Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (август 2014 г.)

Среднийпоказатель по городу сложился на уровне 1242 у.е. за месяц проживания. В пересчете на квадратный метр ‑15,41 у.е. Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 1987 и 735 у.е.Анализ проведен на базе 1754 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.

Цены по районам

Во всех районах города изменения ставок найма незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются врайоне Есиль—1651 у.е., что выше среднего показателя по городу на 33%. В районах Алматы и Сарыаркаарендные ставки держатся практически на одном уровне—999и 1135 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 9-20%.

Средние арендные ставки в разрезе районов города

В августедиапазон ставок аренды находился в пределах от 330 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы)до 5500 у.е./мес. (за многокомнатную квартирув районе Сарыарка).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Средняя
стоимость
аренды
 квартиры,у.е./мес.

Изменение
к июлю 2014 г.

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

у.е.

%

у.е.

%

Алматы

999

-2

-0,23

14,67

+0,70

+5,01

Есиль

1651

+23

+1,38

16,98

+0,30

+1,80

Сарыарка

1135

+26

+2,38

14,63

+0,41

+2,88

Среднее

1242

+26

+2,10

15,41

+0,55

+3,70

По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в июне 2014 года составил 118 437 тг. За аналогичный период денежный расход, включающий в себяпокупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 45 400 тг. Разница между доходом и расходом равна 73 000 тг за месяц (400у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только «дешевую» 1-комнатную квартиру в районе правого берега или комнату для подселения или проживания с хозяевами.

Цены по формату квартир

В течение августа в разрезе формата квартир изменения арендных ставок были незначительными. Исключения составили 1-комнатные квартиры, где наблюдалось повышение ставок найма.

Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 14,42 у.е.в месяц.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды квартиры,
у.е./мес.

Изменение
к июлю 2014 г.

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

576

+28

+5,15

14,96

+1,06

+7,63

2-комнатные

929

-9

-0,95

14,42

+0,56

+4,04

3-комнатные

1654

-40

-2,38

16,18

+0,14

+0,87

Многокомнатные

3016

-25

-0,82

18

-0,68

-3,64

Комнаты

215

+16

+7,89

10,38

+0,77

+8,01

Среднее

1242

+26

+2,10

15,41

+0,55

+3,70

Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 21,9%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья изменились разнонаправленно, так арендные ставки в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4,7%, а в сегменте «дорогого» жилья, напротив, сократились на 2%.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды
в «дорогом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к июлю 2014 г.

Средняя
стоимость
аренды

в «дешевом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к июлю 2014 г.

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

780

+44

+6,02

420

+24

+6,10

1,86

2-комнатные

1453

-142

-8,91

601

+3

+0,57

2,42

3-комнатные

2969

+60

+2,07

881

-60

-6,36

3,37

Многокомнатные

4615

-507

-9,90

1663

+314

+23,33

2,78

Комнаты

342

+22

+7,02

113

+9

+8,97

3,03

Алматы

1612

-101

-5,87

639

+38

+6,35

2,52

Есиль

2598

-70

-2,62

960

+11

+1,11

2,71

Сарыарка

1838

+26

+1,46

599

+28

+4,86

3,07

Среднее

1987

-40

-1,95

735

+33

+4,65

2,70

В августев сегменте «дорогого» жилья повышение ценовых показателейпрослеживается во всех районах города. В разрезе комнатностив обоих сегментах жилья основной рост пришелся на 1-комнатные квартиры. Также рост цен зафиксирован на многокомнатные квартиры в «дешевом» ценовом сегменте.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу (1242 у.е./мес.)в августе опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 5,6%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 96%.

В августе прошлого года цены на арендное жилье в Астане были незначительнониже. За год в целом по городу ставки найма выросли лишь на 0,7%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки многокомнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год сократиласьна 4%, а в «дорогом»— на 0,4%.

Динамика изменения цены на рынке арендного жилья

Доходность жилья

Напомним, что доходность жилья показывает, что выгодно: вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или внести сумму стоимости квартиры на депозит и получать процент.

В августе 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовыхв тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10крупнейших банков Казахстана).

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,02 п.п.Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,52 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в августе высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир— 10,15 п.п.

В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане

Сектор рынка арендного жилья Доходность квартир
в среднем по городу, п.п.
Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья, п.п.
Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные 9,05 7,37 12,02
2-комнатные 8,98 8,39 10,21
3-комнатные 9,84 10,15 9,87
Многокомнатные 10,30 8,64 11,18
Комнаты 6,68 5,38 7,07
Алматы 9,13 8,75 10,99
Есиль 8,76 8,16 9,09
Сарыарка 10,30 9,17 10,27
Среднее 9,71 9,11 10,48

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 1754 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На правобережье, включающем два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 83%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 17%.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 65%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата —4%.

Выводы

  • На рынке арендного жилья Астаны зафиксированрост ставок аренды на 1-комнатные квартиры на 5,2%.
  • С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 16,7%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — сократиласьна 9,5%.
  • С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10 п.п. до 9,71 п.п., или на 0,29 п.п.
  • По данным аналитической службы kn.kz, втечение последующих двух месяцевожидается сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков