Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 06.07.2010 г. по 13.07.2010 г.)

На второй неделе июля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1680 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 5,1% до 7943 объектов, а объем предложения увеличился на 4,6%, составив 954 млн у.е.

За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского, где спад составил 5%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Жетысуйском районе на 20%, а минимальное – в Бостандыкском – на 0,3%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе в районах города изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки, кроме Жетысуйского (+1,8%) и Ауэзовского (-0,6%). Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 49%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу снижение ценового показателя наблюдается на 3-комнатное жилье на 1,4% и на квартиры в панельных постройках на 1,2. На многокомнатные квартиры прослеживается недельный рост на 3% (таблицы 3-6).

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1405 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1522 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1710 у.е./кв.м) и многокомнатные – 46% (-1718 у.е./кв.м).

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 54% (-1712 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 49% (-1716 у.е./кв.м) и 39% (-1215 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48,8% (-1598 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.

Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,98 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 1,12 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель незначительно сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.

В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 0,2% (2152 у.е./кв.м), при этом подешевели 1- и 3-комнатные квартиры на 2,5% и 0,8% соответственно, и подорожали 2- и многокомнатные – на 1,1% и 2%.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 0,2% до 1272 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 2,5%, 2-комнатные – на 1,2% и 3-комнатные – на 0,7%, а многокомнатные, напротив, выросли на 9,2%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 53% (-2431 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41,5% (-903 у.е./кв.м).

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда на понижательный. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 5,8%, однако чтобы достигнуть минимума прошлого года цене предложения нужно снизиться еще на 16,3%.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz