В ноябре 2015 г. тенговые цены растут, долларовые — снижаются

В ноябре 2015 г. тенговые цены растут, долларовые — снижаются

В ноябре номинальные долларовые и тенговые цены на рынке жилья изменились разнонаправленно.

Так, в ноябре по сравнению с октябрем средняя долларовая цена сократилась на 4,8% и остановилась на уровне 1527 долларов за 1 квадратный метр жилья, а тенговая, напротив, выросла на 4,9% до 462 тыс. тенге за 1 квадратный метр жилья. С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена демонстрирует снижение на 28,5%, тенговая — рост на 25%.

Текущие тенденции

Реакция рынка на ослабление курса тенге выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта тенговые цены уже около года остаются на одном уровне. Курс доллара в течение ноября 2015 года колебался от минимального значения 279,18 тенге до максимального — 312,65 тенге.

Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Так, в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в октябре увеличилось на 7% и составило 1481 ед. По отношению к октябрю прошлого года этот показатель выше на 75,5%. Положительная динамика показателя в текущем году во многом поддерживается заключением договоров купли-продажи по инвестиционным контрактам на первичном рынке 2013 года.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажи жилья Астаны, ноябрь 2015 г

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение ноября 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 5,6%. Влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на все форматы квартир.

При этом в районах правого берега запрашиваемые цены снизились на 4,4%.

Таблица 1.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району

Район

Средняя площадь квартир, кв.м

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Средняя цена предложения за квартиру, $

Алматы

67

1 507

462 800

100 200

Есиль

78

1 703

523 200

132 600

Сарыарка

58

1 422

436 700

82 400

По городу

67

1 527

462 400

101 900

По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 3-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5,4%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 4-комнатного формата — 2,3%.

Динамика средней цены на вторичном рынке жилья Астаны, ноябрь 2015 г | Kn.kz

Таблица 2.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату

Формат

Средняя площадь квартир, кв.м

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Средняя цена предложения, за квартиру, $

1-комн.

38

1 518

466 500

58 400

2-комн.

60

1 502

461 500

90 000

3-комн.

86

1 517

466 200

130 400

4-комн.

126

1 684

517 300

211 300

5-комн. и выше

196

1 854

569 400

362 600

По городу

67

1 527

462 400

101 700

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 29% меньше, или минус 41 300$.

Больше всего за год подешевели 3-комнатные квартиры — на 28% (минус 51 000 $ за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 12% (минус 51 000 $).

В десятке самых «дорогих» квартир в ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся квартиры в ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК Europe Palace, ЖК «Миланский квартал», ЖК «Новый мир», ЖК «Жансая» и другие (смотрите таблицу) с диапазоном цен от 3180 до 5930 $/кв.м.

Таблица 3. Топ-10 самых дорогих квартиры в ЖК Астаны

Наименование жилого комплекса

Максимальная цена предложения,
$/кв.м

Максимальная цена предложения,
тг/кв.м

ЖК "Rixos Khan Shatyr Residences"

5 926

1 794 900

ЖК "Europe Palace"

5 778

1 750 000

ЖК "Миланский Квартал"

4 514

1 367 200

ЖК "Новый мир"

3 750

1 135 800

ЖК "Жансая"

3 600

1 090 400

ЖК "ЦМТ - Центр Международной Торговли"

3 429

1 038 500

ЖК "Хайвилл Астана"

3 429

1 038 500

ЖК "Альтаир"

3 378

1 023 300

ЖК "Альбион"

3 333

1 009 600

ЖК "Симфония"

3 175

961 500

Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 5,2% по отношению к октябрю текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 4% и 3,3% соответственно. На жилье старой постройки запрашиваемых цен по сравнению с прошлым месяцем не изменились.

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца.

Как видно на диаграмме, в течение 2014 года на рынке существовала тенденция завышения цен предложения при выходе на рынок. Разница в ценах между «новыми» (со сроком экспозиции меньше месяца) и «старыми» (со сроком экспозиции больше месяца) объявлениями составляла 2-3%. Примерно с начала 2015 года, ситуация начала меняться, и уже в ноябре ценники новых объявлений в среднем оказались ниже «старых» на 96 $.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в ноябре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 2,7% и 7% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 15,5%, а нижний ценовой сегмент — на 30,7%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.

В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир, преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 32%, в сегменте «дорогого» жилья — 17,7%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 5836 ед. общей площадью 387 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 606 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 22%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 38% и 13% соответственно.

Выводы

  • По сравнению с октябрем текущего года средние ценовые показатели сократились в большинстве сегментах рынка.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается повышение объема предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 2-2,5% в месяц.

Аналитическая службаkn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

4 комментария:

Обновить
Махсат (11.12.2015 09:40)

Странные у Вас отчеты! ЖК Симфония - 3175 $/кв.м., где Вы такие цены видели? Даже на Вашем сайте продают за 1400-1500 $/кв.м.
Такое ощущение, что идет лоббирование интересов. И насколько мне известно, сейчас средняя стоимость жилья в Астане на Левом берегу варьируется в пределе 1300 $/кв.м., а за Хан Шатыром - около 1000 $/кв.м. Пора бы Вам свои отчеты ближе к земле делать...

Татьяна (11.12.2015 09:58)

Махсат, спасибо за интерес к нашему порталу. Да, действительно, средняя цена по Астане сейчас находится на уровне немного выше 1500 $/кв.м, при разбросе запрашиваемых цен от 500 $/кв.м до 6000 $/кв.м. В ноябре в ЖК Симфония выставлялось на продажу 7 квартир с диапазоном цен от 1486 $/кв.м до 3175 $/кв.м. Поэтому в Таблицу 3. "Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны" на 10-место попало данное объявление. Все объекты в данной таблице предложены к продаже от частных лиц.

Махсат (11.12.2015 10:53)

Татьяна, ну тогда не нужно вводить людей в заблуждение и писать, что это средняя цена. Это максимальная цена! Перепроверил по некоторым объектам, так и есть - в отчете указаны максимальные цены, а не средние как написано. К примеру, ЖК "RixosKhanShatyrResidences" - цена варьируется от 4900-5900 (3 объявления). Отсюда и некорректные данные по средней стоимости жилья в среднем по Астане.
Сложно назвать это ошибкой аналитика, поэтому ощущение лоббирования интересов только усиливается.

Татьяна (11.12.2015 11:01)

Махсат, в Таблице 3. "Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны" представлены самые дорогие квартиры выставленные на продажу в ЖК Астаны. Спасибо за замечание, мы поправим по тексту.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков