4% квартир соответственно. Наименьшая доля предложений отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Увеличение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского и Жетысуйского, где спад составил 2,1% и 1,2% соответственно. Максимальное повышение средних цен прослеживается в Бостандыкском районе – 1,5%, а минимальное – в Медеуском – 0,1% (таблица 1).

Активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает расти. В августе увеличение выставленных на продажу квартир зафиксировано в Алмалинском и Ауэзовском районах – 9% и 3% соответственно, а в остальных районах города наблюдается сокращение предложения (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Алмалинский район

В августе увеличение среднемесячной стоимости составило 0,6%, напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост на 1,7%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1693 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 9%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.

По сравнению с прошлым месяцем, рост цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 3,2%, на 2-комнатные – 0,4% и многокомнатные – 0,2%, а на 3-комнатные, напротив, спад – 1,4%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1288 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1592 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1674 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-2159 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к июлю в районе увеличение ценового показателя составило 0,1% (2117 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце рост средней стоимости был 0,2%. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,4%.

В августе на 1-комнатные квартиры средние цены выросли на 2% и многокомнатные – 1,4%, а на 2- и 3-комнатные, напротив, сократились на 0,2% и 2,7% соответственно.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1869 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-2185 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-2280 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1819 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, повышение средней стоимости в районе составило 1,5%, и цена предложения поднялась на уровень 1773 у.е./кв.м, при этом темп падения в июле составил 0,2%. Спад количества предложений составил 5%.

Увеличение средних цен на 1-комнатное жилье – 1,2%, 2-комнатное – 1,1%, 3-комнатное – 2,9% и многокомнатное – 0,7%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1417 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1575 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1770 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1901 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В августе наблюдается сокращение ценового показателя на 1,2%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1087 у.е./кв.м. За истекший период отмечено снижение предложения на 5%.

Основное влияние на спад средней стоимости оказало 2-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 3,8%. Средние цены на 1-комнатные квартиры выросли на 0,2%, на 3-комнатные – на 0,5% и многокомнатные – на 2,1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 59% (-1534 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 64% (-1899 у.е./кв.м), 3-комнатные – 64% (-1945 у.е./кв.м) и многокомнатные – 59% (-1634 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 0,5% до отметки 1335 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 3%.

В течение августа средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир выросла в цене на 6% и 0,6% соответственно, а 3- и многокомнатных, напротив, сократилась на 0,1% и 4,1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1130 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1280 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1470 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1749 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель за месяц сократился на 2,1 до уровня 906 у.е./кв.м. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 8%.

Снижение средней стоимости наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,6% и многокомнатные – 19,6%, а на 2- и 3-комнатные, напротив, рост – 3,9% и 3,8%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-984 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1110 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1285 у.е./кв.м) и многокомнатные – 70% (-1885 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где средняя стоимость сократилась на 3,6%. Максимально выросли цены 1-комнатного жилья – на 1,8%, а минимально – 2-комнатного – на 0,3%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1336 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1594 у.е./кв.м), 3-комнатные – 55% (-1737 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2002 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и монолитных домах составило 0,2% и 1,2% соответственно, а в панельных, напротив, цены выросли на 1,1%.

Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 54% (-1559 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 55% (-1843 у.е./кв.м) и в монолитных – 54% (-1640 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 53,4% (-1632 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В августе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,52, а максимальный – в Медеуском – 2,00.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1885 до 1937 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1050 до 1085 у.е./кв.м.

По отношению к июлю ценовой показатель сократился в сегменте «дорогого» жилья на 1,4% до уровня 1910 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса, напротив, вырос на 0,7% (1068 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Выводы и прогнозы

Итак, в августе тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темп снижения ценовых показателей зафиксирован на минимальном уровне, при этом наблюдается незначительное снижение средних цен многокомнатных квартир в секторе элит-класса. Как и прогнозировалось ранее, летнее затишье не прибавит оптимизма игрокам на рынке недвижимости, и в долгосрочной перспективе снижение цен продолжится.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz