Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке земельных участков г. Караганды средняя цена предложения составила 2077 у.е. за единицу площади. Относительно предыдущего квартала ценовые изменения незначительные и не превышают 4%.

Земля коммерческого назначения

С точки зрения назначения земельных участков максимальная цена предложения в I квартале 2014 года отмечена на земли коммерческого назначения — 4122 $/сот, или 750 204 тенге/сот. Ценовые изменения в данном сегменте относительно предыдущего периода составили 4,4%.

В разрезе районов максимальный уровень цен зафиксирован в Михайловке — 6511 $ за сотку. Данный факт объясняется небольшим количеством предложенных объектов, находящихся в дорогих районах города, например, по улице Крылова, приближенной к парковой зоне, и районе санатория «Березка».

Рост цен в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается в районе Майкудук. На Юго-Востоке, напротив, отмечается снижение средней цены на участки коммерческого назначения. 

В целом по данному назначению земельных участков наблюдается стабильность средних цен предложения относительно предыдущего квартала.

Распределение средних цен предложения на земли коммерческого назначения

В распределении средних цен предложения по площади максимальной ценой обладают участки меньшей площади (до 9 соток включительно). Участки средней величины (от 10 до 15 соток и от 16 до 50 соток) находятся приблизительно в одном ценовом сегменте. Минимальными ценами обладают участки больших площадей (от 51 до 100 соток и от 101 до 500 соток), к ним чаще всего относятся земли, предназначенные для сельского хозяйства, и участки, расположенные за городом, вдоль автотрас. 

Таблица 1. Земельные участки коммерческого назначения в разрезе площади 

Площадь земельного участка

Удельная цена предложения, $/сот.

Количество, ед.

до 9 соток

7931

36

от 10 до 15 соток

4167

17

от 16 до 50 соток

4631

29

от 51 до 100 соток

726

14

от 101 до 500 соток

768

12

Земельные участки свободного назначения 

Под участками свободного или многофункционального назначения подразумеваются участки с определенным назначением, но собственники их позиционируют как многофункциональное назначение, т. е. удобное расположение участка и возможность документально поменять целевое назначение. Относительно предыдущего месяца средняя цена на земельные участки свободного назначения увеличилась и установилась на уровне 2311 долларов за единицу площади (420 602 тг/сот). В сравнении с IV кварталом 2013 года наблюдается стагнация ценовых показателей во всех районах города, исключением является только район Юго-Восток, где растет средняя цена предложения.

Земельные участки под ИЖС

Средневзвешенная цена предложения единицы площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в I квартале 2014 года сложилась на уровне 1458 долларов (265 356 тенге) за сотку.

Рынок земельных участков в рассматриваемом сегменте представлен в основной своей массе в микрорайоне Кунгей, где за отчетный период поднялась средняя цена за сотку.

Минимальная цена на землю сложилась так же в микрорайоне Кунгей. Обусловлено это тем, что участки здесь предложены различной очередности. Чем дальше очередь, тем отдаленней участок от города и соответственно ниже его цена. Средняя цена земельных участков 1-й очереди составила — 1222 $/сот., 2-й очереди — 531 $/сот., 3-й очереди — 297 $/сот.

Также ростом ценовых показателей характеризуется район Майкудук, а в районе Юго-Восток, напротив, наблюдается снижение средней цены за сотку.

Распределение средних цен предложения на земли под ИЖСОбъем предложенных земельных участков в основной своей массе представлен участками площадью 9-10 соток, большинство которых находится в мкр-не Кунгей. Участки более 15 соток — это несколько смежных участков, предложенных как единый, в том же микрорайоне. Максимальные цены сформировались на участки до 8 соток, расположенных в основном в районах Город, Михайловка. Цены на такие участки выше, так как находятся они в окружении развитой инфраструктуры с легко проводимыми инженерными сетями. Количество участков размером от 12 до 14 соток минимально, ценовой сегмент на втором месте.

Таблица 2. Земельные участки под ИЖС в разрезе площади 

Площадь земельного участка

Удельная цена предложения, у.е./сот.

Количество, ед.

до 8 соток

3591

41

от 9 до 10 соток

1466

280

от 12 до 14 соток

2128

16

от 15 до 30 соток

1110

35

В I квартале 2014 года на рынке земельных участков Караганды представлено два участка под многоэтажное жилищное строительство: в районе цирка 6 соток за 270 000 $ и на «Орбите» 26 соток за 270 000 $.

Средневзвешенная цена предложения на земельные участки производственного назначения в отчетном периоде составила 1444 $/сот. (262 808 тг/сот.). Рост ценовых показателей в данном сегменте обусловлен небольшим количеством и сменой структуры предложения за период. 

