Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 04.05.2010 г. по 11.05.2010 г.)

На второй неделе мая ценовой показатель зафиксирован на уровне 1296 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3,1% до 1305 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 0,3% (136 млн у.е.).

Состояние рынка

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1305, из них: на левобережье – 251, правобережье – 1054. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое снижение предложения в сегментах от 1000 у.е./кв.м до 1200 у.е./кв.м. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 19% (242 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (455), 3-комнатные – 33% (432) и многокомнатные – 13% (176).

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48%, квартиры в панельных и монолитных домах – 24% и 28% соответственно.

По городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, средние цены продажи не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).

С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-859 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 41% (-865 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-889 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-792 у.е./кв.м).

За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-903 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-875 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-843 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1512 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 1%.

В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1245 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 6.

Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах

С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,9% (-962 у.е./кв.м) и правобережья – 40,8% (-859 у.е./кв.м).

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,1% (-866 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 14). Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,58 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,05 раза).

Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом» прослеживается стабильность (диаграммы 16-17).

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения осталась уровня 1685 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,5%, на 3-комнатное – 0,9% и многокомнатное – 5,2%, а на 2-комнатное, напротив, зафиксирован рост на 2,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47,7% (-1539 у.е./кв.м) (таблица 7).

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 1,4% до 957 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,9%, на 2-комнатное – 1,2%, на 3-комнатное – 1,3% и многокомнатное – 2,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,7% (-507 у.е./кв.м) (таблица 8).

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Выводы и прогнозы

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz