Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (сентябрь 2014 г.)

В сентябре на рынке вторичного жилья Астаны средняя цена предложения изменилась незначительно и составила 2017 у.е. за 1 кв.м. Средняя цена... 

...в «дорогом» сегменте остановилась на отметке 2471 у.е./кв.м, в «дешевом» — на 1634 у.е./кв.м (+0,6% к августу).

Цены по районам

В разрезе районов в течение месяца наблюдались разнонаправленные изменения. Так, в Есиле было зафиксировано сокращение цен на 1,6%, в то время как в Сарыарке, напротив, — рост на 1,2%. В районе Алматы изменение ценовых показателей незначительное, т.е. находится ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2361 у.е., что выше среднего показателя по городу на 17%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 4032 у.е., минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Сарыарка — 1058 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в сентябре находилась в диапазоне 3910-5070 у.е./кв.м. 

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в сентябре 2014 года

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра зафиксирована на квартиры в новостройках элит-класса — 2482 у.е., а самая низкая — на жилье старой постройки — 1612 у.е.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Анализ средних цен в разрезе количества комнат показал небольшой рост цен на 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,8%, 5,1% и 1,4% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 1% и 0,7%. 

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал, что во всех сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Анализируемая база предложения

С начала года в структуре предложения квартир произошло увеличение количества в «дешевом» и среднем ценовых диапазонах на 47% и 31% соответственно, в то же время в «дорогом» сегменте количество сократилось на 31%.

Как показывает диаграмма, отчасти это было обусловлено снижением цен в «дешевом» и «среднем» ценовых сегментах и перетоком квартир из «дорогого» в «средний» и из «среднего» в «дешевый». Кроме того, несмотря на снижение долларовых цен после девальвации, на рынке на 25% увеличилось количество желающих продать жилье.

Анализируемая база в сентябре 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений выросло на 4% и 19% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 20% (диаграмма 2) 

Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, выросла в сентябре на 0,8%. Ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 63 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений.

При этом, как видно из диаграммы 3, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В сентябре по отношению к августу цены сократились на 0,5%. 

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,51, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,5%, прибавив к каждому квадратному метру по 98 200 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 43%, а наименьший ‑ на 5-комнатное (25%).

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 33% (+112 300 тг/кв.м), а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 42% (+87 800 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 137 700 у.е. (от 79 900 у.е. за однокомнатную и до 379 500 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 9,3% меньше, или минус 14 100 у.е. При этом максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 18,4%, (минус 85 600 у.е.), а минимальное — на 1-комнатное жилье — на 1,4% (минус 1 100 у.е. за квартиру).

В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 12,4%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса— на 4,3%.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6458 квартир общей площадью 435 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 884 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 16%.

Анализ предложений по формату жилья показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1% от общего числа.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от конструктивного решения показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 32% и 20% соответственно.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В июле 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 122 286 тенге, что на 17,4% выше, чем в июле 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 8,9%.

Однако с июля 2013 года в динамике доходов населения наблюдалась отрицательная тенденция, которая сохранялась и большую часть 2014 года. В течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. К концу 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. В диаграмме 12 видим заметное увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013 годах. В январе-июле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 13 688 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-август 2014 года составил 721 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (873 сделки) на 17%. В августе 2014 года по сравнению с июлем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 16%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,5%.

По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Вместе с тем, в январе-августе 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 73867,1 млн тенге, это 122,6% к уровню января-августа 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 5735 квартир, общая площадь введенного жилья составила 687 302 квадратных метров, что на 23,9% выше уровня января-августа 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 40 660 квадратных метров, к уровню января-августа 2013 года — 72,1%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5,9% против 10,2% в январе-августе 2013 года.

Выводы

• По сравнению с августом в сентябре 2014 года изменение средней цены предложения в целом по городу оказалось незначительным.
• Однако в разрезе районов были зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, в Есиле было зафиксировано сокращение цен на 1,6%, в то время как в Сарыарке, напротив, — рост на 1,2%. В разрезе формата квартир небольшое повышение цен прослеживается на 2-комнатные квартиры.
• С начала года на рынке вторичного жилья Астаны отмечается увеличение объемов предложений на 25%.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046