Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (III квартал 2014 г.)

В III квартале 2014 года средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно II квартала не изменилась — 1409 у.е./кв.м. Ценовой показатель на рынке частных домов в пригороде столицы составил 755 у.е./кв.м.(-11,7%).

Цены по районам

В разрезе районов города изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. 

Таблица 1. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе районов

Наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, расположенные на левом берегу столицы — в районе Есиль. Ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 9%. Минимальные цены среди административных районов города зафиксированы на частное жилье, расположенное на правобережье в районе Сарыарка. Здесь удельная средневзвешенная цена предложения меньше среднего значения по городу на 8%. В разрезе форматов квартир снижение средних цен прослеживается на 6-комнатные дома и рост — на 7-, 8-комнатные дома и недостроенные.  

Таблица 2. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе количества комнат

В разрезе формата домов самым дорогим квадратным метром по городу обладают 7-комнатные дома. Тогда как 2-комнатные дома сместились, отдав преимущество наименьшей цены за квадратный метр 9-комнатным и больше. По городу в общем объеме предложений недостроенные дома занимают 6%. Удельная цена предложений недостроенных домов ниже эксплуатируемых домов в среднем на 25%. 

Таблица 3. Ценовые показатели рынка частных недостроенных домов г. Астаны в зависимости от готовности

В пригороде Астаны на снижение ценового показателя оказали влияние все форматы домов, кроме 2-комнатных, где цена за квартал не изменилась. При этом максимальные цены за 1 квадратный метр прослеживаются на 9-комнатные дома и больше, а минимальные — на 8-комнатные дома.  

Таблица 4. Ценовые показатели рынка частных домов в пригороде г. Астаны в разрезе количества комнат

В пригороде в общем объеме предложений недостроенные дома занимают 21%. Удельная цена предложений недостроенных домов ниже эксплуатируемых домов в среднем на 27%. 

Таблица 5. Ценовые показатели рынка частных недостроенных домов в пригороде г. Астаны в зависимости от готовности

Следует отметить, что недостроенные дома не участвуют в расчете средневзвешенной цены по городу и в пригороде. В зависимости от материала стен максимальные цены предложения единицы площади частного жилья зафиксированы на кирпичные дома, а минимальные — на блочные.

Таблица 6. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе площади дома

Из приведенной таблицы видна закономерность, что по мере увеличения площади дома средняя цена за квадратный метр снижается. Так, в зависимости от площади максимальная цена зафиксирована на дома до 70 кв.м—1543 доллара за квадратный метр. Далее в порядке убывания следуют дома от 70 до 250 кв.м. Однако на дома площадью свыше 250 кв.м такая закономерность не распространяется, поскольку дома с такой большой площадью, как правило, относятся к жилью элит- и премиум-класса. 

Таблица 7. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе вида отопления

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1735 у.е./кв.м, в то время как дома с печным отоплением и паровым отопление дешевле домов с центральным на 470-580 у.е./кв.м. 

Таблица 8. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе размера земельного участка

Наименьшая цена за один квадратный метр дома прослеживается на объекты с площадью земельного участка менее 6 соток. Основная часть частных домов города расположена в административных районах Алматы и Сарыарка. В разрезе основных территорий района Алматы максимальные цены за квадратный метр прослеживаются в районе пос. Энергетиков — 2415 у.е., а минимальные цены — в районе пос. Кирпичный — 790 у.е./кв.м.

Район Сарыарка менее богат территориями частных домов, и цены здесь несколько ниже, чем в районе Алматы. Самые высокие цены зафиксированы в районе пос. Железнодорожников — 1740 у.е./кв.м, а низкие — вдоль Астраханской трассы — 886 у.е./кв.м.

На левом берегу или в административном районе Есиль максимально высокие цены наблюдаются в мкр. Караоткель — 2820 у.е./кв.м, а минимально низкие — в районе пос. Восточная Ильинка — 840 у.е./кв.м.

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

В III квартале 2014 года на квартирном рынке в отличие от рынка частных домов наблюдается снижение средних цен предложения на 2,8%, тогда как рынок частного жилья в том же периоде изменился незначительно. Относительно III квартала 2013 года наблюдается разнонаправленное изменение ценовых показателей: для квартирного рынка — снижение на 0,8%, для рынка частных домов — рост на 1,5%. Ценовой разрыв между рынками составляет более 30%, или 610 у.е. на каждый квадратный метр.

Ценовые изменения в ретроспективе

По отношению к III кварталу 2013 года средняя цена предложения на рынке частных домов в Астане выросла на 1,5%. В сегменте «дорогого» частного жилья в течение 2-х лет наблюдается стабильность цен, изменения которых происходили в коридоре 2140-2220 у.е./кв.м. В сегменте «дешевых» домов в течение 2013 года прослеживался небольшой рост цен, а в 2014 году цены также стабилизировались.

Рынок частных домов города Астаны более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Показатель 2,44 говорит о том, что средняя цена «дорогих» домов выше цены «дешевых» в 2,44 раза. В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома, наиболее отдаленные от центра города, в основном это жилье из шлаколита и блока, без ремонта и с печным отоплением.

Сокращение разрыва между дорогим и дешевым жильем за счет удорожания дешевого демонстрирует и динамика индекса расслоения, которая показывает понижательный тренд уже со II квартала 2013 года. В 2014 году индекс расслоения стабилизировался.

Анализируемая база предложения

В III квартале 2014 года на продажу выставлялось 3650 частных дома в городе и 2490 — в пригороде. Максимальное количество предложений продажи частных домов предлагается в Пригороде — 41%. Минимальное число объектов приходилось на левый берег столицы — район Есиль —14%.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимали 4-комнатные дома — 24%. Минимальное количество предложений приходилось на сегмент 2-комнатных домов, их количество составило всего 3% от общего числа объектов.

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на спрос жилья, являются уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования. В июле 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 122286 тенге, что на 17,4% выше, чем в июле 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 8,9%.

Однако с июля 2013 года в динамике доходов населения наблюдалась отрицательная тенденция, которая сохранялась и большую часть 2014 года. В течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. К концу 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. В диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013 годах. В январе-июле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 13688 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи индивидуального жилья в г. Астане за январь-август 2014 года составил 58 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (68 сделок) на 11%. В августе 2014 года по сравнению с июлем количество сделок купли-продажи индивидуальных домов выросло на 50%.

Динамика данных факторов показывает, что предпосылок к изменению тенденций на рынке жилья Астаны на предстоящий год нет. Однако в связи с девальвацией национальной валюты, произошедшей в феврале 2014 года, ожидается коррекция долларовых цен в сторону снижения в пределах 10% в год.

Выводы

• В III квартале 2014 года по отношению ко II кварталу на рынке частных домов в Астане наблюдается ценовое затишье, однако по отношению к I кварталу цены снизились на 5,1%.
• В разрезе форматов квартир снижение средних цен прослеживается на 6-комнатные дома и рост на 7-, 8-комнатные дома и недостроенные дома.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на рынке частных домов ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5%-1% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (II квартал 2014 г.)