Средняя цена предложения земельных участков по назначению

Цены по районам 

С точки зрения территориальных районов города максимальная цена в I квартале 2014 года зафиксирована в районе Город, тогда как минимальные цены за сотку земли сложились в мкр-не Кунгей и на участки, расположенные вдоль автотрасс.

В районе Михайловка отмечается рост ценовых показателей в отчетном периоде. Земельные участки, расположенные в районах Майкудук и Юго-Восток, сформировались практически в одном ценовом сегменте с разницей в 4% за сотку.

В целом по городу ценовые колебания незначительные, не превысили 3%, что говорит о стабильности средних цен в сегменте рынка земельных участков в Караганде.

Средняя цена предложения земельных участков по районам

Анализируемая база предложения

За первые три месяца текущего года на продажу были выставлены 49 060 соток земли, в количественном измерении анализируемая база составила 542 объекта. С точки зрения территориальной принадлежности участков наибольшая доля от суммы площадей приходится на земли, расположенные вдоль автотрасс, такая расстановка по площади вызвана тем, что за городом, вдоль автотрасс выставлены на продажу земли больших площадей, предназначенные под сельское хозяйство.

Распределение предложения площади земельных участков по районам

В зависимости от назначения участков структура предложения по площади сложилась следующим образом. Основную долю занимают земли сельскохозяйственного назначения. Самым низким удельным весом по площади обладают участки, предназначенные для многоэтажного жилищного строительства, — менее 1 %.

Распределение площади предложения земельных участков по назначению

Если рассматривать объем предложения с точки зрения количества объектов, то основная масса всех предложений пришлась на участки под ИЖС, тогда как минимальным количеством предложения обладали также участки под МЖК.

Распределение количества предложений земельных участков по назначению

Динамика и прогнозы на рынке земельных участков

Квартальная динамика средней цены предложения на рынке земельных участков показывает стабильность цен как в сегменте в целом по городу, так и отдельно в разрезе ИЖС. Ценовые изменения положительные — не более 3%.

Таблица 3. Средняя цена на рынке земельных участков Караганды и темпы ее изменения 

Удельная цена предложения, $/сот.

Изменение, %

IV кв. 2013 г.

I кв. 2014 г

Средняя цена земли по городу

2028

2077

2,39

Средняя цена земли по городу под ИЖС

1433

1458

1,75

Динамика изменения цен на земельные участки

Спрос на земельные участки в зависимости от их назначения обуславливается разными экономическими факторами. Так, спрос на участки под ИЖС зависит от уровня и темпов роста реальных доходов населения и условий по ипотечному кредитованию. С начала 2014 года темпы уровня доходов населения снижаются. По данным Национально банка РК, темпы выдаваемых ипотечных кредитов в феврале снизились.

Индекс доходов населения

Динамика ипотечного кредитования

Спрос на участки под коммерческую застройку зависит от ряда других факторов, таких как развитие экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В январе-феврале 2014 года на жилищное строительство направлено 2131,3 млн тенге, что на 16,9% меньше объема соответствующего периода прошлого года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 7%. Основным источником инвестиций в жилищное строительство являются собственные средства застройщиков. На их долю приходится 84,8% общего объема.

Объем ввода в эксплуатацию новых зданий также показывает отрицательную динамику в основном за счет снижения объема ввода жилых зданий. В январе-феврале 2014 года введено в эксплуатацию 199 объектов, в том числе 164 ‑ жилого назначения, 35 ‑ нежилого назначения. Относительно аналогичного периода прошлого года строительство жилых домов снизилось на 24%.

Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов

На фоне экономических показателей можно сделать следующие выводы: снижение инвестиций в строительство, сокращение темпов роста ипотечного кредитования и снижение доходов населения. Это приведет к постепенному уменьшению спроса на земельные участки, предназначенные под строительство жилых и нежилых зданий.

Однако поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Очевидно, что участки с первоклассным местоположением (в центральных и активно застраиваемых районах) не потеряют своей привлекательности. В Караганде уже сейчас наблюдается острый дефицит таких участков и с каждым годом их становится меньше. Цена такой земли будет только расти.

Сегмент же участков, расположенных на окраинах города, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций, определенным образом потерпит снижение спроса и цен.

В ближайшей перспективе ожидается снижение цен на земельные участки, расположенные в отдаленных районах города.

Выводы

  • В I квартале 2014 года наблюдается стабильность средних цен на рынке земельных участков города Караганды.
  • В следующем периоде на рынке земельных участков города Караганды ожидается снижение средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков