Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (июль 2014 г.)

В июле на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 1% до уровня 2028 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2483 у.е./кв.м (-1,1% к июню), в «дешевом» — 1632у.е./кв.м (-0,7% к июню).

Цены по районам

В течение месяца средние удельные цены предложения сократились в районах правого берега: максимально — в районе Сарыарка (минус 1,8% по сравнению с июнем), а минимально — в районе Алматы (минус 1%). В районе левобережья Есиль изменение ценового показателя незначительное.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль— 2464 у.е., что выше среднего показателя по городу на 22%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 3851 у.е., минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Алматы — 1436 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июле находилась в диапазоне 4000-5320 у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в июле 2014 года

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июле на квартиры в новостройках элит-класса — 2581 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1588 у.е.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов остались на том же уровне. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,6%, 8,1% и 10,5% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 2,2% и 0,2%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в июле сокращение цен на квартиры в новостройках и в кирпичных домах. В остальных сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Анализируемая база в июле 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений выросло на 57% и 38% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 31%.

Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, выросла в июле на 0,3%, ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 56 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений.

При этом, как видно из диаграммы 3, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В июле по отношению к июню цены сократились на 1,1%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,1% (до 2483 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июнем средняя цена предложения сократилась на 0,7% до уровня 1632 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с июнем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 38,4%, прибавив к каждому квадратному метру по 103 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 44,7%, а наименьший на 3-комнатное — 34,8%.

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 35,1% (+118 400 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 42,9% (+89 900 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 143 000 у.е. (от 79 300 у.е. за 1-комнатную до 440 300 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 3% меньше, или минус 8500 у.е. Однако в разрезе форматов квартир в течение года наблюдались разнонаправленные изменения. Так, снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — минус 7%, или 148 100 у.е., в то время как 1-комнатное жилье подросло в цене на 2% (плюс 5300 у.е. за квартиру). Цены на другие форматы квартир изменились незначительно.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 8468 ед. общей площадью 584 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 1202 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 15%.

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 31% и 19% соответственно.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В мае 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 111 179 тенге, что на 19,5% выше, чем в мае 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 11%. Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 13 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе-мае 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 7865 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-июнь 2014 года составил 683 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (914 сделок) на 25%. В июне 2014 года по сравнению с маем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 7%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5%.

По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-июне 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 48260,4 млн тенге, это 124,9% к уровню января-июня 2013 года. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4063 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 524 409 квадратных метров, что на 43,9% выше уровня января-июня 2013 года.

Выводы

• По сравнению с июнем в июле 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 20 долларов на каждый квадратный метр, или 1%.
• Это было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры, на квартиры в новостройках и кирпичных домах.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья столицы ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (июнь 2014 г.)

Обзор рынка вторичного жилья Астаны (июль 2013 года)