Долларовые цены на рынке жилья Астаны продолжают снижаться (август 2015 г.)

В августе в секторе жилой недвижимости Астаны продолжилось снижение номинальных долларовых цен предложения — минус 1,6% к прошлому месяцу.

При этом тенговая цена продемонстрировала рост на 7,3% в связи с переходом к режиму плавающего валютного курса. С момента первой волны девальвации (февраль 2014 года) долларовая цена понизилась на 16,2%, тенговая — на 1,6%.

Текущие тенденции

Курс доллара в течение августа 2015 года изменился с 187,45 до максимального значения 252,47 тенге. Как известно, Национальный банк Республики Казахстан 20 августа текущего года перешел к свободно плавающему обменному курсу тенге. Теперь курс доллара определяет рынок.

На фоне снижения стоимости нефти и мировых финансовых рынков долларовые цены недвижимости продолжают «катиться» вниз.

Сделки купли-продажи на рынке многоквартирного жилья сократились и составили в июле текущего года 1303 ед., что на 8% ниже предыдущего месяца, при этом превышая более чем на 43% аналогичный период прошлого года.

Напомним, что в апреле 2015 года было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611 ед., связанных в основном с ожиданиями второй девальвации тенге после досрочных выборов президента.

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение августа 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 1,9%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 4- и многокомнатного формата.

При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы на 1,5%, так и в районе Сарыарка — на 1,8%.

 Таблица 1. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по районам

 По городу в разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 3-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 2,2%, при этом цены на 4- и многокомнатные квартиры за месяц изменились незначительно.

 Таблица 2.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату

 По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 13% меньше, или минус 17 700$.

Больше всего за год подешевели 4-комнатные квартиры — на 14% (минус 37 600 $ за квартиру), меньше всего — 1-комнатные — на 6% (минус 4 700 $). При этом многокомнатное жилье за год подорожало на 7% (плюс 26 900 $).

В десятке самых «дорогих» ЖК, предлагаемых на вторичном рынке жилья находятся «Альтаир», Europe Palace, «Сулу», «Миланский квартал», Rixos Khan Shatyr Residences, «Авиценна» и другие с диапазоном цен от 3560 до 4900 до $/кв.м.

Таблица 3. Топ 10 самых дорогих ЖК Астаны

 Цены на жилье новой постройки, которое составляет 72% от общего числа предложений, сократились на 1,3% по отношению к июлю текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 2,8% и 1,9% соответственно. На жилье старой постройки снижение запрашиваемых цен незначительно.

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляла 1-3%. В августе новые объекты предлагались к продаже по ценам — 1796 $/кв.м, что всего на 13 $ за квадрат выше, чем цена объектов позиционируемых более месяца.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в августе 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья изменились незначительно, а в сегменте «дешевого» жилья сократились на 3,4%. При этом с начала года верхний ценовой сегмент просел на 7,7%, нижний — на 11,6%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 13,9%, в сегменте «дорогого» жилья — 8,9%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 7784 ед. общей площадью 514 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 934 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 20%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 31% и 19% соответственно.

Выводы

• По сравнению с июлем текущего года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов, причем темп снижения долларовых цен остается выше 1%.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046