Аналитический обзор рынка частных домов Алматы (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Алматы (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года удельная цена предложения на рынке частных домов южной столицы сложилась на уровне 1581$/кв.м (+2,7%). Средняя цена в сегменте «дорогих» частных домов зафиксирована на уровне 2595 $/кв.м, а «дешевых» — 585 $/кв.м.

Цены

Рост средних цен предложения наблюдаются в Алатауском, Бостандыкском, Медеуском и Турксибском. В остальных районах города изменения цен незначительные, то есть лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Таблица 1

Показатели рынка частных домов в разрезе районов города Алматы

Районы

Количество предложений, ед.

Удельная цена предложения, $/кв.м

Изменение,

$/кв.м

%

Алатауский

2827

1206

+39

+3.33

Алмалинский

601

1852

+65

+3.64

Ауэзовский

2014

1552

+14

+0.9

Бостандыкский

1112

2248

+153

+7.3

Жетысуский

1460

1349

+11

+0.79

Медеуский

2803

1962

+54

+2.84

Турксибский

2019

1330

+41

+3.16

По городу

12836

1581

+42

+2.74

В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе, — 2248$, ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 42%. Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная цена предложения здесь сложились на уровне 1206$, что меньше среднего значения по городу на 24%.

Основное влияние на повышение ценового показателя по городу оказал рост цен на 1-, 2-, 3- и 5-комнатные дома.

Таблица 2

Показатели рынка частных домов в разрезе количества комнат

Количество комнат

Количество предложений, ед.

Удельная цена предложения, $/кв.м

Изменение,

$/кв.м

%

1-комнатные

126

2053

+285

+16.13

2- комнатные

818

1856

+110

+6.3

3- комнатные

2314

1673

+68

+4.21

4- комнатные

2945

1583

+32

+2.04

5- комнатные

2663

1464

+48

+3.4

6- комнатные

1554

1478

-1

-0.1

7- комнатные

1058

1559

+7

+0.46

8- комнатные

601

1520

-16

-1.05

9- комнатные

239

1569

+68

+4.51

10- комнатные и выше

518

1652

+45

+2.81

По городу

12836

1581

+42

+2.74

В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами обладают однокомнатные дома: средняя цена единицы площади составила 2053$. Пятикомнатные дома имеют самые дешевые квадратные метры — 1464$ за единицу площади.

Анализ с разделением домов по материалу постройки показал, что наибольшая средняя цена держится на каркасно-камышитовые дома. В данном сегменте выставляются на продажу дома в центральных районах города, где цена одного квадратного метра превышает 10000$. Наименьшие средние цены предложения прослеживаются на блочные и шлаколитные строения.

Из анализа видно, что квадрат площади у частных домов с земельным участком свыше 9 соток дороже домов с небольшими прилегающими участками. В I квартале 2014 года рост за квадратный метр прослеживается на дома с земельными участками до 6 соток и свыше 9 соток.

Таблица 3

Показатели рынка частных домов в разрезе площади земельного участка

Площадь земельного участка

Количество предложений, ед.

Удельная цена предложения, $/кв.м

Изменение,

$/кв.м

%

до 6 соток

4878

1472

+50

+3.49

от 6 до 9 соток

5020

1460

+27

+1.86

свыше 9 соток

2938

1970

+79

+4.2

Разница в средних ценах домов с евроремонтом и обычным ремонтом составляет в среднем на 100$. А вот средняя цена домов в черновой отделке почти на 540$ ниже среднего показателя – 1045$ за квадратный метр.

В зависимости от площади наибольшая цена за единицу площади зафиксирована на дома площадью свыше 350 кв.м, ненамного отстают от них частные дома, площадью менее 70 кв.м.

В I квартале 2014 года повышение ценовых показателей прослеживается на дома, площадью до 70 кв.м и от 70 до 110 кв.м на 3,5% и 3,8% соответственно.

Частные дома с центральным отоплением и газовым отоплением дороже домов с отоплением на твердом топливе в среднем на 250$/кв.м. Аналогичная разница зафиксирована между домами с гаражом и без него.

Таблица 4

Показатели рынка частных домов в разрезе вида отопления и наличия гаража

Вид отопления/гараж

Количество предложений, ед.

Удельная цена предложения, $/кв.м

Изменение,

$/кв.м

%

Без отопления

14

730

+38

+5.57

Газовое

9125

1586

+36

+2.3

На твердом топливе

1624

1342

+61

+4.75

Центральное

2073

1599

-8

-0.47

Дом без гаража

9450

1492

+35

+2.42

Дом с гаражом

3386

1745

+33

+1.95

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений на рынке продажи частных домов в I квартале 2014 года приходилось на Алатауский и Медеуский районы (по 22%). Минимальное число объектов выставляется на продажу в Алмалинском районе (5%).

Структура предложенияВ зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома (23%). Минимальное количество предложений пришлось на сегменты 9- и 1-комнатных домов соответственно, 2% и 1% от общего числа объектов.

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

На протяжении 2013 г. и в начале 2014 г. и квартирный рынок, и рынок частных домов находятся в состоянии стагнации. При квартальном сравнении были зафиксированы несущественные изменения. И только в IV квартале прошлого года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена возросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%. В I квартале 2014 рост цен составил 1,7%.

Рынок частных домов оставался практически стабильным весь 2013 год, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%. Первый квартал 2014 года на рынке частных домов ознаменовался ростом цен на 2,7%.

Динамика удельной цены предложенияРынок частных домов города Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,7) показывает, во сколько раз средняя цена «дорогих» домов выше средней цены «дешевых». В сегмент «дорогих» домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья в основном относятся дома в не столь привлекательных районах города, чаще всего недостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток).

Сегмент «дорогого», как на рынке квартир, так и на рынке частных домов лежит в одном ценовом диапазоне. Существенный разрыв приходится на средний ценовой сегмент и сегмент «дешевого» жилья — на 450 $/кв.м и 600 $/кв.м соответственно.

Очевидно, что значительное влияние на среднюю цену по городу на рынке частного жилья оказывают сегмент «дешевого» жилья и средний ценовой сегмент, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.

Удельные цены предложения по городу

Коттеджные поселки города Алматы

В настоящее время пригород Алматы комплексно застраивается индивидуальным жильем в коттеджных поселках. Количество коттеджных городков, пользующихся высоким спросом, ограничено. В связи с недостаточно развитой инфраструктурой, отсутствием коммуникаций и подъездных путей, удаленностью автомагистралей или их перегруженностью, присутствием многоэтажного строительства. Цены на индивидуальные коттеджи варьируются от 790 $/кв.м до 2750 $/кв.м и зачастую продаются в черновой отделке. Привлекательность коттеджных городков напрямую зависит от возможности подключения газа и качественной воды, наличия канализации и размера земельного участка, качества строительного материала и отделки дома. В таблице 5 представлены строящиеся коттеджные городки в пригородах Алматы.

Таблица 5

Застраивающиеся коттеджные городки в пригороде Алматы

Коттеджный городок

Адрес

Площадь дома, кв.м

Площадь земельного участка, сот.

Цена за 1 кв.м, $/кв.м

«Жана Куат»

п. Покровка

45-200

3

900-1000

SunTown

п. Баганашил

370-420

9

1880

CrystalAirVillage

п. КызЖибек

255

12

2745

«Алма Тау»

п. Карагайлы

230

2

1000

«Альпийские Луга»

по Навои, Карасайский р-н

373

6-7

1550

«Радуга»

р-н развилки, по Талгарской трассе

368

6

788

«Тау Самал»

р-н санатория Алатау

160-290

0

1450

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.

Индекс физического объёма ВВП РК

Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют отрицательную динамику с начала 2012 года. С апреля 2013 года наблюдается снижение номинальных денежных доходов населения.

В конце 2013 года наблюдалось некоторое увеличение темпов роста реальных денежных доходов, однако в январе-феврале индекс снова опустился в отрицательную зону.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Первый квартал 2014 года ознаменовался ростом ипотечного кредитования.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровня

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012 году, составивший по отношению к 2011 году 10%.

В январе-марте 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 74067,6 млн. тенге, что на 22,6% больше, чем в январе-марте 2013года.

В январе-марте 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 24724,1 млн. тенге, что на 97,1% больше, чем в январе-марте предыдущего года.

Динамика инвестиций

Анализ экономических показателей как индикаторов рынка недвижимости дает основание прогнозировать сдержанные темпы роста цен на рынке частных домов в среднесрочной перспективе. Ожидается, что изменение средней цены до конца года не превысит темпа инфляции. Вместе с тем, девальвация национальной валюты приведет к коррекции долларовых цен в сегменте «дешевого» жилья в пределах 5-8% за год.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков