Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за февраль 2009 г.

На рынке арендного жилья ставки продолжают снижаться значительными темпами. Средняя стоимость найма за месяц сократилась на 11% до уровня 804 у.е./мес. Рента «дорогого» и «дешевого» жилья снизилась на 9,2% и 15,4% соответственно. При этом количество предложений сдаваемых в аренду квартир увеличилось на 22,8%.

Состояние рынка

В феврале количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 224 до 267 объектов. При этом только 15% данного жилья располагается в районе левого берега, а 85% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 41% (99 объектов), далее 2- и 1-комнатное жилье – 26% (62) и 17% (42) соответственно, 3-комнатное жилье – 13% (32). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (8). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных, где количество сдаваемых в аренду квартир сократилось.

С начала 2009 года наблюдается значительное снижение арендных ставок, и только стоимость аренды комнат с подселением остается на протяжении десяти месяцев на прежнем уровне. По сравнению с прошлым месяцем, сокращение стоимости найма зафиксировано на все форматы квартир. Максимальное снижение стоимости ренты за данный период пришлось на 3-комнатное жилье – 15,7%, а минимальное – на 1-комнатное – 3,6%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

По сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость аренды как «дешевого», так и «дорогого» жилья сократилась.

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 9,2% и составила 543 у.е./мес. (диаграмма 9). Темп снижения арендных ставок в элит-классе оказался на 1,7% выше. За истекший период стоимость найма «дорогого» жилья сократилась на 15,4% и остановилась на отметке 1167 у.е./мес. 

Снижение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено сокращением арендных ставок 2-комнатных квартир на 24,5%, 3-комнатных – на 24,8% и многокомнатных – на 16,4%. Исключение, однако, составили 1-комнатные квартиры, цена которых увеличилась на 6,3%. Диапазон аренды «дорогого» жилья в феврале этого года сложился в пределах от 681 (за 1-комнатную) до 1930 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 1- и 2-комнатного жилья, которые за истекший период сократились на 14,1% и 11% соответственно. Аренда 3- и многокомнатных квартир уменьшилась на 5,7% и 5,6%. Диапазон «дешевого» жилья в течение февраля сложился в пределах от 323 (за 1-комнатную) до 935 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

Изменения в динамике

Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья наблюдаемая ранее тенденция роста, с ноября 2007 года по сентябрь 2008 года, сменилась на противоположную, и с сентября 2008 года по февраль 2009 года можно наблюдать понижательный тренд арендных ставок. За обозначенный период рента 1- и 3-комнатного жилья была подвержена снижению на 32% и 14% соответственно. Стоимость найма многокомнатных квартир сократилась лишь на 7%. Исключение составила традиционно аренда 1-комнатных, которая выросла в цене на 8%. Тем не менее в целом с ноября 2007 года рента «дешевого» жилья выросла на 32%.

В сегменте «дорогого» арендного жилья ситуация несколько иная. Данный тип жилья на рынке аренды востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения. С начала ноября 2007 года стоимость найма 1-комнатных квартир сократилась на 43%, 2-комнатных – на 64%, 3-комнатных – на 44% и многокомнатных – на 28%. В целом рента «дорогого» жилья потеряла 46%.

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 30%, на 2-комнатные – 40%, на 3-комнатные – 39% и на многокомнатные квартиры – 48%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 37%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на 3-комнатное жилье – с 1,11 до 0,94.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными вложениями остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,98. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 198% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса индекс доходности 1-комнатных квартир самый высокий в своем типе жилья и составляет 1,08. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.

Можно отметить, что в феврале ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,63 до 1,5, а для квартир элит-класса – с 0,88 до 0,77.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Выводы и прогнозы

Итак, тенденция снижения во всех сегментах арендного жилья продолжается. Традиционно наиболее подверженными падению оказываются арендные ставки квартир элит-класса, так как спрос продолжает смещаться в сегмент «дешевого» жилья. В последнее время наибольшей популярностью у арендаторов стало пользоваться жилье эконом-класса большого формата (трех- и многокомнатные). Скорее всего, это связано с тем, что все больше квартиросъемщиков в целях экономии предпочитают снимать жилье вскладчину. Подтверждением этой тенденции может свидетельствовать значительное увеличение объема предложения найма однокомнатных квартир.

В связи с девальвацией национальной валюты, в ближайшие месяцы стоит ожидать увеличения темпов снижения арендных ставок. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года. С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 7-12% в месяц.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz