Первая неделя сентября ознаменовалась повышением ценовых показателей большинства сегментов рынка вторичного жилья. При этом средневзвешенная стоимость по городу выросла еще на 1,3% до уровня 1259 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 1% и составило 1724 квартиры, а объем предложения повысился на 1,3% (156 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1724, из них: на левобережье – 319, правобережье – 1405. Однокомнатные квартиры занимают 25% (424 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (585), 3-комнатные – 30% (523) и многокомнатные – 11% (192).
Увеличение ценовых показателей по городу наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где цены сократились на 0,6%. Максимальный рост средней стоимости прослеживается на 3-комнатное жилье на 3%, а минимальный – на 1-комнатное – на 0,2% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1219 |
1222 |
+0,24 |
+3 |
2-комнатные |
1228 |
1221 |
-0,60 |
-7 |
3-комнатные |
1231 |
1267 |
+2,97 |
+36 |
Многокомнатные |
1293 |
1329 |
+2,78 |
+36 |
По городу |
1242 |
1259 |
+1,33 |
+17 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
422 |
424 |
+0,47 |
+2 |
2-комнатные |
597 |
585 |
-2,01 |
-12 |
3-комнатные |
532 |
523 |
-1,69 |
-9 |
Многокомнатные |
190 |
192 |
+1,05 |
+2 |
По городу |
1741 |
1724 |
-0,98 |
-17 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-859 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-899 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 43% (-937 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 41% (-920 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей зафиксирован на квартиры в панельных и монолитных постройках – 2% и 1,1% соответственно, в кирпичных – 0,9% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1168 |
1191 |
+2,01 |
+23 |
Кирпич |
1274 |
1286 |
+0,93 |
+12 |
Монолит |
1289 |
1303 |
+1,07 |
+14 |
По городу |
1242 |
1259 |
+1,33 |
+17 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 8 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
477 |
445 |
-6,71 |
-32 |
Кирпич |
855 |
855 |
0,00 |
0 |
Монолит |
409 |
424 |
+3,67 |
+15 |
По городу |
1741 |
1724 |
-0,98 |
-17 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 43% (-890 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-883 у.е./кв.м) и в монолитных – на 42% (-939 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели увеличились в районе правобережья, а в районе левобережья, напротив, сократились.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу понизилась на 0,5% и оказалась на отметке 1258 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры – 2,8% и 5,5% соответственно, а на 3- и многокомнатное жилье ценовой показатель за неделю вырос на 0,8% и 6,1%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5%.
В районе правобережья ценовой показатель вырос на 1,5%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1228 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где спад составил 0,2%. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 3,2%, а минимально – 1-комнатного – на 0,6%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1264 |
1258 |
-0,5 |
-6 |
1-комнатные |
1126 |
1094 |
-2,84 |
-32 |
2-комнатные |
1220 |
1153 |
-5,46 |
-67 |
3-комнатные |
1285 |
1295 |
+0,76 |
+10 |
Многокомнатные |
1446 |
1534 |
+6,10 |
+88 |
правобережье |
1210 |
1228 |
+1,48 |
+18 |
1-комнатные |
1201 |
1208 |
+0,56 |
+7 |
2-комнатные |
1197 |
1195 |
-0,16 |
-2 |
3-комнатные |
1189 |
1226 |
+3,12 |
+37 |
Многокомнатные |
1252 |
1283 |
+2,42 |
+31 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 49,2% (-1216 у.е./кв.м), а правобережья – 42% (-876 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 41,8% (-904 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,04, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,87 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,40 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, незначительный спад.
Так, в секторе элитного жилья средняя стоимость увеличилась на 1,3% до уровня 1773 у.е./кв.м. Рост средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 1-, 3- и многокомнатные – на 1,2%, 4,7% и 2,2% соответственно, а на 2-комнатные, напротив, спад – 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 45% (-1451 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю снизилась на 0,2%, и индекс оказался на отметке 869 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на 2- и многокомнатное жилье – на 1,8% и 1% соответственно, а на 1- и 2-комнатное, напротив, цена выросла на 1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 40,7% (-595 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1622 |
-44,20 |
-1285 |
2-комнатные |
3168 |
1679 |
-47,00 |
-1489 |
3-комнатные |
3217 |
1788 |
-44,43 |
-1429 |
Многокомнатные |
3419 |
2029 |
-40,66 |
-1390 |
Город |
3224 |
1773 |
-45,00 |
-1451 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 8 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
868 |
-42,26 |
-635 |
2-комнатные |
1371 |
878 |
-35,94 |
-493 |
3-комнатные |
1400 |
886 |
-36,72 |
-514 |
Многокомнатные |
1525 |
845 |
-44,59 |
-680 |
Город |
1464 |
869 |
-40,65 |
-595 |
Выводы и прогнозы
Итак, с наступлением летнего затишья стабилизация цен наблюдается во всех сегментах рынка вторичного жилья. Однако исключение составляет район левобережья, средние цены которого продолжают снижаться.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz