В ноябре номинальные долларовые и тенговые цены на рынке жилья изменились разнонаправленно.
Так, в ноябре по сравнению с октябрем средняя долларовая цена сократилась на 4,8% и остановилась на уровне 1527 долларов за 1 квадратный метр жилья, а тенговая, напротив, выросла на 4,9% до 462 тыс. тенге за 1 квадратный метр жилья. С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена демонстрирует снижение на 28,5%, тенговая — рост на 25%.
Текущие тенденции
Реакция рынка на ослабление курса тенге выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта тенговые цены уже около года остаются на одном уровне. Курс доллара в течение ноября 2015 года колебался от минимального значения 279,18 тенге до максимального — 312,65 тенге.
Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Так, в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в октябре увеличилось на 7% и составило 1481 ед. По отношению к октябрю прошлого года этот показатель выше на 75,5%. Положительная динамика показателя в текущем году во многом поддерживается заключением договоров купли-продажи по инвестиционным контрактам на первичном рынке 2013 года.
В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение ноября 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 5,6%. Влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на все форматы квартир.
При этом в районах правого берега запрашиваемые цены снизились на 4,4%.
Таблица 1.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району
|
Район |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения за квартиру, $ |
|
Алматы |
67 |
1 507 |
462 800 |
100 200 |
|
Есиль |
78 |
1 703 |
523 200 |
132 600 |
|
Сарыарка |
58 |
1 422 |
436 700 |
82 400 |
|
По городу |
67 |
1 527 |
462 400 |
101 900 |
По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 3-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5,4%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 4-комнатного формата — 2,3%.
Таблица 2.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату
|
Формат |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения, за квартиру, $ |
|
1-комн. |
38 |
1 518 |
466 500 |
58 400 |
|
2-комн. |
60 |
1 502 |
461 500 |
90 000 |
|
3-комн. |
86 |
1 517 |
466 200 |
130 400 |
|
4-комн. |
126 |
1 684 |
517 300 |
211 300 |
|
5-комн. и выше |
196 |
1 854 |
569 400 |
362 600 |
|
По городу |
67 |
1 527 |
462 400 |
101 700 |
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 29% меньше, или минус 41 300$.
Больше всего за год подешевели 3-комнатные квартиры — на 28% (минус 51 000 $ за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 12% (минус 51 000 $).
В десятке самых «дорогих» квартир в ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся квартиры в ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК Europe Palace, ЖК «Миланский квартал», ЖК «Новый мир», ЖК «Жансая» и другие (смотрите таблицу) с диапазоном цен от 3180 до 5930 $/кв.м.
Таблица 3. Топ-10 самых дорогих квартиры в ЖК Астаны
|
Наименование жилого комплекса |
Максимальная цена предложения, |
Максимальная цена предложения, |
|
5 926 |
1 794 900 |
|
|
5 778 |
1 750 000 |
|
|
4 514 |
1 367 200 |
|
|
3 750 |
1 135 800 |
|
|
3 600 |
1 090 400 |
|
|
3 429 |
1 038 500 |
|
|
3 429 |
1 038 500 |
|
|
3 378 |
1 023 300 |
|
|
3 333 |
1 009 600 |
|
|
3 175 |
961 500 |
Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 5,2% по отношению к октябрю текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 4% и 3,3% соответственно. На жилье старой постройки запрашиваемых цен по сравнению с прошлым месяцем не изменились.
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца.
Как видно на диаграмме, в течение 2014 года на рынке существовала тенденция завышения цен предложения при выходе на рынок. Разница в ценах между «новыми» (со сроком экспозиции меньше месяца) и «старыми» (со сроком экспозиции больше месяца) объявлениями составляла 2-3%. Примерно с начала 2015 года, ситуация начала меняться, и уже в ноябре ценники новых объявлений в среднем оказались ниже «старых» на 96 $.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в ноябре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 2,7% и 7% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 15,5%, а нижний ценовой сегмент — на 30,7%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.
В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир, преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 32%, в сегменте «дорогого» жилья — 17,7%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 5836 ед. общей площадью 387 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 606 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 22%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 38% и 13% соответственно.
Выводы
- По сравнению с октябрем текущего года средние ценовые показатели сократились в большинстве сегментах рынка.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается повышение объема предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 2-2,5% в месяц.
Аналитическая службаkn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046